欢乐海岸项目考察分析报告

欢乐海岸“游记”————欢乐海岸项目分析报告欢乐海岸项目概况概况主题定位交通区位物业组成动线设置深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。概况旅游文化酒店会所餐饮生态娱乐购物欢乐海岸欢乐海岸以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。主题定位交通欢乐海岸距广深高速约5分钟车程，距深圳湾口岸约10分钟车程，距深圳机场约25分钟车程；规划中的滨海交通枢纽总站与项目比邻而建，深圳地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穗莞深和西部深港两条城际快线。但因大部分公共交通均在建设阶段，项目目前相对比较封闭。交通区位处于六大商圈交汇处：居住圈（华侨城、红树湾等高端住宅区）高端企业圈（微软、IBM、腾讯等）教育圈（深圳大学、深圳高级中学等）商业圈（益田假日、京基百纳等）旅游文化圈（世界之窗、欢乐谷等）酒店圈（威尼斯皇冠假日酒店等）交通区位物业组团欢乐海岸主要由五个物业区块组成：购物中心区、曲水湾特色街区、高端居住区、椰林沙滩公园、华侨城湿地公园。区位交通物业组成购物中心区：总建筑面积127,825平方米，处于相对总项目核心位置。主要物业包括O’Plaza购物中心、蓝楹商务中心、万豪商务公寓酒店、创展中心、华•会所等。处于中心的购物中心区相对整个项目来说起到了一个汇聚人流的作用，同时带动人流流向曲水湾区、欢乐海湾区，起到了项目“起点”的作用。物业组成曲水湾特色街区：总建筑面积75,000平方米，处于总项目东侧。主要物业：酒吧街、特色餐饮街、蓝汐精品酒店、中影国际影城等。处于项目东侧的曲水湾街区除了可以起到分流的作用外，也起到留住客人的作用，相对于购物中心区发达的竖向商业，曲水湾街区是一个水平方向的特色商业娱乐区，为“起点”购物中心区作商业娱乐补充，成为项目升华的“过程”。物业组成欢乐海湾区：总建筑面积26,000平方米，处于总项目南侧。主要物业：水秀剧场、深圳市旅游信息中心、麦当劳汽车餐厅、观海码头，在建的椰林沙滩、SPA酒店会所等。处于项目南侧的欢乐海湾区可以说是旅游、娱乐的集散地。游客可以在码头坐上小船游遍项目，可以在旅游信息中心寻找下一个旅游点，夜晚降临时可以去水秀剧场欣赏世界规模最大的激光主题水秀。所有这些为项目提供了一个优雅惊艳的“终点”。物业组成高端居住区：处于总项目西侧。主要为华侨城高端居住区，相对隔离的位置为此居住区提供了很好的居住环境，而整个项目的高端配置使其具有非常高的价值。湿地公园区：处于总项目北侧，是整个项目的“后花园”，在“保护性修复”的原则下涵养原生态环境，同时发挥天然湿地的环保教育功能，以优美的植被景观形成城市中心绿肺，提升整个项目的附加价值。物业组成心湖的塑造，符合欢乐海岸依海而生、生态旅游的主题。心湖也可以说是连接各个区块的平台，而这个平台不是传统意义上的广场节点或者架空中庭，而是蔚蓝水灵的湖水，还拥有巨大的生态、景观价值，提升了周边板块的附加值。面积约70万平方米深圳唯一深入城市中心并拥有大面积水域和天然红树林植被的城市生态景观带在心湖沿岸可以乘坐小型游船穿梭于各区块之间。物业组成人流动线主要以一条外围动线和一条内部动线组成，内部动向与外围动线以节点（广场等）连接。项目与外部主要通过创意广场节点与狂欢广场节点连接。动线设置OCT创意广场OCT狂欢广场购物中心区的区内动线也以简单的单环线引导，并设置流通至节点的动线。方便游人找到休憩的场所。动线设置游人休憩区节点风光曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内步行游览消费，也可以乘坐小船游历。动线设置风情木桥连接动线游船可驶的区内环水动线欢乐海岸主要商业项目O’PlazaO’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。