无锡商业市场分析报告初稿

中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市属性1、城市概况城市：太湖明珠，鱼米之乡全国十大最具经济活力城市中国制造业十大最具竞争力城市最具幸福感城市中国大陆创新能力最强城市中国最佳商务城市连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市产业：无锡支柱产业高档纺织、服装加工精密机械、汽配工业电子信息特色冶金、金属制造精细化工生物制药人口：常住人口684.41万中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市属性2、城市交通无锡重要的地理位置促使无锡成为了华东地区主要的交通枢纽，现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。铁路：无锡铁路站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一。公路：无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁高速、沪宜高速、京沪高速、宁杭高速、沿江高速等途经无锡。312、104国道穿过无锡，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡苏南硕放国际机场，又名无锡硕放机场。海运内河：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市属性无锡全景地区人口密度（平方公里）人口（万人）崇安区1124318.5283南长区1366132.6512北塘区818725.4771锡山区106042.3024惠山区132843.19滨湖区73346.1475新区149932.785江阴1229121.2572宜兴540107.7284合计1016470.06713、城市人口无锡户籍口径总人口470.07万人（常住人口为684.41万人）市区平均人口密度最高的是南长区，每平方公里为13661人；外来人口达到225万以上，每10个人就有3个外地人。无锡市下辖下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。面积1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超过470万。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市经济1、经济总量200820092010201120122013GDP（亿）4419.5499257586880.157568.158070.18增长率12.40%11.60%13.10%11.60%10.10%9.30%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0100020003000400050006000700080009000无锡市2008-2013年GDP走势GDP年增幅总体上呈下降趋势；GDP总量在江苏省位列第二，但近几年GDP增长处于瓶颈期，逐年下降。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市经济2、产业结构2010开始，无锡的第三产业比重逐年增加，产业结构进一步优化，显示了无锡正在进行产业结构的调整。无锡的第三产业比略高于长三角地区的平均值43%，但是与发达城市相比还有明显差距。第三产业发达是长三角地区很多城市的显著特征，未来还将商贸物流等服务业的增长，继续扩大第三产业比重。2010201120122013第一产业1.81.81.81.8第二产业55.754.25352.2第三产业42.544444601020304050602010-2013年无锡市三产比中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市经济3、主要工业产业主力产业：精密机械及汽车配套工业是第一产业，其次比重较大的是高档纺织及服装加工，电子信息及高档家电业也有较大份额。无锡支柱产业：高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。主要企业：江苏小天鹅集团有限公司、无锡威孚集团有限公司、红豆集团有限公司、无锡夏普电子元器件有限公司、海澜集团公司、索尼电子(无锡)有限公司、申达集团公司·江苏无锡商业大厦集团有限公司、江苏华宏集团公司、江阴江东集团公司、江阴新和桥化工有限公司、江苏三木集团公司、江苏万翔集团公司、TCL数码科技(无锡)有限公司、无锡松下电池有限公司、·江苏倪家巷集团公司、无锡第一棉纺织厂、尼康光学仪器（中国）有限公司、江阴新潮科技集团有限公司、希捷国际科技(无锡)有限公司、江苏华西集团公司、中油江苏销售分公司、中国一汽集团无锡柴油机厂等。次主力产业：旅游业也是无锡重要的产业之一，同时无锡正努力打造动漫产业,仅从产量来说，目前已位居全国第二。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市经济4、城镇人均可支配收入无锡市城镇人均可支配收入38999元，位列全国第十三位。无锡市城镇人均可支配收入在江苏省位居第二，仅次于苏州。城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水准等各项指标紧跟长三角发达城市。无锡有望成为下一个上海、苏州一样综合实力强劲的国际化大都市。200820092010201120122013人均可支配（元）236052502727750316383566338999增长率13.00%10.20%10.90%14.00%12.70%9.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%050001000015000200002500030000350004000045000坐标轴标题无锡2008-2013年人均可支配收入中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市规划1、无锡市城市定位无锡市2001—2020年城市总规划无锡的城市定位:国际制造业基地特大型生态滨湖山水城市历史文化名城著名旅游胜地苏锡常都市圈中心城市苏南物流中心和交通枢纽中国最大动漫产业中心城市滨水花园城市中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市规划六城：中心城区、太湖新城、新科技新城、蠡湖新城、锡东新城和惠山新城两区：马山太湖国际旅游度假区和太湖山水城旅游度假区。