房地产工程质量管理要点

地产工程质量管理要点武汉公司工程部GemdaleCorporation目录工程质量提升－客户满意度提升武汉公司质量控制要点－八字方针和控制执行手段－工程部质量流程GemdaleCorporation工程质量提升－客户满意度提升GemdaleCorporation产品和服务端口满意度——工程质量55716788832312940100200300400500600数量数量5571678883231294门窗工程装饰工程土建渗漏土建裂缝给排水部品部件电器工程其它数据来源：（截止12月25日，420户A区入伙收楼书投诉记录）合格工程客户满意门窗工程：1.32条/户土建裂缝：0.19条/户装饰工程：0.39条/户给排水：0.05条/户土建渗漏：0.20条/户建议：建立高于普通工程质量验收标准的公司级验收标准，，争取一次达到（或接近）客户要求，降低投诉率。GemdaleCorporation地产工程质量管理是围绕客户满意为导向重点是装修工程GemdaleCorporation装修工程质量管理重点－－八字方针GemdaleCorporation八字方针偏差开裂渗水观感GemdaleCorporation定流程定制度保障八字方针的有效执行GemdaleCorporation偏差：最基本的要求，简单的说就是严格按图施工，按尺寸加工，逐一复核，将误差率减少到最小。GemdaleCorporation重点控制房间的净空尺寸,方正,层高分三阶段:墙体砌筑墙面粉刷交楼前实测检查GemdaleCorporation墙体砌筑:先弹线做墙基---报验复查---合格后砌筑序号检查内容检查情况备注1拉结筋第一次报验内容轴线位置砌体基础构造柱、圈梁、过梁设置厨房卫生间防水导墙墙基砌完后第一次报验检查记录GemdaleCorporation墙面粉刷:做灰饼--带线复核--大面积施工阴角处在粉刷前用角尺检查方正GemdaleCorporation交房前验收:实测实量-记录整改-确保无偏差开间检查层高检查GemdaleCorporation开裂：是装修工程中常见的通病，控制难度较大，一定要在施工工序上控制、在施工过程中检查GemdaleCorporation装修工程中开裂原因主要有:室外构筑物基础沉降墙体砌筑质量和构造措施不到位墙面粉刷质量GemdaleCorporation控制墙体砌筑质量砂浆饱满斜砌前至少放置10天砌筑时间要合理控制,砂浆饱满砌块砌筑前要存放28天,提前运至楼内存放斜砌顶砖至少10天后进行GemdaleCorporation砌体构造要求要规范:1.设置构造柱---墙端头\拐角2.窗台压顶砼伸入墙体3.施工洞口过梁设置规范窗台砼压顶两端伸入墙体至少200.施工洞口设置过梁,并留马牙槎及构造钢筋GemdaleCorporation墙面粉刷工序:严格控制,加强检查甩浆贴网至少两遍成活GemdaleCorporation甩浆:(工具采用空压机)1.粉刷墙面均提前甩浆，重点是砼结构面，加强甩浆质量、控制甩浆密度、强度2.砖墙与结构柱相接时，砌筑前在墙体接触面甩浆，避免竖向砖缝开裂甩点均匀,控制密度及强度GemdaleCorporation贴网:1.墙体与结构梁柱相接处2.窗台压顶的八字角处3.水电予埋管线处墙与梁柱结合处水电线管处外墙钢丝网(用保温钉粘贴)窗压顶伸入墙体200拉结筋与压顶钢筋拉通窗下口设45°玻纤网，400宽800长。GemdaleCorporation控制砂浆质量,至少两遍成活1.待前一层抹灰层有足够强度后再抹下一层灰(隔夜糙)2.外粉砂浆中掺入杜拉纤维每立方0.7-0.9公斤3.外粉两层糙面中满铺玻纤网内粉刮隔夜糙GemdaleCorporation2增加隐蔽验收砌块缺损修补、断裂砌块更换第二次报验内容灰缝饱满度处理抹灰层厚度墙面甩浆处理挂网处理是否符合要求（含水电线管）3关键部位处理门窗洞口上部、窗台下部（45○裂缝处理）管道、线槽处理、脚手眼处理钢丝网、玻纤网铺设5分层抹灰底糙与面层之间加设玻纤网7砂浆配合比控制，外墙砂浆含量0.9kg/m3（抽查）内外墙面粉刷检查记录表甩浆挂网完后第二次报验GemdaleCorporation渗水：确保使用功能的最基本要求，也是客户投诉最关注的问题GemdaleCorporation屋面、露台1.