2007年上海九隆坊前期策划定位报告

fdc.21ask.com中管网房地产频道九隆坊商业定位策略报告fdc.21ask.com中管网房地产频道目录第2页|共34页Part1:项目定位Part2:招商业态Part3:租金测算Part4:招商周期（2－15）（16－27）（28－30）（31－34）fdc.21ask.com中管网房地产频道项目定位第3页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道本案区域的商业形态是什么？第4页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道品牌百货公司东方商厦、大西洋百货等已先行进入五角场区域百货业的高端市场，占领绝大部分消费市场。项目北面——五角场（1）第5页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道后来者万达商业广场、百联又一城购物中心等MALL的商业项目，必将蚕食大型购物市场份额。项目北面——五角场（2）第6页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道本案以百货业、中型生活购物区作为定位将较难生存！第7页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道商业辐射2.5公里左右的大润发超市，以品牌及规模效应将使区域内的中型超市自动退出竞争圈，小型便利店除外项目南面——大润发超市第8页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道本案不能引进中型超市进驻！第9页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道本案所拥有的商业资源是什么？第10页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道居民、学生、白领、商务人士以及流动人群消费群资源第11页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道项目周边主要为居民区，同时多个高校也集中在本区内.消费人群为本地居民和部分高校学子。同时，周边在建的写字楼及酒店也将为本区域带来部分的白领及商务人士消费群。第12页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道产品资源第13页|共34页I.独特的中庭式设计II.规模化地下停车场III.便捷的购物交通体系fdc.21ask.com中管网房地产频道居民及学生为主周边品牌百货、超市、MALL并存购买力同类型业态竞争激烈第14页|共34页走差异化路线，填补空白以人均消费100-200元的消费层次为主决定业态fdc.21ask.com中管网房地产频道我们的定位——第15页|共34页以年轻人为主与周边业态差异化休闲、娱乐、时尚消费区消费人群年龄构成图fdc.21ask.com中管网房地产频道业态建议第16页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道B1业态：电玩、数码广场（如百脑汇、太平洋）或电器专卖店（如金数码）第17页|共34页5000平米的产品规模适合中型电器卖场大面积，大空间适宜购物人群停留周边暂无同类业态同时能为其他楼层带来消费人流fdc.21ask.com中管网房地产频道第18页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道1F业态：年轻休闲品牌服饰＋西式咖啡厅＋休闲中西餐+面包房＋仓储式化妆品＋甜品店+……第19页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道品牌建议：GIORDANO、U2、STARBUCKS、克莉斯汀、屈臣氏、中国银行、石头记、静安面包房第20页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道第21页|共34页沿街季诺休闲餐厅、面包房，蛋糕房、服饰专卖店美化街面中庭由时尚饰品，休闲服饰和屈臣氏、化妆品专柜为主满足消费人群日常消费习惯沿街特色商铺能吸引人流fdc.21ask.com中管网房地产频道2F业态：名店运动城（sports100）第22页|共34页整体包装，形成统一风格业态为年轻人热衷的类型具备主题性概念，形成品牌效应fdc.21ask.com中管网房地产频道第23页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道业态：SPA（如佐登妮丝）＋餐饮（如冰火缘、黄家传菜）3F第24页|共34页吸引女性消费人群两种业态在晚间均需要较好的灯光衬托，能增加人气fdc.21ask.com中管网房地产频道第25页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道4F业态：量贩式KTV（好乐迪\扬歌）吸引普通的消费客群如学生等第26页|共34页在时间上错位经营，带动人气fdc.21ask.com中管网房地产频道第27页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道租金测算第28页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道租金预计表(一)第29页|共34页注：以上数据为本公司初步测算租金预计租赁面积第一～三年每年租金第四～五年每年租金第六～七年每年租金第八～九年每年租金备注（元/天·m2）（m2）（租赁面积预计100%）比第一年递增15%比第五年递增15%比第七年递增15%B12.552004745000545675062752637216552按建筑面积计1F112353.519449343108667441249675614371270按实用面积计2F62469.145407417621853071513098224005按实用面积计3F42917.914260147489916956340446479151按实用面积计4F2.52115.991930841222046725535372936568按实用面积计合计15056.5525792748296616603411090939227546/平均租金4.695.396.207.13fdc.21ask.com中管网房地产频道070809101112131415租金单价：4.69租金单价：5.39租金单价：6.20租金单价：7.13年租金25792748年租金29661660年租金34110909年租金39227546（年份）45678单位：元/天/M2第30页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道招商周期第31页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道过早的进行招商，在较多不明确的因素的情况下，容易造成客户流失商铺的基本结构已经明确，能够给客户较为直观的印象在主体包括立面等全部完成时再正式招商将不能在交房的同时做到商铺开业，商业氛围较难形成尽快开展招商工作第32页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道准备工作（45天）客户整理（30天）沟通及谈判（75天）签约收尾（30天）签约持续期（四个月）整个招商周期约十个月，这一时间安排期望能与本案的工程进度相一致，做到交房期也是客户的装修期，交房后的2-3个月能举行开业仪式。306090120150180210240270300330（单位：天）第33页|共34页fdc.21ask.com中管网房地产频道Thanksforyourattention!