选址问题分析报告

单店店铺选址问题的分析单店店铺选址问题分析报告一、新店周围地理位置特征表述在屈臣氏全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。屈臣氏坚持其店铺的选址方向基本如下：1.人流量集中的商业街道、办公楼，比如：上海的淮海路、北京的西单等2.居住人口大的社区，比如：上海的柳州店等3.大型百货商店、超大型卖场、大型商业中心4.中心城市的地铁沿线5.与肯德基、麦当劳等具有共同目标消费群的商业靠近屈臣氏将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200至500平方米。对于街铺店，最好在楼层1楼，有独立的进出口。如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。1)化妆品店接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。2)化妆品店选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。3)化妆品店要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。4)化妆品店要交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。1、店址选择遵循的原则:要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。（1）要综合考虑行业的特点（2）要综合考虑地区的特点（3）要综合考虑人流量调查的结果（4）避免在同一区域重复进行网点建设（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现（6）要注重对成本的核算（7）方便顾客2、店址选择的具体方法：选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：（1）首先选定区域设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。（2）通过制图找出最佳位置在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。（3）进行市场调查（4）具体实施3、店址考察数据分析（1）店址临近主干道的人流量和车流量店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间最方便、最近距离的不行时间不超过15分钟。店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。（2）核心商圈的收入水平（3）人口数量（4）交通状况（5）核心商圈的城市规划状况（6）核心商圈的同类店铺饱和状况4、对于备选店进行评估为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很多因素进行调查，比如：（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日后的正常营业需要？（2）该场所的交通便利性是否方便？（3）留客空间和缓冲空间是否具备？（4）该场所的商业历史是什么？该场所是否拥有很高的承租人更新率？（5）该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的？（6）场所在道路的哪一侧？这对自己的未来店铺生意是否有影响？5、在选址时应注意的其他事项（1）观察商业区位（2）考虑规模（3）考虑价格（4）分析竞争程度（5）分析潜在的顾客数量和客流规律二、被选店址周围商业环境和竞争店情况北海市屈臣氏地处北海市中心，和安商都一楼。交通便利，人流量大。位于北海商圈正中心，有着很大优势的地理位置。商业环境分析北部湾路商业业态分析北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，和安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。长青路商业业态分析长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度竞争店情况：和安商都位置:长青路北部湾广场物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商餐饮15%服装服饰32%超市百货4%宾馆7%休闲娱乐8%银行6%其他28%餐饮13%电脑14%办公用品11%宾馆4%文印店4%烟酒茶行7%中介店6%药店2%婚纱摄影店1%其他38%商业面积10000㎡和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。三、新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次在日益同质化竞争的零售行业，只有为消费者选择合适的产品和优质的购物体验才能赢得市场，而实现这一切的首要基础就是准确锁定目标消费群。北海屈臣氏将目标消费群体锁定在18-35岁，月收入在2500元人民币以上的时尚女性。它为何偏爱的是这一人群呢？屈臣氏围绕个人护理商店这一个性化主题，屈臣氏货品分为化妆品、个人护理用品、药品、保健品、时尚饰品礼品、糖果零食几大类，这些18-35岁左右的女性占其顾客量的70％—80％。据调查，这类女性喜欢逛街大多属于冲动型消费者，她们关注时尚，对品质有一定要求，渴望更年轻健康、更美丽。40岁以下的这个人群则富有挑战精神，比较注重个性，喜欢体验优质新奇的产品。同时，又是女性中收入增长最快的一个群体，有较强的消费能力，但通常又时间紧张，不太喜欢去大卖场或大超市购物，追求的是舒适的购物环境。