控制结构层不渗漏2.防水施工时要求重点处理细部女儿墙泛水墙根防水细部GemdaleCorporation厨房、卫生间:1.同样是控制结构层不渗漏2.控制管根、烟道等部位的吊模质量3.防水施工时要求重点处理细部GemdaleCorporation防水流程中重点强调了结构闭水检查及报验每栋楼在结构闭水完成,检查合格后必须通知部门经理进行验收这种督促监管力度使流程执行更加到位,确保质量提升GemdaleCorporation门窗:1.留设门槛(阳露台门下槛)2.门窗框接头打胶质量门下槛起到防水设防作用门窗框进场时验收接头打胶GemdaleCorporation门窗:3.门窗框塞缝后,隐蔽前的交接验收4.外框周边打胶质量门窗框周边塞缝需逐一验收门窗外框周边打胶要求饱满GemdaleCorporation5.淋水检查(水压不低于0.3MPａ;淋水时间不少于15min)GemdaleCorporation门窗问题投诉点最多---流程要求重点检查和控制还强调了每栋楼在门窗框塞缝完成,检查合格后必须通知李总进行验收进一步加大了监管力度GemdaleCorporation门窗洞口交接检查门窗洞口交接报验1.要求铝合金窗洞口两边均有窗剁，若无，则增设100宽窗剁；2.洞口四周粉成正糙，成型后尺寸为设计图纸尺寸；3.总包单位预留门窗洞口垂直线、水平线、门窗进出线或控制基准；4.门窗、总包单位对门窗加工尺寸和预留尺寸进行复核；5.门窗、总包单位进行洞口尺寸交接，总包提交书面中间工序交接表与门窗单位进行交接；（此项工作由总包单位完成并由总包单位报验）●所有洞口要求全检铝合金门、窗安装交接检查材料进场报验1.铝合金型材现场抽样检查；所用辅材对照合同检查2.保护膜检查，要求窗扇和窗框连为一体，便于同时安装；3.门窗底框防腐处理抽查；安装阶段报验1.木楔固定门窗框、固定件间距；2.门窗安装垂直度、水平度、进出线检查；（不同窗型各抽查5％）塞缝报验1.下框砂浆塞缝检查；2.周边发泡剂饱满度检查；3.木楔等薄弱部位处理；●所有塞缝工作要求全检GemdaleCorporation观感：是建筑产品提升品质的重要因素，我们的产品除了保证使用功能外，在一些施工细部处理上更要别具一格GemdaleCorporation外墙面砖施工前，根据图纸尺寸，核实现场实际情况，以大面排整砖为原则，绘制施工大样，避免出现“破活”窗间墙排版确保对称美观GemdaleCorporation面砖涂料阴角交接处处理美纹纸贴边确保顺直美观顶棚涂料下翻解决阴角收口GemdaleCorporation窗边打胶美纹纸贴边后打胶，顺直美观GemdaleCorporation厨卫顶棚刮白，弹线下翻10cm顶棚和墙面界面清晰解决阴角收口GemdaleCorporation楼梯间梯井的细部处理滴水线条加鹰嘴处理GemdaleCorporation通过围绕八字方针对装修质量进行重点控制和对质量流程的严格执行有效降低了客户投诉率,提升了客户满意度A区05年11.29-12.4日集中交付340户,户均：3.23条；B区06年4.1-2日集中交付150户,户均：1.23条；GemdaleCorporation武汉公司年度KPI中客户综合满意度66%,挑战值达到71%其中：工程端口客户满意度目标值达到43%，挑战值达到50%06年年中盖洛普公司对格林小城项目调查:工程端口客户满意度达到78%GemdaleCorporation工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法更重要的是执行，检查落实，要靠每个人去监督多巡视多检查多记录多复核GemdaleCorporation提升工程质量提升产品品质提升客户满意度我们的宗旨谢谢Thankyou金地集团武汉房地产开发有限公司金恒和平广场项目案名建议BIC博讯传意（深圳）2008.4.24产品认识：小而精的城区核心中高档项目一、项目概述1、项目基础资料基地面积：13613.54平米建筑面积：56177平米规划业态：住宅、商业、写字楼、酒店式公寓2、项目区域认识→位处一环内，城区板块资源稀缺→正南方为83亩的和平广场，为合肥主要广场→片区老城改造，前景规划利好本项目→能提升楼盘品牌附加值，准确反映出市场核心竞争力。