O’Plaza项目概况是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。楼顶的太阳能光伏为整个商场每年节省电量270万度。O’Plaza×生态九大阳光中庭贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质购物空间；独特实用的“隐形梁柱”设计营造了客群互动性极强的公共购物空间。建筑设计由著名的美国LLA担纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合。O’Plaza×建筑购物中心采用双首层规划、双动线设计，两大主入口分别设置于白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达购物区。O’Plaza×动线白石路方向入口：主要以区内工作的商务人士、在白石路公交站下车的游人为主。OCT创意广场入口：主要以区外其他入口进入的人流、旅客、游客为主。O’Plaza楼层业态G层健康户外，以国际休闲品牌、户外运动为特色，引领健康休闲时尚在考察时本层开店率在60%左右，在ole’超市和H&M双主力店的带领下，G层走的路线可以说与原来规划大相径庭，目前以生活时尚为主业态。目前主要进驻品牌：本楼层在考察时几乎没有营业的商铺，而高端零售品牌更加看不见踪影。只有一个占据本层大部分公共空间的“天物”艺术展，而本应是店铺的商业铺位被装饰成彩色的墙面，店门紧闭，与官方导购图所说内容不符。一层国际风尚，汇聚全球高端零售品牌；另有四栋临水复式国际品牌旗舰店，营造高端商业环境与氛围；O’Plaza楼层业态二层时尚生活，以国际知名品牌、国内一线时尚品牌为主，演绎潮流生活二楼虽然有两大主力店“麦鲁小城”和“海洋奇梦馆”进驻，但开店率也仅有60%左右，且服装业态与家庭儿童业态并齐，与原规划不符。麦鲁小城海洋奇梦馆O’Plaza楼层业态3F：蓝楹坊顶层蓝楹坊，遍植蓝楹、花雾如荫，近3万平米华南区最大的空中花园，尽享深圳湾一线海景3楼楼层的空中花园装修的非常漂亮，大量的树木与花卉能让人感觉就是走在陆地的错觉，此处的商铺几乎完全空置。O’Plaza楼层业态总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。餐饮零售11%80%娱乐休闲服务9%1%O’Plaza业态配比由于空铺率太高，开店率过低，导致整个购物中心业态配比失衡。O’Plaza×吸引力海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼西侧，占地面积2800平方米，由潜入深海区、珊瑚及水母活体展示区、珊瑚礁3D剧场、海狮剧场、生态教室五部分组成。是集科普教育、欣赏娱乐为一体的多功能水族馆，南中国标志性的世界级海洋主题乐园。海洋奇梦馆海洋奇梦馆作为整个购物中心的主力店之一，吸引的人流大部分是家庭消费群体或旅客消费群体。作为第一个将海洋馆引入商场的例子，海洋奇梦馆具有强大吸引力。海洋奇梦馆位于欢乐海岸购物中心二楼，占地面积6000平方米，是以“角色扮演”为主题的儿童体验型项目。乐园按照现实世界的2/3比你反正打造，提供涵盖八大社会领域的数十种职业体验项目，主要面向3-14岁孩子为核心的家庭。是集娱乐与教育与一体的大型体验项目。麦鲁小城作为整个购物中心的另一主力店，吸引的主要是以孩子为核心的家庭消费群体。其成功的为购物中心吸引了一批又一批的家长带孩子来到这里数次游玩。但能与其配合的业态却比较少。O’Plaza×吸引力O’Plaza×欢乐海岸优2建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫。3为整个项目提升整体价值。4购物中心内极具特色的主力店都为整个项目带来旅游热点，欢乐海岸是O’Plaza的旅游休闲娱乐配套，也可以说O’Plaza是欢乐海岸项目的主力店。1O’Plaza购物中心满足了整个欢乐海岸项目对商业的需求，并辐射至项目以外。