2011年中国宏观经济及全国主要城市房地产市场解析报告

目录：一、宏观经济篇二、股市篇三、城市篇1、深圳2、广州3、佛山4、上海5、北京6、待定，计划苏州——————————说明：1、老朋友都知道，本人会发诅咒。习惯看帖不顶贴的各位同学，请慎重考虑是否追贴。2、老朋友都知道，本人对多方和空方都持鄙视态度，烦请这两类人都不要前来烦我。3、本文可能需要1个月左右的时间才能更新完毕，不习惯蹲坑的同学可以等养肥后再来。4、所有试图向本人咨询购房问题的点菜党，都会遭遇漠视或辱骂，请不要尝试任何点菜行为。5、最后通知一下老朋友：拙作《房价的本质》，各大网店均已有售。一、宏观经济篇2011年年初，对中国经济走势，国内的经济学界曾充斥着悲观论调，主要论点包括：伴随着人民币升值，出口形势将迅速恶化；国内消费力不足的问题将持续恶化；对房地产市场的打压将会对固定资产投资造成极大的负面影响。按照这些悲观论调，推动经济发展的三架马车：出口、消费和投资，都将失去上升动力，因此中国经济增速减缓将是不争的事实。国内的所谓经济专家们在年初热烈讨论的是如何确保8%的增长率的问题。中央部署今年全年经济工作时，也是一派小心谨慎，如临大敌，唯恐一不小心就踩进所谓的“硬着陆”陷阱。到了年底，符合众所周知的规律：专家们的说法一个都没实现，全都错得离谱。GDP方面，即使在通货膨胀的背景下，勤劳的产业工人仍然为中国带来了经济飞速增长。前三季度，按照当年价格计算的GDP增长了至少18%，这种增长率近10年罕见。作为考察中国这个国际制造业大国的最重要的指标“工业增加值”，1-11月增长了14%，这已经是非常不错的增长率。考察支持经济的三驾马车：出口方面，1-11月份出口总值达到1.72万亿美元，同比大增了21%。欧美经济的持续衰弱，对物美价廉的中国制造毫无影响，乃至促进了中国制造的市场销售。人民币对美元汇率从年初的1:6.6，上升到目前的1：6.3，上升幅度接近5%。经济专家们原本以为中国制造只要价格上升5%，就会在全世界失去竞争力，目前看来纯属杞人忧天。人民币汇率变化目前看来根本无法对抗中国工业产业成熟的产业链优势以及熟练的技术工人优势。中国工业大国的地位已经不可动摇。向全球提供了17%以上工业制成品的国家，绝无可能仅仅因为5%的提价，就在全球经济中失去其地位。任何国家要取代中国的制造业地位，完成基础设施建设、基础工业和上下游产业链打造，所付出的代价，毫无疑义的将远远超过世界承受中国制造涨价5%的代价。值得注意的是，1-11月份的进口数据为1.59万亿美元，涨幅同比达到26%，超过了进口涨幅。从08年以来，中国的进出口贸易顺差就逐渐下降。出口数据固然逐年大增，但居然始终赶不上进口。08年我国贸易顺差达到历史峰值2954亿美元，此后逐年减少，到今年1-11月份，贸易顺差仅1384亿，减少了一半。这种顺差减少有很深层次的原因。我在这里给出一个解释：近年来中国的通货膨胀情况急剧加快，货币贬值的现实刺激了中国人的消费欲望，并提振了进口数据。可资验证我这种解释的，是消费方面的数据。从95年到07年，中国GDP数据从5.77万亿增长到26.58万亿，增长率达到361%；而社会消费品零售总额数据，则从2.06万亿增长到8.92万亿，增长率333%，居然较经济增长率有8.4%的差距。这也是一直为学界诟病之处：原本应该成为经济拉动因素的消费力不足，居然拖了经济的后腿，在全球范围内绝无仅有。之后局势全面逆转。08年到2010年，GDP从31.4万亿增长到39.8万亿，增长率27%；而社会消费品零售总额则从10.8万亿增长到15.7万亿，增长率高达45%，显著高出经济增长率。消费从08年后居然逐渐成为经济的拉动力量。今年1-11月份，社会消费品零售总额达到16.3万亿人民币，较去年同期上涨17%，在今年中央以前所未有的重回计划经济时代的酷烈调控手段打压货币流动性的背景下，同样跟上了经济增长的速度。处于货币快速贬值时代的中国人没有任何储蓄的理由，在消费上表现出无以伦比的热情。