采购两天课讲义郑州

房地产采购与合同精细化管理房地产采购与合同精细化管理12013年6月郑州1内容大纲1.深入理解房地产采购与合同管理2.房地产采购的组织管控3.房地产采购管理的首要任务---合约规划4房地产采购的供方与技术管理4.房地产采购的供方与技术管理5.房地产采购的招标与签约过程6.如何设置合同主要条款7.合同履约及收尾管理8房地产企业的集中和战略采购8.房地产企业的集中和战略采购1.深入理解房地产采购与合同管理–广义的采购•工程分判：总包、分包工程•材料设备采买：甲方直接采购或三方合同服务单位的选取设计监理咨询代理•服务单位的选取:设计、监理、咨询、代理•其他其他445–采购管理中日常工作中的普遍问题采购程序过程复杂但流于形式采购进度配合不上程进度计划赶不上变化总采购程序过程复杂但流于形式采购进度配合不上程进度计划赶不上变化总采购进度配合不上工程进度，计划赶不上变化，总有突发的采购事项仓促采购提前进场（未签合同）但请神容易送采购进度配合不上工程进度，计划赶不上变化，总有突发的采购事项仓促采购提前进场（未签合同）但请神容易送仓促采购、提前进场（未签合同），但请神容易送神难合同技术内容描述法不清法律顾也起不了作用仓促采购、提前进场（未签合同），但请神容易送神难合同技术内容描述法不清法律顾也起不了作用合同技术内容描述法不清，法律顾也起不了作用合同包干价包不住，没完没了的范围扯皮最低价中标并不是省油的灯合同技术内容描述法不清，法律顾也起不了作用合同包干价包不住，没完没了的范围扯皮最低价中标并不是省油的灯最低价中标并不是省油的灯变更、签证多，且施工单位要先谈价后实施，不给不行最低价中标并不是省油的灯变更、签证多，且施工单位要先谈价后实施，不给不行不行出了问题互相推责任，索赔难以实施不行出了问题互相推责任，索赔难以实施。。。。。。。。。。。。–采购管理的要素•采购的目的以合理的代价换取合适的资源以合理的代价换取合适的资源•采购的对象产品及服务；产品及服务；提供产品及服务的单位：供方66–房地产采购的特点与难点•产品的复杂性导致采购内容多样且繁杂，细分市场各自不同；不同；•产品的单件性导致采购需求的多重性，一次性批量采购难度大；周期长导致的变化多双方及外部环境的变化•周期长导致的变化多：双方及外部环境的变化，•计价方式受定额习惯影响，未完全市场化，双方信息不•计价方式受定额习惯影响，未完全市场化，双方信息不对称7•房地产采购是零库存采购，需要高度统筹协调7–房地产采购理解与操作的常见误区•采购就是买卖过程，只要会砍价就可以；•采购涉及价格成本，很敏感，要秘密进行•采购部门是在各业务部门之外的权利机构•采购部门是在各业务部门之外的权利机构•采购的低价格等于低成本•采购是控制成本最重要的环•……9–房地产采购的定位与要求房地产项目采购的定位房地产项目采购的定位房地产采购的定位与要求1.服务于项目的一项业务1.服务于项目的一项业务2.开发流程的一个环节2.开发流程的一个环节房地产采购的管理要求支持项目运营及公司战略房地产采购的管理要求支持项目运营及公司战略1.支持项目运营及公司战略2.保证项目开发目标1.支持项目运营及公司战略2.保证项目开发目标–采购管理的六大基本过程102房地产采购的组织管控2.房地产采购的组织管控–房地产采购的几种组织方式及其优劣比较采购组织机构：牵头组织采购实施过程采购决策机构：采购结果决策其他相关机构：参与采购的相关部门其他相关机构与采购相关部采购组织的基本职能设定–采购组织的基本职能设定采购组织机构事先计划过程组织结果整合采购组织机构：事先计划、过程组织、结果整合相关业务部门：按专业及职能分工参与各环节，提交子成果总部管理部门：基于公司的管控模式---可能扮演组织参与决策角色织、参与、决策角色集团/总部对采购业务的管控模式–集团/总部对采购业务的管控模式集团管控的几种模式总部的职能定位与作用对采购业务的管控方式–如何建立企业内部的采购管控体系组织与授权体系组织与授权体系管理制度与工作流程体系管理制度与工作流程体系业务规范与标准体系业务规范与标准体系考核体系考核体系–采购部门的岗位设立与任职管理岗位设定与编制情况：基于项目规模合约分项粗细部门协作状况基于项目规模、合约分项粗细、部门协作状况；按项目或专业对接【集中或战略采购】人员要求：专业能力：？