深圳中原建筑中心：超高层住宅

二级市场策划品控中心Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。超高层住宅深圳中原建筑中心ShenZhen.04.20112目录一、超高层住宅的概念二、超高层客户抗性探究三、超高层住宅设计应用四、香港及国外超高层住宅案例五、国内超高层住宅案例六、部分开发环节技术难点的研究与思考3超高层住宅的概念PART14在国外，超高层住宅与别墅一样成为财富人群权利和身份的象征；在香港，寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；在上海、深圳、广州等一线城市，超高层住宅从起初出现时客户的抗拒，发展到现在的逐渐接受；2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现了“井喷”.随着城市的迅猛发展和人口的集中，住宅的需求量扩大，城市中心地段的土地越来越稀缺。超高层住宅建筑通过“竖向型”增长，对有限土地高效集约的利用，提高了规模效益，为城市发展创造了新的空间。5一、超高层住宅的定义超高层的界定在不同国家有所不同:a、在中国，建筑规范规定100米以上高度,属于超高层建筑。福州世茂国际花园——49-56层，主体168米6b、联合国1972年国际高层建筑会议上将40层以上即定超高层建筑。澳洲墨尔本市的Eureka——88层，主体300米7c、日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。澳洲墨尔本市的Eureka——88层，主体300米札幌citytower——41层8二、超高层住宅的特点1、城市经济发展支撑超高层住宅的开发城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。出现超高层城市的经济指标92、超高层的特点character4character3character2character1character5平均高度逐步增长丰富的景观资源黄金地段，业态丰富风险较大超高层的特点城市经济发展支撑超高层住宅的开发10超高层客户抗性探究PART2111、超高层住宅客户心理探究客户特征客户抗性大城市生活背景超高层建筑安全性视野开阔、见多识广愿意尝试新鲜事物经济实力较强社区微观景观户型通透性问题后期物业管理问题配套服务跟进问题建筑高度恐惧感12后期物业管理问题物业管理前臵建筑高度恐惧感控制高度，使其与高层高度感知差别不大配套服务跟进问题结合区域规划，强调以生活方式打造社区“微缩景观”园林尺度扩大、实现景观最大化户型通透性问题强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感超高层建筑安全性严格依照建筑规范执行，提高安全系数客户抗性2、根据客户抗性不同，应采取不同的产品引导方式13日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题客户抗性1.安全上的不安感2.心理上的不安感3.没有与地面接触的不安感抗性探究普通成人生活形态研究超高层隔离人与自然的直接接触给避难和消防活动带来更多的困难对地震、强风所引起的“摆动”抱有不安住宅低部发生旋风问题带来的不适感普通成人生活领域扩展研究•缺乏近邻接触和交流的场所•相互见面交流的程度较低，近邻关系淡化•电梯内犯罪的不安感要比中低层住宅高•对孩子的监视性防范性减弱•对住宅空间周边领域意识较低加大不安感•儿童生活形态特性探究•阻碍儿童室外游玩活动•家长担心儿童被关在电梯内发生危险事故老年人生活形态特性探究•生活领域容易缩小，对外部产生疏远感•对自然的需求增加而接触地面的机会降低•对医疗福利文教设施依存度较高避难艰难消除抗性措施•超高层居住的自豪感和心理优势•通风、采光、景观更加优越；•可以营造出配有高级设备、设施的居住环境•制定令人放心的防灾、避难体制•对共用走廊、楼梯、大厅等空间进行充分研究如对走廊进行少许扩宽，配置绿化和座椅；在门厅前设置门廊，走廊侧面预留出大窗户，窗前设置花池，每层设置一处空中回廊等等；•通过防灾、避难方面和宽敞的空间来缓和密集性从舒适和生态学的观点进行研究和探讨来解决住户周围的交通共用空间领域和促进邻里交流等。•让拥有孩子的家庭在低层居住设计•减少楼梯、走廊、大厅等公共空间成为空间死角•住宅周围和住宅内的游玩场地设计•确保可以接触到绿化等自然环境的空间和阳台•制定令人放心的防灾避难体制•周边考虑医疗、福利、文教等设施。14超高层住宅设计应用PART3151超高层住宅外部空间的应用1.1地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动超高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。上海汤臣一品武汉世茂锦绣长江161.2总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。超高层独立集中排布，分摊高容积率，为整个项目树立形象标杆上海世茂滨江花园成都河畔新世界171.3建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果超高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了超高层住宅给人的压迫感。上海世茂滨江花园南京世茂滨江深圳华润幸福里181.4景观——造价高，园林景观主题化、精致化由于超高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。