这实在是让无数鼓吹现金为王的所谓专家们情何以堪。至于投资方面，2011年1-11月份，固定资产投资达到26.94万亿元，同比上涨24.5%。房地产开发投资额达到5.55万亿，同比上涨30%。投资商们无视了完全脱离中国实际的调控政策，对中国房地产业的未来表现出强烈的信心。经济悲观主义者们目前剩下的唯一证据，在于惨淡的股市，接下来我们会重点分析一下，股市惨淡的本质原因，到底是什么。中国股市为什么会在近10年实体经济蓬勃发展的背景下，毫无起色。股市与实体经济被完全割裂，其原因到底何在。第二篇：股市篇之一：关于中国股市的任何深度解读，都必定会引发巨大争议。我在这里无意于对任何个股进行任何评价，只在宏观和整体上，对中国股市的制度性、结构性问题，进行归纳，并试图总结出中国股市与宏观经济之间的有机联系被完全割裂的根本原因。在整理了近10年的数据后，我们发现：2006年，是中国股市的分水岭，之前与之后的各项宏观数据呈现出截然相反的规律性。2002年底中国股市流通股总市值为1.25万亿，到2006年底温和上涨到2.5万亿；上证指数则从02年底的1357点上升到06年底的2675点。升幅均约为1倍。对比同期的GDP数据，从02年的10.2万亿上升到06年的20.9万亿，升幅与股市的扩容速度基本保持一致。中国股市一直到这个时期，都与中国宏观经济状况保持着高度相关性。经济增长会带动股市上升，并让股民受益。06年之后中国股市迅速扩容，其速度之疯狂，让人目瞪口呆。07年底流通股总市值达到9.3万亿，较06年底猛增了2.72倍，08年金融海啸期间虽有收敛，但09年这种疯狂扩容的局面再次出现，并一直延续到2010年底，此时流通股总市值已经高达19.3万亿，较06年底暴涨了6.72倍！对比中国同期的GDP数据，2010年中国GDP为39.8万亿，较2006年增长了0.9倍，保持着近20年来中国经济每5年翻一番的发展速度，也是全球经济增长最快的速度。然后这种为全球瞩目的发展速度在中国股市疯狂的扩容速度面前，几无容身之地：股市扩容速度是它的7.5倍！再对比一项数据，可以更清晰的感受到06年前后股市数据的巨大差异性。06年前流通股总市值与M2（货币供应总量）的比值，一直在5—7%之间浮动。这大致可以理解为：全社会每100元的财富，就有5—7元钱留在股市。这是一个相对健康的水平。到07年局面大变，这一比值暴涨到23%，到2010年更是上涨到27%！这相当于全社会每100元的财富，竟然有高达27元钱留在了股市！这种程度的吸金，已经达到了任何单一行业对全社会资金的吸纳极限。有趣的是，2010年房地产市场总成交额只不过是4.5万亿左右的规模，占M2的比值只不过是5%左右，就引来全国人民的口诛笔伐，声称房地产市场的疯狂吸金已经挟持中国经济，实体产业经济将会因此资金匮乏之苦，楼市下跌更会引发金融崩溃，等等等等，种种毫无逻辑依据的论调不一而足。而股市对中国全社会财富几乎是敲骨吸髓般的疯狂吸血，却没有引发哪怕是一丁点的涟漪。或许这两者之间唯一的区别在于：房市的进入门槛比较高，首付至少以十万计；而股市仅以千计。因此全社会在承受股市的吸血时，更有一种全民平等的错觉，从而提升了对它的忍耐度。那么，06年之前股市与宏观经济增长保持着相关性，到06年之后股市与宏观经济之间不再有任何关联，我们必须要问的是：为什么？在06年之后，到底发生了什么。二、股市篇之二从2000年开始，中央社保基金苦于投资无门，并且严重缺乏投资人才，基金规模不断缩水，社会保障制度的安全性全面告急。无奈之下，中央开始逐步放开其进入股市投资的限制。到05年，总资金规模接近2000亿的社保基金入股市的大门被完全打开，当年度其直接投入股市的资金30余亿，间接委托投资700余亿。这已经是非常恐怖的数据，超过当时股市总流通市值的7%！社保基金在当时已经成为中国股市最大的庄家！这一做法在当时引发了巨大的争议，正反方的观点截然对立针锋相对。正方认为这将拉升长期低迷的中国股市，对中国经济有百利而无一害。