专业能力：？管理能力：计划组织、沟通协调职业操守：严谨、负责、勤奋、廉洁学习能力3房产采购管的首要任务3.房地产采购管理的首要任务---合约规划合约规划–什么是合约规划，作用和意义如何？论上的定义理论上的定义划本意合约规划的本质意义合约规划的作用体现–合约规划的基本内容合约规划的主要组成部分是些合约规划的主要组成部分是哪些–合约规划的合约项划分合约规划的合约类别合约规划的合约类别结构如何设置合约的分解结构更合理？合约范围界定划分标段及界面–各合约项的采购及管理要点采购方式：采购方式招标、直接委托合同形式：总价、单价合同计价方法：清单、定额定标方式低价、综合评分–采购的时间计划编制建立各部门工作任务之间的逻辑关系，实现高效协作22–合约规划的编制编制时间：根据管理范围和深度，可分为几个阶段最早开始最早开始最迟完成编制依据：公司标准模板以往惯例公司标准模板、以往惯例可行的时间各部门的工作要求各部门的工作要求审批及确认过程：各部门讨论、会签总部管理部门按权限审批–合约规划的执行与完善执行要求•执行要求•过程调整方式•事后评价与改进如何理解合约规划与目标成本之关系?–如何理解合约规划与目标成本之关系?•避免本末倒置•目标成本的动态跟踪4.房地产采购的供方与技术管理–供方管理的基本要求•统一的分类管理、建立供方数据库供方管的基本要求统的分类管理、建立供方数据库•投入相当的人力与精力投入相当的人力与精力•摸清市场，有的放矢的引进摸清市场，有的放矢的引进•维护已有合作，保持长期稳定经营维护已有合作，保持长期稳定经营•规范管理流程，防范风险规范管理流程，防范风险–供方考察与调研供方考察与调研考察的组织与时间计划团队综合考察，提前安排--不占用关键线路，常态工作考察的对象单位品牌技术价格－－确定档次与适用性单位，品牌，技术，价格确定档次与适用性考察的方式与作用普遍了解市场收集专项信息考察单个对象普遍了解市场，收集专项信息，考察单个对象双向了解，学习技术;具体调研内容具体调研内容公司、项目及生产基地；资质资料，操作人背景实力（劳动力与资金），业绩与口碑，28考察/调研结果的处理建立供方数据库，品牌数据库，考察报告等（例）28供方评估与筛选环节–供方评估与筛选环节资质审查资质审查入库评估可试用/备选不可用入库评估：可试用/备选、不可用入围筛选结确入围筛选：根据评估与评价结果确定履约评价履约评价：定期（初次入选，年度或半年度，合同执行完成后）不定期（必要时有特殊情况是时）29不定期（必要时、有特殊情况是时）等级评定：不合格，合格，优秀，战略29与供方的沟通和交流–与供方的沟通和交流掌握不同层面的关键人物针对项目或合作关系抓住关键问题或关键节点3030对供方的培训和指导–对供方的培训和指导技术要求：材料或工艺、措施管理与配合要求：如施工组织，现场包装3131–供方管理中易出现的误区与风险防范队伍来源供方管理中易出现的误区与风险防范队伍来源资质要求资质要求数量保证数量保证能力考查能力考查。。。。。。技术管理的作用–技术管理的作用•技术管理在采购中的重要作用：标的，确定价格的前提前提•如何发挥其作用？