房地产开发全流程

房地产开发报建全流程行政人事部：胥丹开发报建职能概述•职能概述：负责公司开发项目涉及规划、建委、国土、消防等政府职能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。•衡量开发报建工作效率的标准：“一快一优”，即每一项开发报建业务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质•立项主要考察的是项目的投资额及可行性，发改委办理。•联系水土保持公司开始编制水土保持方案，环评公司开始做环评报告。•房地产开发资质的申报。（以暂定二级资质为例）开发企业向开发办申报市开发办主管部门审核材料，并签署初审意见市开发办行业处领导审核市建委分管领导签批市建委领导签批审核意见整个流程大概需20个工作日国土证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段•国土证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。•国土证由国土部门颁发，是土地权属证明载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、限高、停车位配置要求这些指标都在这个批复里体现出来。规划部门核发规划条件建设用地规划许可证国土证附加说明：规划设计要点是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设计单位必须严格按规划设计条件建设工程规划设计方案阶段•方案预审（十个工作日）报建部门向规划局提交申报材料：①书面申请材料②建设工程规划设计方案（文本2套，含电子文档2份）③《建设工程技术经济指标计算书》（原件2份，加盖设计单位和建设单位公章）④建筑三维模型（电子档2张）建设工程规划设计方案阶段●方案并联审批（二十个工作日）预审通过的前提下，规划局下发协办函（协办单位：消防、园林、人防、环保）涉及消防事项的资料：①建设工程消防设计审核申报表②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件③新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件④消防设计文件等建设工程规划设计方案阶段•方案并联审批涉及园林绿地指标事项的审查资料：①建设工程规划设计方案（1份，附电子文档）②1:500绿化现状图（1份）③建设工程项目配套绿地布置总平面图及说明（2份，附电子文档）建设工程规划设计方案阶段●方案并联审查涉及防空地下室设置事项的审查①《民用建筑配套建设防空地下室申请书》（1份）②建设工程规划设计方案（1份，附电子档）建设工程规划设计方案阶段●方案并联审查环境影响评价文件审查①《重庆市建设项目环境影响评价文件审批申请表》②环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书③评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告建设工程规划设计方案阶段消防审查园林审查方案预审通过规划局下发协办函人防审查环保审查规划局出具方案审查意见书（不含管网审查意见）建设工程规划设计方案（综合管网）审查阶段审查需要提交以下材料：①书面申请（原件1份）②申请人身份证明材料③综合管网设计图（原件2份附光盘1张）④管网设计说明（原件2份）规划局召集水、电、气、市政四个部门召开综合管网会规划局下发《建设工程规划设计方案（综合管网）审查意见通知书》雷击风险评估•此工作由报建部门负责向市防雷中心提出申请，由成本部与具有相关资质的评估公司洽谈合同及费用。所需资料：①委托书1份②方案文本1套③方案光盘1张审批时限：10个工作日审批文件：雷击风险评估报告初步设计方案审查阶段•初步设计预审（十个工作日）申请材料：①初步设计审核登记表②工程勘察报告（初步勘察深度以上）及其质量审查合格意见③初步设计图说（文本、图纸、效果图）④电子件（含上述第三款内容的光盘）⑤投资行政主管部门的审批、核准或备案文件⑥建设工程规划用地许可证及其附件⑦勘察设计招标情况备案书⑧入渝承接勘察、设计任务备案书（市外勘察设计单位提供）⑨边坡支护方案设计可行性评估报告⑩勘察、设计合同初步设计方案审查阶段•主办部门自收件之日起10日内出具预审意见，预审意见中应确定消防、节能、人防、园林绿化、防雷、等协办部门专项审查的资料及数量。