六镇：前洲——玉祁新市镇、洛社新市镇、阳山——胡埭新市镇、东港——锡北（张泾）新市镇、安镇——羊尖新市镇、鹅湖新市镇。若干社区：若干个新型郊区社区。两下辖市：江阴、宜兴2、六城两区两下辖市中国商业地产策划代理第一品牌无锡市城市经济3、无锡市城市规划及现状一直以来无锡主要商业消费基本集中在解放环线以内，尤其集中在一崇安寺商业街为核心的小内环商业圈内，商业半径过小，导致“内环商圈”辐射能力较差。“十二五”期间，无锡将进一步完善商业网点布局，构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益—东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。钱桥藕塘指教片区高铁商务中心西漳片区等目前仍处于发展叫缓慢地区。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市房地产市场1、房地产投资及销售情况200820092010201120122013商品房销售面积（万㎡）537.351007.431010.23660.34926.27909.44面积增长率-0.30.875-0.091-0.34630.404-0.018-0.6-0.4-0.200.20.40.60.81020040060080010001200坐标轴标题商品房销售面积200820092010201120122013商品房销售金额（亿）288.85631.25776.49572.03776.67715.78金额增长率-0.1771.1850.166-0.26330.3630.078-0.4-0.200.20.40.60.811.21.402004006008001000坐标轴标题商品房销售金额200820092010201120122013房地产投资（亿）449.72463.37612.67534.53974.371128.91商品房施工面积（万㎡）3333.963260.254482.865182.835591.826367.63商品房竣工（万㎡）711.39677.521001.65821.6825.961150.820200400600800100012001400010002000300040005000600070002008-2013房地产投资1.今年以来，全国楼市分化加剧，一二线城市量价爆发式上涨，三四线城市则出现了库存积压，与此同时，各地的楼市政策也出现分化趋势。从大环境来看，后期国内的经济下行压力较大，宏观调控政策短期内较为稳定，针对我市房地产市场具体情况来看，预测后期将总体保持较为平稳的态势。2.从下列表格中我们可以看出，无锡房地产投资市场整体增幅较大，平均每两年上一个台阶。于此同时房地产销售的增幅远远未达到投资的增幅。由此我们判断，无锡房地产市场目前的情况是：供大于求。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市房地产市场2、房地产消费调研此次受访者的家庭收入水平所占比例比较平均，除6万元以下的受访者外，家庭收入6万元以上的受访者比例基本在30%左右，其中10万元以上的家庭高收入受访者所占比例在三成以上，达35%；家庭年收入在6-8万元之间和9-10万元之间的受访者比例分别为25%和23%；低收入家庭所占比例较少，为17%。由此看出有超过80%的受访者家庭年收入在6万元以上，他们在经济条件上相对优越，购房能力较强。而从这些受访者我们得出以下结论：（1）房价依旧备受关注。（2）在购房目的方面，对于大部分无锡的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，分别占比例的53%和30%；少数人购房是为了投资。（3）在购房时间上，约六成购房者欲5年内购房。个人或家庭收入越高，已婚且年龄较大的消费者预计购房时间越短，而收入较低、未婚或年龄尚小的消费者越倾向于多年以后购房。（4）选择在滨湖区购房的人数最多，占比例的37%；选择在崇安区、南长区、北塘区和新区这四个区购房的人数较均衡，分别占比例的13%、16%、12%和13%。选择在锡山区和惠山区这两个区购房的人数较少，分别占比例的4%和5%。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市房地产市场3、2011-2013年无锡城市住宅供成价无锡2011-2013年共计成交金额为1134亿元，其中2013年截至到11月30日，成交金额为372亿元中国商业地产策划代理第一品牌无锡市房地产市场4、未来房地产市场分析（一）新增供应节奏有所放缓，市场可售总量充足。随着2013年企业推盘节奏不减，新盘纷纷上市，无锡商品房新增供应量达到了历史高位，市场可售总量充足，预测下阶段企业推盘节奏将较前期有所放缓，供应总量将低于2013年水平。（二）市场成交量将有所下降。近几年，无锡市房地产市场快速发展，成交量高位运行，已经透支了部分住房需求。并且在限购限贷政策的持续影响下，2014年市场成交量难以出现大幅增长，因此预测后期市场成交量将有所下降，但总体还将接近2013年水平。（三）房屋价格总体稳中有升。2013年2无锡市房价逐季小幅上涨，但总体涨幅不大，主要为在前期降价的基础上小幅回升，市场个案也出现分化，部分热销楼盘涨价情况明显，而个别楼盘仍在降价促销。后期一方面由于开发建设以及人工成本等因素自然上涨，对房价影响较大；另一方面目前市场总体仍是供大于求，在长效调控机制作用下，商品住宅价格上涨不易，因此预测房价总体将保持稳中有升的态势。中国商业地产策划代理第一品牌无锡市商业房地产情况序号种类数目规划建筑总面积1大型市场25633万2大型商场552.2万3商业综合体32911.3万4合计621596.5（平均26万）1.1特点之一：市场多1.2特点之二：体量大占地千亩火规划面积100万方以上项目3个（新世纪服装城、五洲工业品博览城、联东U谷）；建筑面积在30——100万方得商业项目11个（其中50万方以上的的6个）1.3特点之三：业态全涵盖家居建材、精品百货、家纺服装、五金机电、灯饰照明、皮革制品、酒店用品、各类小商品、餐饮娱乐等诸多业态，门类齐全