而反方代表正是著名的争议人物郎咸平，他声称社保基金将为股市带来灭顶之灾。到今天我们回头一看，只能悲哀的发现：郎教授再次一语成谶。2005年度社保基金的收益率只有3.1%，低于当年的CPI数据，实际上相当于亏损。在巨大的业绩压力之下，社保基金从06年初开始加大入市规模，到06年底，公开数据显示其直接投入股市的资金近300亿，间接委托投资的资金规模超过1000亿，总额仍占当年流通总市值的5%。当年度社保基金实现了9%的收益率。尝到甜头之后的社保基金进入股市的决心更加坚定，07年其直接和间接投入股市的资金达到2500亿的惊人规模，而当年度社保基金收益率竟然高达43%！制度层面上，对社保基金的所有监管均形同虚设，其在股市操作的全过程均无人过问。对其在股市之中的翻云覆雨左右互博，财政部、民政部、审计署或者央行，无人进行过任何监督。中国证监会更是噤若寒蝉，唯恐一不小心就得罪了这中国股市独一无二的超级庄家！正是在这种背景下，中国股市的投机之风大盛，在庞大的社保基金带动下，全中国的所有闲散资金全部汇聚股市，造成了股市疯狂扩容的恶果。到2010年底，社保基金膨胀到8500亿的规模，较05年底翻了3.25倍。考虑到社保基金历年来的其它投资均由于管理水平低下而处于亏损状态，社保费用的收支也长期处于入不敷出的状态，这种基金规模的膨胀，只能全部归因于其在股市的获利。中央社保基金自此成为中国股市最大的赢家。然而，在经历07年到09年的股市疯狂扩容之后，中国股市的监管层仍然唯恐股市扩容速度不够快，09年之后，另一个超级航母被获准入市：4000亿保险资金！这使得膨胀到接近爆炸的中国股市居然再次扩容，并最终达到了2010年底的历史最高位：19.3万亿，占M2的27%，成长为全球独一无二的超级吸金兽。中国股市自此不可能再有任何增长。因为任何增长都意味着它将吸纳更多的资金，并导致中国实体经济的贫血症发作，从而引发中国经济的全面崩溃。在资金疯狂入市的同时，中国股市另一个隐疾开始发作：在股票发行上的无序。在首次发行方面，号称执行全世界最严格的上市审查的证监会在06年之后彻底失去控制股市容量的概念。05年之前，中国获准首次发行股票年度规模被严格控制在500亿左右；06年猛然上涨到1700亿；07年竟然达到4900亿；08年1072亿，09年1973亿，2010年1074亿。2011年1-10月，这一数据已经超过2500亿。在再筹资方面，同样处于严重的无序状态。增发方面，与首次发行一样，毫无监管可言，这方面无需多言。这里重点说配股。在制度上，中国股市没有盈利的流出机制。除了少数的诚信企业，中国股市基本没有现金分红机制。大多数企业的盈利均会以配股形式继续留在企业手中，而不会派发给股民。股民除了得到更多的股票之外，不会增加现金收入。而更多的股票，在宏观和整体上，就意味着中国股市必须依赖场外资金持续不断的进场，意味着股市的不断扩容。实体经济与股市之间的链接自此在制度上被切断：实体经济的增长绝不会变成股民手中的现金收入，而只会变成更多的股票，而更多的股票要变现，意味着需要更多的场外资金的进入。中国股市因此变成了一个资金的无底洞，无论多少资金都不足以填满它的胃口。从02年到05年，中国股市再筹资（增发加配股）规模维持在200亿到300亿之间。从06年开始局面失控，达到994亿的规模，此后连续三年维持在2000—3000亿的规模，到2010年竟然高达4000亿。2011年1—10月份，再筹资规模为1860亿。正因为此，相对应的，我国股市流通总股本从2002年的2037亿股，暴增到2010年的25642亿股。这种06年之后在发行上的严重无序状态，为资金的疯狂入市提供了平台和载体，这两者之间相辅相成，共同成就了今天中国股市的噩梦。正是在这种背景下，2011年中国股市不再有任何增长性可言。资金必须从早已达到饱和状态的股市抽离并进入实体经济领域，才能带动实体经济发展。因此在今年实体经济表现一片良好的背景下，中国股市当然表现为每况愈下，其状惨不忍睹