2012年上半年长沙房地产市场报告

长沙市场半年报二0一二年七月中旬2012年1-6月宏观经济与地区市场总览1[提纲]Outline22012上半年长沙市场成交总览32012上半年长沙重点开发商月度销售详情52012年下半年市场预判42012上半年长沙排行前十项目季度销售详情宏观经济与地区市场总览长沙市今年保障性安居工程建设27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租赁住房14000套，完成经适房1000套，城市棚户区改造9900套，国有工矿棚户区改造60套，林业棚户区改造96户;发放廉租住房租赁补贴总户口11800户，其中新增发放500户。2012年上半年宏观政策40个重点城市个人住房信息系统联网的大限已至，住房和城乡建设部(住建部)尚未公开通报该项工程的进展，“接近住建部的人士”则在私下里向两家专业财经媒体透起风来目前完成个人信息联网的城市已超过40个，最终的首批联网城市名单尚需上报国务院定夺。到目前为止，住建部对该系统的管理和使用权限如何界定，以及其他部委如何调用该系统的信息，相关的制度和流程设计都还未确定。根据国土资源部、国家发改委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。《办法》除了明确认定“闲置土地”外，还明确界定了土地闲置“政府原因”，明确分离了企业自身原因和政府原因造成的土地闲置情况。6月5日最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释包括8个部分，总计46条，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。其中，明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力，这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。2012年7月7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。2012年上半年经济金融上半年央行两次下调存款准备金率，降息一次中国人民银行分别于2012年2月24日和5月18日下降存款准备金率0.5个百分点，调整后存款准备金率为20.00%；在2012年6月8日下调存款和贷款基准利率0.25个百分点，这是自21个月以来首次下调，特别在在公布经济数据公布前，央行又进行了一次非对称降息，“保增长”迫在眉睫。中国上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%创2009年一季度来最低水平。从环比看，二季度国内生产总值增长1.8%。上半年中国经济同比增7.8%初步测算，一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。一季度，固定资产投资（不含农户）47865亿元，同比名义增长20.9%（扣除价格因素实际增长18.2%），增速比上年全年回落2.9个百分点。全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%（扣除价格因素实际增长20.7%），增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点。一季度GDP同比增长8.1%增速创两年多来新低2012年6月份CPI上涨2.2%创29个月以来新低2012年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.0%；食品价格上涨3.8%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.3%，服务项目价格上涨1.9%。上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%。据测算，在6月份2.2%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为1.4个百分点，新涨价因素约为0.8个百分点。上半年长沙市场成交总览（内六区）分类统计11年上半年11年下半年12年上半年12年上半年较11年下半年环比12年较11年同期同比供应面积(万平米)646.59879.88516.87-41.26%-20.06%成交面积(万平米)558.01439.07421.47-4.01%-24.47%批售比1.162.001.23-38.80%5.84%成交均价(元/平米)5857661367161.56%14.68%成交套数（套）5218640962410490.21%-21.34%成交金额（亿元）326.81290.37283.07-2.51%-13.38%•长沙内六区上半年市场商品房成交面积516.87万方，同比减少20.06%，环比减少41.26%；•商品房成交金额283.07亿元，同比减少13.38%，环比减少2.51%；•商品房成交均价6716元/㎡，同比增加14.68%，环比微增1.56%；其中商品住宅成交均价5915元/㎡，环比微减0.7%，同比增加11.79%。•上半年商品房市场环比同比均为“量跌价升”，但价格增幅明显放缓。-24.47%成交面积同比（万平米）成交套数同比（套）成交金额同比（亿元）-21.34%-13.38%上半年供销同比纷纷下滑，楼市调控下，市场抑制效果明显，价格增幅也减缓，环比增幅仅1.56%，投资热渐退出楼市。数据来源：长沙新峰地产信息系统；数据口径：商品房（建筑面积）558.01421.472011年上半年2012年上半年52186410492011年上半年2012年上半年326.81283.072011年上半年2012年上半年成交面积连续3个半年度递减，2012年成交面积同比减幅达24%，价格增速明显放慢，前期环比均超12%，2012年上半年环比减缓到1.6%，因下半年“限购限贷”退出几率小，房价增幅将控制在8%以内。