北京朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告2008年45P

1朝阳北路酒店式公寓市场研究及价格定位报告2目录市场研究分析客户群定位项目租售模式分析区域基础环境研究区域酒店式公寓分析项目自身条件分析报告内容北京酒店式公寓市场概述价格及租金定位3精装修：即来即住，具备酒店式硬件设施，方便生活涉外：外企、外地人员常驻北京办公的高管，各国驻京使馆工作人员办公：是高端办公集中区域或使馆区的配套部分服务：提供酒店式便捷服务，部分无偿，多数有偿配套：周边有成熟的购物、休闲、娱乐设施具体内容：精装修：室内、厨卫精装修，配全套家电家具，包括电视、洗衣机、空调、冰箱、微波炉等服务：打扫卫生、翻译、叫早、洗衣、送餐、24小时热水、24小时保安、订票、叫车等酒店式公寓的条件特征优势：较酒店多了家的舒适性，较住宅多了随时可得的酒店式周到服务但价格高，各项服务虽方便快捷，但需要付费。4市场研究分析产生原因源于对酒店服务需求，同时要求空间大、具有住宅的舒适性功能。酒店式公寓在北京的发展，是随着外国使馆及外企不断进驻，在其中工作的外籍人士既不能长期定居北京，但居住时间通常长达半年甚至几年，需要有家一样的居住环境来自用或安置家人，因此产生对酒店式公寓的需求。5酒店式公寓客户群体的特性：来源分布：目前北京酒店式公寓的客群主要是欧美人士，其次是日本客人；在外企工作的中国高管职员。职业分布：主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、外地大型企业外派驻京工作人员等高阶层人士。其中国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例很小。北京酒店式公寓的客户以商务居住为主，具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。6目前北京酒店式公寓主要类型1.按销售/出租划分：产权式酒店公寓/出租式酒店公寓：两者差别在于是否出售2.按户型结构划分：居家型酒店公寓/零居室酒店公寓项目户型格局户型面积用途客户类型计租期硬件设施物业费居家型酒店公寓同住宅正常居室大：50-200㎡80-150㎡为主出租长期客户以月、年计租配全套家电家具，有独立厨房有零居室酒店公寓酒店单间小：30-90㎡40-60㎡为主出租长期客户以月、年计租配全套家电家具，有开放式厨房有酒店酒店单间小：25-40㎡标准间为主出租短期及长期客户以日计租部分家电家具，无厨房无从以上数据得出酒店式公寓与酒店相比的优势：酒店式公寓具有空间大；设备齐全；具有居家氛围；价格相对酒店低；人员流动性小，安全稳定的优势。7零居室酒店式公寓图例华业玫瑰东方长安驿瑞士公寓立方庭特征：1.室内格局同酒店客房设计，面积稍大，为40-70㎡左右。2.非整居室，厨房为开放式，无天然气。8北京酒店式公寓分布以CBD、中关村、金融街及使馆区为主，其中CBD、中关村、金融街是北京市三大办公集中区。北京酒店式公寓分布的涉外及办公特征显著。北京酒店式公寓主要分布区域使馆区、三元桥、机场沿线CBD9项目名称建筑面积(㎡)总套数户型面积（㎡）销售价格(元/㎡)物业费(元/月.㎡)取暖方式开盘时间销售速度（套/月）方恒国际中心3000030068-150待定待定待定2007.11——华远裘马都2483330475-100240005.5市政户式中央空调2006.10.1513.8瑞士公寓4035819880-150330008.0中央空调2007.858.4项目名称建筑面积(㎡)总套数户型面积（㎡）销售价格(元/㎡)物业费(元/月.㎡)取暖方式开盘时间销售速度（套/月）世界城4359330055-88360007.9户式中央空调2007.1.27世华国际中心3000037040-120210006.0户式中央空调待定0华业玫瑰东方2100029647-101160006.0地热2007.798.7美华世纪3980020779-200270006.0地热/分户空调2005.4.7——长安驿10896288340-100300007.5中央空调2006.5.2015.6项目名称建筑面积(㎡)总套数户型面积（㎡）销售价格(元/㎡)物业费(元/月.