泉州笋江项目市场调研及物业发展建议

笋江项目市场调研及物业发展建议集团营销中心---策划部2011.04.13第二部分笋江项目物业发展建议第一部分笋江项目市场调研分析本报告阶段内容划分21江南片区概况江南片区项目个案分析3江南片区潜在市场分析泉州城市概况区域定位及规划建设江南区域概况江南核心区组团分析一、地理位置——泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明，形成海西城市群二、行政区划——市域面积1.1万平方公里，辖4区3市4县及经济技术开发区。而本案所处的东海片区为泉州未来行政文化中心区、商务办公及信息交流中心、大型外商投资开发港口区。三、人口规模——2009年泉州市常驻人口782.5万，其中中心城区人口77.6万人，其中户籍人口47.17万人，非户籍常住人口30.5万人，城镇居民总户数13.67万户，达到中等城市规模。四、历史文化——泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，古代海上丝绸之路的起点，素有“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织全球第一个世界多元文化展示中心。泉州概况泉州东南沿海历史悠久文化沉淀海西经济圈的重要城市。城市定位：海峡西岸经济圈，经济枢纽城市，东南沿海对外贸易的主要港口城市，海西经济圈的划定为泉州未来的发展带来了极大的机遇。•海西经济圈：与长三角、珠三角并肩的、发展中的经济区域；•泉州目前全省经济首位城市，拥有大量私营企业，以鞋帽、服装、箱包、机械加工等行业为主；•泉州，中国丝绸之路的起源，泉州湾曾经一度为全国第一大港，作为“海西经济区中经济首位城市”，着力建设“半小时城市群”的区域一体化大泉州；•与台湾一水之隔，中国著名的“侨乡”，依托于“三通”实现、两岸关系缓和，未来海西经济发展潜力巨大。泉州概况泉州规划战略：发挥泉州在对台交流中的“五缘”优势，以差异化发展为战略核心，突出产业的龙头作用、港口的支持作用、城市的载体作用和文化的纽带作用，以“多轮驱动”全面提升泉州对海峡西岸经济区的支撑带动作用。•城市战略定位——建设全国重要的先进制造业基地和海峡西岸经济区的中心城市；构建具有国际影响力的产业集群，先进制造业基地；建设海峡两岸交流合作的前沿平台，培育创业中心、文化中心、旅游名城和宜居城市。•城市空间布局——形成“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。从沿江时代走向环湾时代，建成海湾型生态城市。“一湾”：环泉州湾地区，是城市职能培育的主要地区、提升区域地位的战略核心中心城区；“两翼”分别是北翼环湄州湾南岸地区和南翼环围头湾地区。“三带”指战略提升带、战略预留带和战略辐射带，是支撑带动的纽带•中心城区规模——根据《泉州市城市总体规划(2008－2030）》，到规划期末，形成“特大城市1个、中等城市7个、中心镇21个、一般建制镇约80个”的市域规模结构。泉州城市规划——整体规划组团名称规划功能中心组团行政、文化、金融、生活、商贸中心城东组团高新技术产业区、市级文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城东海组团行政文化中心区、商务办公及信息交流中心、大型外商投资开发港口区北峰组团依托清源山风景名胜区的娱乐游览区和居住宅区江南-浮桥组团商贸物流中心区、电子产业、高科技轻工业基地、乡镇企业和民营企业为主体的工业商贸区清蒙-池店组团洛秀组团服务于都市区支柱产业研发基地、依托秀涂港发展的港口工业区中心城区以“一湾四山两江”为依托，形成“多中心、多组团”的空间布局模式，组团之间以水体、山体间隔，使每个组团具有良好的近山和亲水性;同时，组团公共服务设施布局的中心逐步向规划区核心地带泉州湾口位移，打造区域服务中心。泉州城市规划——中心城区发展规划中心城区以“多中心、组团式”的空间布局模式，形成“一湾四区、多组团”的空间布局结构，实现沿江发展、跨江发展，走向面海环湾。