→能形成营销推广差异点，以案名撬动市场第一驱动力。→能体现出产品建筑风格，承载开发商为置业者提供的承诺→能反映出居住文化理念，案名能给予置业者心理暗示。二、本案命名关键点结合世联的市场调查报告，本项目的命名须着重体现及把握的几点如下：→要体现本案的区位价值（一环内，主城区板块，城市中央生活）(扩大项目区域价值的范围，案名体现城脉、文脉、人脉)→要体现区域的价值→要符合本项目的实际情况——体量小，产品尚无突出优势，本项目要树立属于小而精的城区核心中高档项目的形象。要提高形象品质，但不宜过度表现出高端、尊贵、奢华，与御景湾形成有效的区隔；→案名决定推广的调性，从竞争角度考虑，御景湾属于本案的一级竞争对手，我们所倡导或诉求的居住文化理念要与之有区别，因此，在案名上要体现此点策略。三、本案命名核心把握如何利用案名实现项目价值的突破？案名建议研究→如何很好的诠释项目？→如何在众多的竞争同行中突显出来？→如何表现楼盘的气质与风格？→是否利于传播记忆？→是否具有很好的延展性？→是否针对我们的目标受众？→是否暗合客群心理?我们所关注的考量指标案名能形成以下作用：u它是一个精神符号，能获得社会的广泛认同。绝大多数目标群的自我认同和相互认同。u它是一个社交名片，它告诉别人，你和谁在一起，你在人群中的位置，你过的怎样的一种生活。u它是城市生活理念的一个提炼，是时代精神的一个概括。蓝岸BlueIsland案名解析：→“岸”，出自淇则有岸——《诗·卫风·氓》，泛指临近水边的陆地。→本项目所处的地理位置与淝水河毗邻，以“岸”为名契合这一特点，是一个加深置业者记忆的品牌认知。→以“岸”立名亦为项目增添一份亲水的质感，智者乐水的生活概念，又沉积出一种人文底蕴萦绕其中。→而“岸”的地理形态则以广阔、包容的情感特性为受众带出一份适宜心灵休憩的幸福栖息。→“蓝”则是蓝调气质的衍生，是高雅、精致的生活追求。→“蓝岸”一词颇具浪漫、风尚气息，且利于后续的品牌延展，包括树立商业品牌的营销推广。爵士岛JAZZISLAND感知一：将代表着深邃情感、内容广博繁盛的爵士音乐融入项目中，以其艺术气质赋予项目深沉、蕴蓄的听觉感知，给予置业者引人入胜的生活遐想。如同爵士乐一样，能够融合一切，却能鹤立超群，不容模仿。感知二：爵士一词又泛指身份备受尊敬的德才之士，这里是代表着一种理想生活的栖息地；一群上层精英的聚居地。感知三：岛：原意为临水而居的陆地。当下而言，亦泛指具有人文居住的生活形态，并带出项目毗邻淝水河的地理概念，项目身出繁华之地，却以“岛”的风格立于其中，颇有大隐于市的陶然之感。美域中央理解一：“美域”意为“美玉”，以高雅，品位的意境使人产生美好的生活遐想。“美玉之地”更是代表优质生活的范本，代表着一种理想生活的栖息地；一群上层精英的聚居地。理解二：因项目毗邻合肥最大的广场——和平广场，处于市内一环线的上核心位置。以“中央”一词的案名后缀，不仅突显了项目卓绝的地理位置，更与周边楼盘进行了鲜明区隔。而“中央”亦代表区域内以RBD为生活形态的尚层主流。为置业者暗示出“美域中央”以“中央”为基点为项目确立了之不可比肩的优势核心。理解三：案名琅琅上口，利于口耳相传，便于记忆，更带出时尚、国际的认知层面。城市A版构想一：项目所处的地理位置位于城区成熟地带，生活配套已趋完善，作为繁华地段的稀缺版块，已然具备与别不同的关注度与优越性。案名直接将城市概念融入其中，加深环境认知度。构想二：“