主力店定位与规划市场定位不符导致招商困难，直接导致空铺率高，开店率低的现状。无法为整个项目拉动人流，“荒芜”的购物中心无法吸引客人来到这里。导致整个项目的商业水平下降，逐渐沦为旅游观光区而非实际的多元综合体。O’Plaza购物中心主力店以家庭和游客为主要目标定位，但他们所在的楼层甚至整个购物中心本身没有并考虑太多这方面的业态定位。劣欢乐海岸主要商业项目曲水湾街区曲水湾项目概况曲水湾片区位于欢乐海岸东侧，建筑面积为7.5万平方米。采用独栋环水街区式布局及“现代都市商业+历史文化渔村”交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，集中展现创新城市建筑艺术。由美国LLA公司设计，以“临水独栋+外摆空间+穿街水道”的开放式空间组合，营造出小桥流水、枕河听橹的诗情画意。曲水湾×建筑建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调江南小镇的文化特性，又得环保节能之效。曲水湾×生态曲水湾主要分为特色餐饮区、西餐与酒吧区、酒楼与酒店以及生活娱乐区四大主题区域，精选荟萃了世界各地的美食佳肴、风情酒吧及创意酒店等，拥有丰富的商业和休闲娱乐空间。曲水湾×分区酒吧、西餐厅特色餐饮创意酒店、酒楼美容与影院渔村博物馆总建筑面积约5.7万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主，业态配比零售：餐饮：娱乐休闲：其他（艺术文化、服务）=7：54：33：6。娱乐休闲餐饮33%54%零售其他7%6%曲水湾业态配比曲水湾街区的业态配比已经形成一定的片区效应，增加了这一片区商业形态的效益及商业价值。曲水湾×吸引力中影国际影城是曲水湾的主力店之一，拥有1.1万的营业面积，设有10个豪华放映厅及深圳最大的IMAX放映厅，共能容纳2200个观众，未来中影集团将在此举办大部分的首映礼，将影城打造成深圳乃至全国的影视娱乐活动中心。作为曲水湾乃至整个项目的主力店，中影影城的入驻使整个项目的商业娱乐服务性能提高，能带动整个项目的人流。但由于体量过大以及人流量偏小，导致外表宏伟的中影国际影城运营相对艰难。曲水湾×吸引力蓝汐精品酒店为主曲水湾北区主入口，由澳大利亚著名室内设计公司LAYANB设计，拥有7000平方米的建筑面积，57间各具特色的创新设计客房，是国际标准创意设计型商务度假酒店蓝汐精品酒店为曲水湾带来一种新的休闲、娱乐、旅游业态，带动片区发展，提高自身及周边商业价值，但与欢乐海岸项目内另一酒店业态有所重叠，市场略微受限。曲水湾×欢乐海岸优2合理的片区业态形成一定的片区效应，拉动曲水湾的商业价值和效益。3很好的为整个项目补充娱乐、休闲，以及餐饮业态。1曲水湾具有艺术感的建筑设计及自身的特色主题使曲水湾不仅是商业街区的佼佼者，也是旅游景点中的一大亮点。主要动线周边以特色酒吧，清吧为主，这些业态白天一般不开业服务，而开业时间长的特色餐饮分布在曲水湾各个角落，损失了一定的商业价值。曲水湾虽处于两个人流节点之间，但属于相对内向的区域，没有很好的展示面。劣曲水湾很大一部分人流以从购物中心到影城和水秀剧场为目的，而曲水湾并没有服务这大部分人流的商业业态。欢乐海岸特色项目创展中心创展中心项目概况欢乐海岸特色项目旅游文化中心旅游信息中心项目概况总结优2建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫3首个大型生态绿色商业综合体，以华侨城独具的眼光为项目，乃至城市，贡献出一片清新的净土。也使生态元素成为项目亮点。1国内首个结合滨海文化、旅游业、休闲娱乐、商务、餐饮、艺术文化等元素的大型综合体。为未来综合体开发提供方向。购物中心的业态定位错误至今使购物中心的招商情况颇为严峻，购物中心无法发挥其应有的功能。交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难以吸引大部分群体。劣整体依然以旅游业为主导，其他综合体元素作用不明显。多数项目存在利用率差的情况。