㎡)取暖方式开盘时间销售速度（套/月）立方庭9044267533-733300014.0中央空调2006.956.3纽约客2000029250-60180008.2中央空调200512.2艾瑟顿5000037160-146180004.5中央空调2006.1133北京各区域新建酒店式公寓对比分析CBD中关村使馆区、三元桥等10北京市各区域新建酒店公寓特征1、短期供应量大：2005年以来供应总量约为4196套；2、小户型零居、一居、两居为主，占90%；3、价格高，普遍高于同区域住宅10%-20%；4、取暖多用中央空调或户式中央空调；5、物业费高，多在6元/月/㎡以上，这是酒店式公寓的普遍特征（包括物业费、空调等费用等）；6、各区域核心区销售速度快，如CBD的世界城月回款6000万元，华业玫瑰东方3个月售罄回款约3.4亿元；中关村的立方庭已售完月均回款近1亿元；靠近使馆区的瑞士公寓月均回款约2亿元。其他区域如月均回款在3000万元左右；各区域酒店式公寓销售速度都较快。良好的出租率和高租金预期，是支持各项目销售速度快的主要因素。11重点区域酒店式公寓分布1.黑字体是老项目2.绿字体是新建成或在建项目新世界太华公寓长安驿美华世纪世界城和乔丽晶东环广场京广中心公寓汇园公寓国贸公寓金桥国际雅诗阁嘉里公寓世华国际和乔丽致盈科中心公寓泰悦豪庭丽都苑三全公寓华业玫瑰东方富顿酒店公寓华贸中心公寓棕榈泉万豪行政公寓CBD使馆区、三元桥、机场沿线12区域酒店式公寓分布特征1、客户趋向特征明显：CBD、使馆区、机场路周边分布较多；2、由以CBD核心区集中分布，逐渐向外沿发展。13项目名称建筑面积(㎡)总套数销售价格(元/㎡)取暖方式开盘时间剩余套数销售速度（套/月）世界城4359367136000户式中央空调2007.1.40027.1华业玫瑰东方2100029616000地热2007.7售完98.7长安驿10896288330000中央空调2006.5.2015.6世华国际中心3000037021000户式中央空调待定3700CBD区域酒店式公寓项目名称总套数户型面积（㎡）日租赁价格（元/㎡）出租率世桥国贸公寓131148-1623.4470%国贸公寓40170-4079.8190%京广中心24460-2355.5090%华贸中心5568-1386.5781%金桥国际25338-1287.8085%嘉里公寓196100-2247.2695%雅诗阁310105-38011.6890%和乔丽致16860-1005.56100%美华世纪30079-2004.6980%富顿酒店公寓15050-1003.6070%泰悦豪庭38245-1006.3975%盈科中心公寓31885-22012.780%出租酒店式公寓新建在售酒店式公寓14CBD区域酒店式公寓特征1.总体供应量大：占北京市总量的近50%2.出租率高：基本都在70%以上3.租金、售价高：每套月租金人民币10000元以上。4.户型结构：出租项目户型普遍偏大，新建在售项目户型普遍偏小。原因分析：•产业支持：CBD规划办公面积500万平米以上，且大部分已经建成。该区域聚焦世界500强企业有130家入驻CBD，使区域内聚集大量外籍高收入人群。•需求量大：欧美企业为员工提供较高的租赁住房补贴，但不支持异国购房。雅诗阁151、总体供应量大：CBD总量占北京市总量的近50%；2、出租项目比例达到北京市出租项目的62.1%；在CBD酒店式公寓比例为75%；3、新建酒店式公寓在北京市分布更加分散：在售项目达到北京新酒店式公寓项目的30.7%。