这些消费者特征都与屈臣氏的商品定位非常吻合。小于这个年龄段的女生，都在忙于学习，自己不独立，没有独立选择权，购物时间很少。而超过这个年龄段的女人，都比较保守，有自己很忠诚的消费品牌和生活方式，消费壁垒很强，很难打破，而且这个年龄段的女人两极分化严重，由于经济原因，有的高端直接美容护理，有的消费能力差随便对付。所以18岁—35岁的时尚女性成为了屈臣氏消费的主体人群。北海屈臣氏便利的地址位置，靠近和安商都的超市口，位置醒目，能见度高，更吸引了很多北海市大学生，学生是个非常庞大的消费群体，有着不可估量的消费价值。和安商都一楼很多也都为化妆品，但是由于价格都偏高，消费群体有限，而对于屈臣氏产品的价格平民和商品种类的齐全、繁多，能够吸引到更多的消费群体。并且屈臣氏周围有多个住宅区，一些时尚女性可以通过下班后的时间，去屈臣氏消费。相比普通超市年轻女性更青睐屈臣氏，主要因为购物感受的不同。屈臣氏迎合了她们感性的消费心理，精心营造轻松、愉悦、服务至上的购物氛围，这无形之中为商品增添了不少附加值，让顾客感受到在这里消费是一种时尚、品味的象征。屈臣氏的店内环境、货品陈列都是经过精心设计。不同于普通超市的传统顶部照明，屈臣氏在货架上也设置了很多光源，令店堂整体明亮度大大提升，很好地利用了顾客的“趋光心理”；有的顾客会感到不解，为什么有些货品高高摆放在手不能及的货架上。其实它们不是用来卖的，而是营造一种氛围，让人有琳琅满目的感觉；屈臣氏常常把自有品牌的商品放在货架两头处，因为这个位置最容易引起注意，另外在收银台旁边会设置一些促销货架，这些都是针对目标顾客“冲动型消费”的特性。四、新店开业后预计能辐射的范围所谓商圈，就是指店铺吸引顾客的地理区域，泛指店铺的辐射范围。1、商圈组成（1）核心商圈核心商圈对于整个店铺来讲是非常重要的，其消费者数量约占顾客总数的35%—45%，顾客的消费忠诚度比较高，距离店铺最近，是潜在消费者密度最高的区域。目前，在国内一二线市场的核心商圈的辐射半径约为500米左右。（2）次级商圈次级商圈位于核心商圈的外围，顾客较为分散，店铺的辐射力较弱，但是由于当今社会经济，信息和交通业的迅猛发展，该商圈的消费者重复消费的概率还是比较大的。次级商圈的辐射半径约为1000米，消费者数目约占顾客总数的25%—30%。（3）边缘商圈边缘商圈包括了所有余下的顾客，较为分散，多为偶然性、机遇性消费的顾客或回头客，边缘商圈的半径为2000米以上；交通便利与否，是影响边缘商圈的顾客消费欲望的重要因素。2、商圈形态我们在选址时，一定要对商圈形态进行详细的了解和划分。（1）商业区商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹，各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。（2）社区或是住宅区该区户常住户户数多，至少应该在1000户以上。住宅区的消费习性为消费群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。（3）高校区或是文教区该区附近有大中专院校或是文教单位密集。文教区的消费习性为消费群以学生或是教师居多，消费意识超前，观念时尚，虽然在该区的客单价水平不比，但是联单率指标往往却很高。（4）混合区该区的特性集中表现为商住混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，具有多元化消费习性的特点。3、商圈调查商圈调查主要是从人流量、交通状况、道路状况、区域特征、经营环境等方面对一个商圈进行全面的考察，以分析商圈商业未来的发展状况。（1）人流量调查人流量调查就是观测一个区域的人流数量，因为调查不需要被调查者知晓，所以调查比较容易进行，调查数据也相对准确。按照专业的作业流程，人流量调查通常分为四个步骤：首先，要选择调查的地点；其次，确定调查的时间；再者，计数方法；最后，数据整理。（2）交通状况调查对于交通状况的调查主要是考察店铺周边的公共交通环境，这又分为两个部分：其一，是对于公共交通环境的现状调查；其二，是对于公共交通未来发展状况的调查。（3）道路状况调查道路状况调查是了解店铺周边的道路状况，包括道路宽度、车道数量、限行标志、过街天桥、地下通道、道路出入口、停车位数量等等方面，目的是为了了解店铺的交通便利性和交通顺畅性。（4）区域特征调查区域特征调查的目的是考察店铺所在区域的设施状况，包括文教设施、金融设施、政府机关、休闲设施以及医院等。通过对于这些设施场所的了解，可以知道这个地区的区域特征。4、商圈分析（1）商圈分析的意义①商圈分析是店铺选择成功的必要条件，一旦商圈确定就能获得顾客的消费习惯、消费层次、消费水平等各种消费资讯。②确定促销活动，根据商圈大小选择媒体，确定宣传、公关模式。③可根据商圈内的同行业经营状况确定竞争方案，或者确定是否在有同行业的商圈内开设店铺。④可以充分反映商店地理位置上的优缺点。如距离社区或住宅区的远近、交通便利程度、人流量、潜在消费者进店的客观便利性等。（2）商圈分析的内容①人口的特征分析。②竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须要考虑以下因素：现有店铺的数量、规模、地域分布、新店开张率、所有店铺的竞争优势和竞争弱势、市场饱和情况等。③经济状况分析。如果商圈内经济状况很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化或居民从事不同行业，则零售市场一般不会因为对某种产品市场需求的波动而发生相应的连带波动；如果商圈内居民多从事同一行职业，则该行业波动往往会对居民的消费力产生影响，店铺的生意自然也会受到影响，因此投资者应该选择行业多样化的商圈开店。五、新店的经营面积和商业结构位于长青路1号的屈臣氏营业面积达108平方米。屈臣