CRIC-克而瑞-案例-华润外滩九里

华润·外滩九里地铁沿线的豪华国际化社区,是外滩板块可售的极少数住宅项目之一开发商华润置地上海有限公司绿化率40%项目位置中山南路460号，外滩核心区域物业功能住宅，服务式公寓占地面积33000平方米物业类型高层总建筑面积134000平方米销售价格均价100000元/平方米容积率3.1面积户型二室-四室：187—350平方米。每幢顶层均为超大户型的Penthouse复式楼王本案规划有服务式公寓和高档住宅，位于外滩国际金融服务区的核心区域总占地33000平米，总建筑面积134000平方米规划有7幢高档住宅和2幢服务式公寓均为世家大宅，主力户型为二到四室，面积在187-350平米间虽然地处中心地段，但绿化率达到了40%华润•外滩九里E,F楼为服务式公寓—外滩辉盛坊国际公寓，聘请新加坡Frasers为管理顾问，预计在2011年运营。E、F楼为服务式公寓区位优越，交通通达。与黄浦江和世博会互为毗邻，主要商圈近在咫尺位于中山南路460号，位于外滩万国建筑以南约1.5公里，坐落于外滩核心区域复兴东路、中山南路等城市主干道交错其旁，并与黄浦江和世博会互为毗邻辐射3公里范围内可达外滩、陆家嘴、人民广场、淮海公园新天地等主要商业商务中心区位条件交通状况地铁•地铁4号线南浦大桥站•地铁8号线陆家浜路站•地铁9号线小南门站•地铁10号线豫园站公交11路人民路大东门站324路中华路复兴东路64路中华路复兴东路本案项目周边配套齐全，生活方便生活：德兴馆，好又多，绿苑大酒店，消防所银行：中国银行，中国工商银行，上海农商银行医院：董家渡地段医院，中西医结合医院学校：紫霞路幼儿园,复兴路第三小学,尚文中学,黄浦区第一中心小学休闲：老码头休闲娱乐中心、十六铺游艇码头、豫园、老城厢等周边配套华润·外滩九里高档高层住宅外滩辉盛坊国际公寓座数：7座开盘时间：2009.10.31，2010.5入住时间：2011.12.31房源类型：188、245和277平米的三房和四房245平米的三房和四房房源数量：288套装修标准：国际一线品牌精装修座数：2座开盘时间：2009.10.31，2010.5签约时间：2009.10.31运营时间：2011年房源数量：212套房源类型：5种房型装修标准：国际一线品牌精装修项目定位为商道精神时代人物官邸，包括高层住宅和服务式公寓两种形态，均为精装修商道精神时代人物官邸园林风格建筑风格原石精筑，建筑风格及园林风格充分传承外滩气质全石材外立面，整体显得霸气而典雅欧式铁艺大门，充满了印证成就的仪式感传承外滩建筑精髓，新古典主义风格，全石材立面，精雕细琢，镶花刻金，保留了材质、色彩的大致风格，是目前外滩黄金轴线上唯一真正传承外滩气质的住宅。沿袭古典园林无限扩张性的总体基调，以一动一静景象将东西分区。东区为动景，将灵动的水景和下沉式广场置于其间；西区则是静景，为大片的树林和草坪。雕像与欧式喷泉，以及装饰繁复精美的欧式铁艺大门，将现代人的快节奏拉回到一种皇家的优雅徐缓的高贵格调中。新古典主义风格古典园林风格建筑细节：注重建筑细部的处理，体现出和谐、优雅、实用、美观严格按经典的“三段式”划分，体现新古典主义的规整，比例精确，对称完美，以竖向线条彰显建筑的挺拔庄重。阳台、窗口、檐口、勒脚等细部的装饰线条精细、流畅、别具一格，凝聚着外滩古老建筑群的精致与优雅，为项目增添了文艺复兴式的古典主义色彩。门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口。外滩九里每一幢楼都设有门廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。很大的一个特色是底层和顶端分别采用了多联半圆拱券门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，配以造型优雅的塔顶，尽显建筑的变化和匀称、和谐。