经营状态数量（套）在CBD的比例在北京市的比例出租290875%62.1%在售128725%30.7%合计3877——47.3%CBD酒店式公寓供应量特征16老项目项目名称户型面积（㎡）户型结构世桥国贸公寓148-162三居至四居国贸公寓70-407一至四居、跃层京广中心60-235一居至四居华贸中心68-138一居至三居金桥国际38-128零居至三居嘉里公寓100-224二居至四居、跃层雅诗阁105-380二居至四居、跃层盈科中心公寓85-220一居于四居、跃层美华世纪79-200一居至四居、跃层富顿酒店公寓50-100一居至两居泰悦豪庭45-100一居至两居和乔丽致60-100一居至两居CBD酒店式公寓户型大小及结构特征在售项目项目名称户型面积（㎡）户型结构一居户型比例立项类别世界城55-88零居、两居60%写字楼/公寓华业玫瑰东方47-101零居、两居80%写字楼长安驿40-100零居、两居80%公寓世华国际中心40-120零居、两居50%写字楼1、老项目户型普遍偏大，以两居到三居为主；少部分一居、四居、跃层；2、在售项目户型偏小，基本都是零居、一居为主，最大户型为小两居。•在售项目小户型居多的主要原因是多数项目以写字楼立项，为实现快速、高价销售而将项目改造成酒店式公寓。受结构限制而建成小户型。•目前房价过高，小户型总价相对低，便于销售。17项目名称总套数户型面积（㎡）日租赁价格（元/㎡）出租率世桥国贸公寓131148-1623.4470%国贸公寓40170-4079.8190%京广中心公寓24460-2355.5090%华贸中心5568-1386.5781%金桥国际25338-1287.8085%嘉里公寓196100-2247.2695%雅诗阁310105-38011.6890%和乔丽致16860-1005.56100%美华世纪30079-2004.6972%富顿酒店公寓15050-1003.6070%泰悦豪庭38245-1006.3975%盈科中心公寓31885-22012.780%CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市场消化量大1、老项目出租率普遍高，基本都在81%以上,租金都在3元/平方米以上。原因之一是长期的市场培养；二是这些项目处于以国贸为中心的CBD核心区，高端写字楼的高端客户。2、新项目（后四个项目）出租率亦不低，透露出市场潜在需求旺盛。3、租金高于同区域普通住宅一倍，甚至更多。酒店式公寓提供的硬件及服务附加值是租金高出的主要原因。18三、区域市场环境研究分析19区域属性：泛CBD区域，目前仍属于CBD后花园居住区，目前已升级为北京市又一富人居住区。交通条件：城市快速交通线——朝阳北路的规划及2002年动工改造，是促进区域地产升温导火索。配套设施：商业及教育配套正在建设，预计2009年将走向成熟。环境优良：北有1600亩国家森林公园，东有2000亩绿化隔离带。区域环境研究分析20区域已售及在售项目各项指标标示高端居住区特征高档楼盘为主：表现为单价高、户型面积大、精装修、客户群也是中高端消费群体；售价高：精装修均价16600-19000元/平方米，总价200万元左右，其中，星河湾单套总价甚至达千万元以上；户型面积大：诸多项目主力户型面积都在140㎡以上；精装修：75%项目精装修。区域房地产市场正在成为高档住宅为主的富人区。项目名称户型面积装修情况销售均价（元/㎡）总价范围（万元）润枫水尚90-250精装修19000150-450天鹅湾80-350精装修18000120-800青年汇62-130毛坯12000（售完）73-200星河湾240-560精装修31000/35000624-1500新华联丽景90-190精装修19000170-400华纺易城二期120-160毛坯1400080-250合生橄榄季119-180精装修16600140-30021随着2003年底朝阳北路的开通这一利好条件，朝阳北路房地产价格迅速增长，2004-2006年区域内各项目销售价格上涨率均在50%左右，区域整体价格上涨2倍。尤其是2005年星河湾的标杆作用，加速了该区域市场价格的提高。区域房地产市场发展趋势：形成名符其实的高端居住区。区域房地产价格走势130001800043006300980060008500120000500010