•自身清晰自身清晰•符合产品定位•保证品质3333技术管理的基本要求–技术管理的基本要求•技术与市场的结合采用市场成熟的先进适用的技术（制度）了解新技术•采用市场成熟的、先进适用的技术（制度），了解新技术的实际运用情况•技术与产品的结合•符合楼盘档次定位与功能需要，明确招标技术条件•技术与经济的结合•提升性价比，符合成本控制的要求34提升性价比，符合成本控制的要求34技术平台的建立–技术平台的建立•技术部门的配备•招标环节需设计，工程，项目上的专业技术人员配合配合•三个层面的技术标准•三个层面的技术标准3535技术标准的具体体现–技术标准的具体体现•图纸设计要求•施工工艺要求：技术标准•材料控制要求：材料标准及管理方式3636技术水平的提升–技术水平的提升•开展技术调研•基本原理与理论本原与•历史沿革•当前主流发展趋势：市场占有•应用状况及档次业绩•应用状况及档次：业绩•主要品牌与厂商•各自特征与优缺点•价格与重要参数指标•选用建议及注意事项37•开展知识管理：案例总结、标准化375.房地产招标及签约过程管控要点招标的基本目的–招标的基本目的招标目的之一为项目提供资源为项目提供资源招标目的之二招标目的之二实现成本控制招标目的如何实现–招标目的如何实现原则之一具竞争性原则之二档次匹配招标准备阶段的重点工作–招标准备阶段的重点工作明确组织与人员编制招标计划编制招标计划供应商考察与资格预审召开标前会议召开标前会议编写招标文件准备图纸样板准备图纸,样板编制工程量清单、标底（预算）发标阶段的主要工作–发标阶段的主要工作信息公布初步沟通交流初步沟通交流确认入围单位收取保证金/资料押金收取保证金/资料押金发放招标资料看样现场踏勘看样、现场踏勘答疑与补充招标文件投标阶段的主要工作–投标阶段的主要工作回标开标评定标阶段的主要工作–评定标阶段的主要工作初步评标澄清补报最终评标定标发中标通知退还保证金/资料押金保资料押–评定标方式与要点评标的根本目的评定标的原则技术标的评定价格的把握价格的把握进行深层次的重点分析如何预防不平衡报价发挥成本控制作用评标充分的前提评标充分的前提工程量清单招标的特点组织方式与过程–工程量清单招标的特点组织方式与过程；招标使用工程量清单招标使用工程量清单投标按清单报价投标按清单报价合同执行以清单项综合单价为准合同执行以清单项综合单价为准–工程量清单招标的好处及难点以图纸、清单加技术要求的方式，明确标的物；以图纸、清单加技术要求的方式，明确标的物；透彻评析报价，实现合理低价中标；透彻评析报价，实现合理低价中标；问题事先解决，防范履约风险；问题事先解决，防范履约风险；招标时间长招标时间长图纸不完备图纸不完备–招标常见问题与对策图纸/技术标准不够完备招标常见问题与对策时间过于紧迫清单量编制不准确标底如何采用有特殊照顾对象如何保证招标成功–常见清单招标案例总包常见清单招标案例电梯铝合金装修环境绿化智能化智能化合同订立的五项原则双赢原则–合同订立的五项原则50双赢原则书面原则0书面原则事先原则事先原则招标原则明晰原则–合同谈判的几个疑惑谈不谈？合同谈判的几个疑惑何时谈？双方谁来谈谈什么？结果确认–合同签订的几个注意事项签约主体合同订的几个注事项文本内容正确、齐全保证手续落实审核审批过程合同交底–合同签订后续工作合同交底样板移交样板移交资料及数据保存资料及数据保存合同管理计划落实合同管理计划落实6.如何设置合同主要条款6.如何设置合同主要条款55–合同标的描述与范围划分合同标的体现的主要内容合同范围划分的考虑因素合同范围划分的考虑因素条款要求条款要求56–双方的工作：主要责任、权利和义务承包方责任包括：乙方配合义务：乙方配合义务：甲方的责任与工作甲方的责任与工作：–合同价款：价格形式、计价方式▫价格的形式：▫承包价格应包含的内容：计价方式▫计价方式▫可调价范围和方式▫几种费用的约定：▫暂定量、暂定价的处理结算价格的组成▫结算价格的组成58–合同工期：总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式确认方式