数据来源：长沙新峰地产信息系统；数据口径：商品房（建筑面积）内六区商品房成交量价趋势421.47439.07558.01855.736716661358574959020040060080010002010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年02000400060008000成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）内六区商品房供销趋势11446478805178565584394211.341.162.001.2302004006008001000120014002010年下半年2011年下半年0.00.51.01.52.02.5新增供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）批售比内六区商品住宅分面积段成交套数趋势05000100001500020000250002010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年60㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144㎡以上数据来源：长沙新峰地产信息系统；数据口径：商品住宅（建筑面积）上半年市场各面积段成交套数环比除刚需户型60-90㎡及90-120㎡户型有增加外，其余三各面积段户型成交套数环比下降，其中144㎡以上面积段成交套数环比减幅高达38%，60㎡以下也达到了20%，投资性需求撤出市场趋势明显。单位：套-38%+19%+6%-21%-4%环比2012年上半年内六区住宅成交情况一览表物业形态成交套数（套）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）别墅2888.097.989864洋房3184.763.757869高层33897342.93213.786234商业310329.9250.1316754合计37606385.70275.6471462012年上半年内六区市场各物业类型共成交37606套，成交面积共385.70万㎡，成交金额275.64亿元，其中高层成交面积占90%，金额占78%。数据来源：长沙新峰地产信息系统；数据口径：内六区高层、洋房、别墅、商业2012上半年内六区市场各物业类型中，高层面积市场份额达到了88.91%，其次为商业，成交面积占比达7.76%。数据来源：长沙新峰地产信息系统；数据口径：内六区高层、洋房、别墅、商业2012年上半年内六区分物业类型成交占比8.094.76342.9329.927.983.75213.7850.132.10%1.23%88.91%7.76%050100150200250300350400别墅洋房高层商业0%20%40%60%80%100%成交面积（万㎡）成交金额（亿元）面积占比%成交结构分析——别墅面积区间（㎡）签约套数（套）比例小于15020.69%150-2006923.96%200-2505418.75%250-3005519.10%300以上10837.50%合计288100%2012年上半年别墅成交总价主力区间为200-250万，主力面积区间为300㎡以上，主力单价区间为8000-10000元/㎡。单价段（元/㎡）签约套数（套）比例小于60004314.93%6000-8000165.56%8000-1000014249.31%10000-120003712.85%12000-140003110.76%大于14000196.60%合计288100%数据来源：长沙新峰地产信息系统2012年上半年内六区别墅成交面积段比例图小于150,0.69%,1%150-200,23.96%200-250,18.75%250-300,19.10%大于300,37.50%2012年上半年内六区别墅成交单价段比例图小于6000,14.93%6000-8000,5.56%8000-10000,49.31%10000-12000,12.85%12000-14000,10.76%大于14000,6.60%别墅成交面积前十排行排名项目签约面积（㎡）所占市场份额1金科东方大院1273815.74%2中铁水映加州1147614.18%3金地三千府77649.69%4红墅湾57007.04%5山水英伦46475.78%6郡原望庄40475.00%7爵士名邸37734.66%8美洲故事37484.63%9金色溪泉湾33694.16%10郡原美村26773.31%其他其他2096625.91%合计——80932100%2012上半年别墅项目中，金科东方大院成交面积所占市场份额最大，达到16%；排名第二的中铁水映加州面积仅比第一名少1200多㎡，两者竞争相对较激烈。数据来源：长沙新峰地产信息系统2012年上半年别墅市场份额（成交面积）比例图其他,25.91%金科东方大院,15.74%中铁水映加州,14.18%金地三千府,9.59%红墅湾,7.04%山水英伦,5.78%郡原望庄,5.00%爵世名邸,4.66%美洲故事,4.63%金色溪泉湾,4.16%郡原美村,3.31%成交结构分析——洋房面积区间（㎡）签约套数（套）比例小于100226.92%100-1203410.69%120-14010533.02%140-1606921.70%160-1803711.64%180-200226.92%大于200299.12%合计318100%单价段（元/㎡）签约套数（套）比例小于500010.31%5000-60004213.21%6000-700011235.22%7000-80008526.73%8000-900010.31%9000-10000237.23%大于100005416.98%合计318100%2012上半年洋房成交总价主力区间为60-80万元，主力面积区间为120-140㎡，主力单价区间为6000-7000元/㎡。数据来源：长沙