泉州城市规划——中心城区发展规划•在环泉州湾地区精心打造面向区域的高端服务职能中心；•重点发展金融保险、现代物流、国际商务、技术研发、信息咨询、文化创意、中介服务等现代服务业，打造区域性服务中心；•主体是环湾的五大区域性功能中心（东海行政中心、洛秀科技创新中心、仙石企业决策中心、西滨生产服务中心、蚶江商贸会展中心）和市域商业中心。以打造全国重要的先进制造业基地为目标，以信息化带动工业化，调整产业结构，优化产业布局，提高自主创新能力，构建现代化工业体系，基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地、物流中心、亿吨大港。泉州城市规划——产业发展规划•产业结构优化升级，其中纺织服装、鞋材、建筑建材、机械制造、食品饮料、工艺制品等传统产业持续提升，石油化工、汽车及配件、船舶修造、电子信息、生物医药及装备制造、光伏电子等新兴产业加快发展，轻重工业比重日趋合理，重工业比重2015年达42%、2030年达55%以上；•建设全国最重要的先进制造业基地方面，规划期内要建成全国重要的石化工业基地、纺织服装基地、鞋业基地和建材基地，建成省级装备制造、船舶修造、汽车及配件、光电信息、食品饮料、生物医药基地。•以产业为导向整合城市，以经济联系打破行政壁垒，以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系，最终形成一体化现代化工贸港口城市。•民航：近期适度扩建泉州晋江机场，尽快开展海西区域性枢纽机场专项规划选址工作；•高速公路：规划形成“一环、两纵、三横、五联”的市域高速公路骨架•铁路：形成“沿海环湾放射、内陆网状纵横”为基本骨架的市域快速通道网络（福厦高铁）•港口建设：规划形成肖厝、斗尾、泉州湾、深沪湾、围头湾五大港区。另将完善由轨道交通、快速公交（BRT）、常规公交干线、支线等共同构成中心城区公交系统通过以港口为重点的现代化输运体系建设，打造海西“西进东出”的重要通道，同时构建以铁路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络，建立现代化、可持续的绿色交通系统。泉州城市规划——基础建设规划江南区域概况“吹响‘五大战役’号角”，重点抓好东海、城东、北峰、江南组团和晋江滨江总部经济区、泉州台商投资区、泉州软件园、泉州经济技术开发区等八大片区建设，今后每年投入的建设资金要达70亿元以上。江南组团位于环泉州湾中心增长区，是泉州市“南扩”战略的重要组成部分，城市规划对江南组团有巨大的推动作用。将江南新区功能定位为：以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。用地规模为52.4平方公里，规划区人口控制规模约30万人。鲤城区相关负责人介绍，6宗商住、商业、酒店用地已全部“招、拍、挂”出让，目前已完成建筑设计方案，待方案审批，争取9月份动工。据悉：鲤城区近期将启动笋江路沿线469亩地块建设，主要包括高山社区危房改造，该区域还将加大教育设施建设，泉州七中江南校区、鲤城第三实验小学、鲤城第二实验幼儿园等将充实该地校园队伍，此外，鲤城公共卫生服务中心也纳入规划。配套：目前江南新区配套还比较薄弱，未来政府将大力投入基础设施配套建设，将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。江南区域概况——配套已有配套规划配套教育泉州十五中（省级达标）、经贸学院、惠群小学、培新小学泉州七中分校、鲤城第三实验小学、第二实验幼儿园、医疗浮桥医院、江南医院鲤城公共卫生服务中心商业新华都、永辉超市新宇城市综合体其他农村信用社、建设银行、中国银行企业总部、五星级酒店南方医院十五中浮桥医院江南医院新华都永辉超市信用社培新小学惠群小学南方医院新宇城市综合体企业总部七中分校、实验小学、实验幼儿园已有配套规划配套江南区域概况——产业导入泉州高新技术产业园区入驻企业233家，176家企业创税。世界500强艾默生入驻，强生、宝洁也即将入驻清濛经济技术开发区特步、九牧、亚泰制药、辉盛防火、红孩儿光电信息产业基地规划用地面积7.5平方公里，至2020年将成为全国最具影响力的新能源产业基地之一，实现年产值1000亿元。