•在初设审查阶段，一般民用建筑常规涉及到建委、消防、园林、气象防雷、节能、人防等专业，需用资料可按照这五项专业要求准备。分预审和并联审批两个环节。区建委通常会先安排专家评审时间，设计单位分别将建筑、结构、给排水、电气、暖通五项专业资料报送各专家预审。初步设计方案审查阶段•主办部门（建委）所需资料：①《建设工程初步设计审批申请表》②初步设计图说：△图纸（按A0-A3幅面装订的蓝图1套，A3幅面装订的白图1套）△总平面图（建筑工程1:500、原件三张）△初设说明及节能设计资料（按A4幅面装订，2套）△工程概算（按A4幅面装订，2套）△初设效果图（A3、A4幅面，各一套）△光盘（应含上述1~5款）③规划设计条件通知书及红线图④建设工程规划用地许可证及其附件⑤工程勘察报告（初步勘察深度及以上）及其质量审查合格意见⑥依法应当招标的勘察设计项目，应提供招标情况备案书初步设计方案审查阶段⑦投资行政主管部门的审批、核准或备案文件⑧勘察、设计合同市外（境外）来渝勘察设计单位，提供登记备案证（审查原件留复印件），属超限高层建筑工程需提供超限高层建筑工程专项审查核准通知书。初步设计方案审查阶段•公安消防部门所需申请材料：①《建筑消防设计防火审核申报表》②建设单位的工商登记注册等合法身份证明文件，个人应提供身份证明（复印件），并加盖单位公章。③新建、扩建工程的建设用地规划许可证（复印件）④公安消防机构对该工程的方案审查的意见书（复印件）⑤设计单位自审小组自审意见书⑥消防设计文件（设计说明书全套纸质说明文本）⑦设计图纸（一套装订，一套不装订）△总平面图△建筑、结构（平、立、剖）△建筑电气△消防给水和灭水设施△防烟排烟及暖通空调△热能动力备注：图纸封面应加盖设计、建设单位行政印章、每页要加盖设计单位行政印章、图说专用章、注册建筑师资质等级章。初步设计方案审查阶段•园林部门所需申请材料：初步设计总平面图、绿化布置图及说明书、光盘，有建筑屋顶或平台绿化的还需提供建筑专业图说。●气象部门（防雷审查）所需申请材料初步设计总平面图、说明书、建筑及电气专业图说、书面申请、雷击风险评估报告（建面超过5万方，建筑高度超过50米）●人防部门所需申请材料（限民用建筑）防空地下室初步设计图初步设计方案审查阶段消防园林防雷预审专家评审会人防主办部门节能建委初步设计审查批复（汇总各方意见）施工图审查阶段•施工图设计审查（二十个工作日）所需资料：①施工图设计文件审查送审表②消防情况表③节能情况表（居住建筑、公共建筑）④初步设计批复复印件⑤消防初步设计批复复印件⑥节能设计审查备案登记表⑦地勘资料⑧结构计算书、节能计算书⑨施工图图纸1套⑩设计合同复印件施工图备案•各区在建委备案（当场备案）备案所需资料：①备案登记表②审查合格书【附送审表、审查记录表（消防和节能专篇）、反馈意见表（消防和节能专篇）、终审意见表（消防和节能专篇）】及附图（附图为全套施工图电子文件），详见施工图审查表注：以上均为原件；审查合格书应包括勘察文件的审查合格书及附件。③勘察设计和审查合同及审查收费发票复印件获取文件：施工图审核备案证《建设工程规划许可证》办理阶段•《建设工程规划许可证》办理（十个工作日）无并联审批项目，由规划部门单独审批：①书面申请②施工图说（附电子文档，建筑工程限于建施图）③土地权属证件④建设工程初步设计批准文件⑤放线测量合同和建筑工程跟踪测量合同⑥在建设工程施工图规划复核阶段，各开发建设单位报审建设项目应提交加盖设计单位公章的《建设工程技术经济指标计算书》，同时还应提交加盖建设单位和设计单位公章的《建设工程（施工图）建筑面积及计容建筑面积明细表》2份及其电子光盘一张。