上海世茂滨江花园——16万平方米六大主题园林景观191.5配套——社区内配套齐全，多元化地产配套模式超高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，与政府合作，建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城多种功能大型主题会所，由美国会管理南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城1.5万平米超豪华会所202超高层住宅内部空间的应用2.1大堂空间超高层住宅的大堂往往以抬高、挑高的方式，呈现尊贵、豪华的感受212.2梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响代表项目：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%户型面积：100-160㎡平层面积：702㎡代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129－335㎡整体平层面积：2000㎡板式结构——顶级豪宅布局筒体布局——(酒店式)公寓代表项目：深圳擎天华庭三梯七户，实用率约83%户型面积在60－170㎡蝶式结构——高档住宅布局22香港及国外超高层住宅案例PART423香港凯旋门项目：凯旋门（thevictoryarch）区域：尖沙咀柯士甸道西1号占地面积：172000平方尺物业类型：4座住宅大厦，共1054个住宅单位户型面积：标准单位面积500～2,300平方尺，以三房为主发展商：新鸿基地产与香港地铁公司24外立面：建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来层高：共65层，231米；从普通公寓的3米到别墅般挑空大厅享受的3.8～4.0米产品：4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景其它：59～61层为空中会所，62层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层252627282930香港晓庐项目：晓庐（Highcliff）区域：香港岛跑马地司徒拔道41号D占地面积：46995平方尺物业类型：一栋单体楼，113個單位户型面积：标准单位面积3600～3800平方尺，以四房为主发展商：中建企业集团凯旋门凯旋门夜景31外立面：整座大楼设计以双椭圆形，天蓝色的玻璃幕墙层高：楼高73层，252米产品：晓庐的建筑结构狭窄而高，强大的风力会使建筑物摇晃，特别是香港夏季常遇到的台风，为了解决这个问题，晓庐引进了阻尼系统，这是全球首个设有这个系统的住宅大楼，系统能使建筑的摇晃减至最低，使住客在这高窄的大楼内感到舒适其它：电梯不分区323334香港天玺项目：天玺（TheCullinan）区域：香港九龙柯士甸道西1號物业类型：两栋超高层住宅组成，共825单位户型面积：标准单位面积800～2200平方尺三房、四房为主，以及少量600平方尺一房及两房发展商：新鴻基地产和香港铁路有限公司35外立面：纯玻璃幕墙设计层高：楼高93层，270米产品：物业平台的巨型玻璃幕墙內藏特大金黃色天璽标志，该标志由20多万块珍貴黃宝石水晶镶嵌砌成，整个标志高35米，宽15米，并由18組LED灯点缀其它：电梯分区363738394041424344香港嘉亨湾项目：嘉亨湾(GrandPromenade)区域：香港西湾河太安街30-32号物业类型：由4幢樓高60至73層的住宅大廈組成，提供2020個住宅單位户型面积：标准单位面积700～1400平方尺二房、三房为主发展商：恒基兆业及其子公司中华煤气45外立面：外立面以现代简约手法，强调材质和色彩的变化，形成丰富的光影组合层高：楼高60~73层，219米产品：設有多层停车场、平台花园、住客会所、及公共运输总站等设施其它：电梯不分区规划图464748吉宝湾项目由Keppel码头改建而成，早在1999年便启动，但持续多年的房地产低潮却打乱了发展商的推出计划，7年后只开发了大约1/3的地段。总占地30公顷的吉宝湾计划在8～10年内容纳2800个住宅单位，这包括佳丽比园、第二期共管公寓，以及绳缆大桥以东的两幅共管公寓地段和吉宝岛上的一幅住宅地段。开发商：新加坡吉宝臵业一期二期二期外立面Keppel码头一期二期49二期：ReflectionsatKeppelBay项目地址：位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园项目类型：由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成土地期限：99年地契建筑面积：193，400平方米容积率：2.3物业类型：3栋41层、3栋24层玻璃高楼，11栋高6至8层的公寓楼。单位数目：1129户稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米6栋高层规划图11栋别墅规划图ReflectionsatKeppelBay50与吉宝湾天然环境融为一体ReflectionsatKeppelBay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。“环保意识是当前一种全球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”51充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房9烧烤亭10儿童游憩区525354户型VD355国内超高层住宅案例PART556北京御金台项目：北京财富中心二期（御金台）区域：北京朝阳东三环北路23号占地面积：92100平方米物业类型：2栋塔楼，1栋服务式酒店，1栋公寓。180户户型面积：标准单位面积300平方米~450平米三房及四房为主发展商：香江国际臵业有限公司外立面凯旋门夜景57外立面：采用中空LOW0-E低辐射节能玻璃幕墙层高：共60层，199.9米产品：采用四叶风车状