国家电子科技园、南安三晶硅品精制有限公司滨江汽配基地建成后将是福建省最大、最具专业水平的汽车配件，工程机械、机械装备产业园区。首期引进42家企业，年产值超50亿江南区域概况——交通完善江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域经济发展硬性条件已基本成熟。田中大桥、延陵大桥和站前大桥，三座大桥已经纳入该片区的规划蓝图，据悉，站前大桥已于2010年3月份开工，将与2012年3月交付使用。站前大桥正在施工规划交通性主干道：是规划区通过田中大桥与北峰组团联系的重要通道。在《泉州市轨道交通线网规划方案二》中轻轨交通3号线与之平行。道路红线宽50米。城市主干道：规划区内繁荣大道和江滨路等，道路红线宽40-60米。可保证规划区内道路交通的通畅。江南区域定位及规划建设区域属性：集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区于一体的新城市次中心，助推区域房地产的发展。根据《泉州的产业结构布局》，泉州分为八大城市组图，本案隶属江南组团，是一个正在全新规划的新组团，是“东进、南下、西拓”的重点建设城市新区，具有泉州“新浦东”的美誉。大力发展商贸和物流服务业，形成以产业重构为主导的新区建设模式。新区设计的总体思路“整体规划、成片开发”，把江南新区建设成为生态环境优美、空间形态丰富、建筑造型典雅的现代化新城区。江滨片区中心公园——乌石山片区高新园区江南新区三大片区江南新区功能发展方向江南新区前期定位——城市次中心，开发模式是：居住区为主，旅游结合地产的模式区域属性：未来随着交通的完善和学校企业的导入，区域面临快速发展契机。泉州七中江南校区10月动工建设泉州七中江南校区及周边项目包括泉州七中江南校区、鲤城区第三实验小学、鲤城区第二实验幼儿园，地址选在江南高峰社区西侧至池峰路段，规划用地157亩（中学114亩、小学30亩、幼儿园13亩），计划投资1.8亿。江南总部经济区呼之欲出，目前已经有15家商会报名入住新天城市广场江南区域定位及规划建设新天城市广场江南核心区组团分析建设规划发展如下：兴贤路和笋江路交叉口西南角安排大型商业建筑，笋江路沿街以商贸和服务业为主（为目前的“福隆星城”、待开发的“新天城市广场“）；池峰路两侧以高层公共建筑为主，用地考虑电力、烟草、海关、税务、交警、法院等部门办公用地及部分配套项目；新步社区安排体育、教育及文化设施；区域内规划笋江公园和江南中央公园；笋江路和池峰路沿街将考虑设置2-3个星级酒店；其他用地建设内容原则上以《江南组团分区规划》和《江南浮桥组团北区控规》为依据，允许做局部调整。其中区域内已批五宗用地（笋江路安置小区、石崎安置小区、福隆星城、蔬菜批发市场和80亩仙景工业区），用地范围和用地性质不再调整。北至池峰路，南至南环路、大官路，西至江滨路，总计5800亩。整个规划片区东部通过笋江大桥与古城相连。片区的功能定位是：集商贸、高尚居住、公建中心等为一体的江南组团核心。江南片区概况发展结论土地大量出让，知名开发商开始介入，未来将成为开发热点区域，区域关注度将迅速提升。政府规划产业导入交通完善房地产市场发展未来政府将大力投入基础设施配套建设，将快速催熟区域，“城熟”时代即将来临。规划已经完成，产业导入迅速。江南产业园、经济技术开发区、光电信息产业基地、滨江汽配基地。江南板块对外交通发达，已经形成现代化的交通网络，区域经济发展硬性条件已经基本成熟。江南新区将在项目开发周期内逐步成熟，城市次中心即将形成。21江南片区概况江南片区个案分析3江南片区潜在市场分析江南片区房地产市场江南板块个案分析“东进、南下、西拓”的城市发展战略中，江南片区成为泉州城市“西拓”的重头戏，丰富水景和高密度的人口居住是最大优势，大盘项目集中区域。•江南板块拥有不可复制的自身优越性，这里不仅拥有庞大的本地居住人口和外来人口，而且拥有两大高新技术产业基地、大型出口加工区，堪称泉州“小浦东”；•未来将有更多、更具实力的大企业、资金流量更大的项目以及更多高精英人士在这个片区聚集。他们对住房的需求，必然给江南新区的房地产市场带来新的机遇。•江南板块配套也已经越来越完善，桥南立交桥、交通道路、公园、星级酒店以及医疗、教育、超市等配套不断完善，使