获取文件：《建设工程规划许可证》及附图《建设工程施工许可证》办理阶段•《建设工程施工许可证》的办理（五十个工作日）中标通知书质量安全报监批复建设工程施工许可证城市配套费申报及缴纳涉及缴纳的费用：项目资本金：（工程总概算/工程规模+土地综合价款/建筑规模×20%（高层优惠）×35%（信用排名）×20%（优惠政策，现行）建设工程综合服务费：中标金额的0.84‰（开发商）配套费缓缴公证费：缓缴金额的2‰民工保证金：中标金额的2%城市配套费：290元/㎡消防备案在取得工程施工许可证之日起7日内，到区消防报建大厅进行登记备案。所需资料：①《建设工程消防设计备案表》②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件③新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件④设计单位资质证明文件⑤消防设计文件面积预测报告•预售前办理，向市房屋勘测院提出申请，测绘部门根据图纸测绘。①提交需预测房屋面积施工图及光盘各1份②规划许可证复印件1份③国土证复印件1份④企业营业执照、资质、代码证各项1份测绘结束后，取得面积预测报告和楼盘宗地图预售许可证的办理在工程达到形象进度或投资进度要求后，由项目部通知报建部办理预售许可证（七个工作日）①填写并加盖单位公章的《重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表》②《工商营业执照》、《房地产开发资质登记证书》③《土地出让合同》、土地权属证书④《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》⑤《商品房预售方案》、《商品房预售面积测绘报告书》⑥在预售资金监管银行开设的预售资金监管账户证明⑦涉及房屋拆迁的，应收取《房屋拆迁许可证》，拆迁行政管理部门出具的一次性安置完毕的说明⑧属小区项目的，收取经测绘部门测绘的房地合一的宗地图⑨《前期物业服务合同》、房地产行政管理部门出具的《前期物业服务合同》备案证明⑩规划总平面图、非住宅部分应收取规划部门盖章的分层平面图取得《预售许可证》后交项目公司营销策划部预售许可证竣工验收备案证的取得•竣工备案根据建设单位的项目竣工进度以及与业主签订的交房时间，提前3个月做好各个单项验收的准备工作。建筑节能验收建筑节能验收是重庆房地产项目竣工验收的第一步。节能验收分为两步：1.建筑能效测评建设单位将以下资料收集完善后交质监站节能办。A重庆市建筑能效测评申请表B建筑竣工图或建筑施工图，应提供CAD电子文档C工程中已使用的各种材料参数门窗、（窗框及玻璃的传热系数及遮阳系数）外墙及屋面保温材料等D原设计节能计算模型及节能设计计算报告书E工程中有关节能设计及施工中建筑的重大变更通知或说明，以及变更后的节能合格书专篇及相关的节能设计计算报告书，计算模型光盘等相关文件。建筑节能验收2.建筑节能验收在获得质监站建筑节能评测意见之后，方可在质监站申报建筑节能验收。建筑节能验收的资料大概有两个档案盒，有施工单位提供资料和报验。防雷检测•向当地防雷办申报防雷检测，获得防雷合格证。（一般由施工方自行申报）规划竣工验收•到规划局领取竣工验收申请表，规划验收分为三步走：第一步，到重庆市房屋勘测院申报面积实测，获得实测报告。注意这里的面积实测报告即是房屋产权证上的面积；所需资料建筑竣工图等；大概需要10个工作日，可提前走这一步。（通常房测院都是要等到规划验收合格完才能进行房屋面积竣工实测，我们可以协调先进行实测，待规划核实确认书获取后出实测报告）规划竣工验收第二步，到重庆市勘测院申请建筑工程竣工建筑实测、管网实测及地形实测。所需资料建筑竣工图等。大概需要15个工作日。（现场满足勘测条件：1.房屋封顶、内外装修完工、房屋外支架全部撤除，房角全部外露。2.室外综合管网全部埋完，所有管线预连接完毕，所有检修井全部外露。3.周边环境基本形成，道路路面硬化完毕。通常勘测院都需要该项目工程都达到勘测条件后，才到现场进行勘测。大部分工程都是建筑部分先完成，地形和管网较滞后，这个时候就需要沟通协调勘测及规划两个部门，先进行建筑部分的勘测，将中间资料先报给规划监察科进行核实）第三步，将所有资料交规划局，申报规划验收。（规划局监察科通常会到现场进行核实，会依据经批准的总平图、施工图、工程竣工图进行核实。）规划竣工验收1.竣工验收申请表及书面申请一份2.重庆市勘测院出具的建筑工程竣工实测面积报告及实测图（原件1套及