园林细节：处处追求自然与艺术之间的平衡，到达人对自然的和谐极至巨大精美的欧式石材花钵，摆放着形态优美的植栽，造型优雅，散发着欧洲宫廷的雍容华贵气势。以巨大的游泳池为中心，沿着中轴线依次铺开，朝外朝上，用喷泉、水景、雕塑、花钵体现项目的豪奢气派项目的所有原石皆来自各地名山的上等矿石，严格筛选，手工打磨，每一颗都保留天然气质，以符合项目的尊贵气质主入口尊崇大气，两边是广玉兰构成的林荫大道，尽头栽有一棵百年树龄的香樟树。项目内大树的浓荫，构筑了家的温馨私密气氛。东部景区采用下沉式广场设计，叠水与景致和谐相融，对称布置巨大花坛和水墙，古典式绿化铺地，雕塑典雅精致，充满了皇家园林和贵族的内涵。客厅多功能房卧室房间设置合理，内部均采用精装修——部分房间展示（一）特设多功能房，方正实用，可作书房或影音室。明亮通风，连接户外景观大阳台，园林景致尽收眼底。空间阔达通透，保障了环绕视听效果，完美动感影音，在家中即可随心享受。宽敞明亮，奢华大气。超大观景窗事业通透，形状方正，通风采光极佳。部分户型与观景阳台和多功能房相连，使其三个空间具有通透性，增加户内空间趣味。各卧室完全独立，保证私密性。户内整体向阳，视野开阔，舒适通风。主卧为独立套房，私人卫浴及步入式更衣室，尊荣独享。部分主卧为罕有多边形设计，增加生动性。且南向三面采光，视野更广阔。厨房房间设置合理，内部均采用精装修——部分房间展示（二）餐厅阳台方形阳台，与客厅、书房连接，增加了通透性和趣味性，更显空间尊贵大气。朝南通透宽景，采光充足，饱览市中心的繁盛。方正布局，通透明亮，与客厅分隔明显，就餐环境独立典雅。与厨房紧密相连，方便快捷。超宽明窗设计，保证阳光充足。尊重户主国际生活习惯，中、西双厨设计。封闭式中厨有效阻止油烟污染，开放式西厨与餐厅紧邻。东西动线设计与起居空间分隔明显，安享品质生活。户型面积大，房型设计独具特色——部分房型分析（一）3房2厅2卫188平方米3房2厅3卫2厨188平方米优点：卧室、起居室整体朝南，采光通风性好。主卧带独立卫生间，大开窗，视野辽阔。次卧连接观景阳台，舒适闲逸。中西双厨设计，充分考虑客户需求。客厅尺度更大，与餐厅对位的布局更显气派。缺点：户型进深太大，影响南北通风。优点：主卧呈特殊几何图形，增加了生活的趣味性，同时可以享受三面270°采光。带独立卫生间，和步入式衣帽间，起居方便。双开门入户，更显大气。多功能房外连接大阳台，明亮通风。缺点：空间形状不规则，边角太多，造成空间浪费。户型面积大，房型设计独具特色——部分房型分析（二）4房2厅3卫271平方米优点：卧室均带有独立卫生间。主卧宽敞，东南向开窗，采光通风较好。起居室和客厅连接大观景台，视野极好。设保姆房，且带独立卫生间。中西厨房分设，拥有风情吧台。缺点：整体形状不规则，造成面积浪费。优点：户型方正，紧凑实用。起居室连接大景观阳台，采光通风好。设工作阳台，独具特色，同时提高了空间的利用率。缺点：工作阳台直接连着厨房，动静分离不是很好。次卧直接对着厨房和卫生间。F2户型82平米精细设计准则毫厘工程标准情感悉心服务外滩九里是华润置地高品质品牌战略下的代表之作，也是其全新经营模式的体现。外滩九里的服务式公寓是华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”生意模式的全新实践。此前荣升香港恒指成分股，此后华润置地将继续专注于“住宅开发+投资物业+增值服务”独特的生意模式，基于以上战略，在条件成熟的区域，华润置地将不断创新产品模式，更多元化发展。高品质品牌战略——“品质给城市更多改变”外滩九里秉承了华润置地一贯的高品质品牌战略，即“精细设计准则”“毫厘工程标准准”“情感悉心服务”，努力在客户忠诚度、满意度等方面达到行业标杆水平。同时，华润置地表示，不仅要为业主提供高品质的产品，还将提升城市品质生活作为品牌核心理念，积极引导城市文化生活，努力通过品质带给城市更多改变。高品质品牌战略全新经营模式精细设计、毫厘工程、悉心服务住宅开发+持有物业+增值服务优点：服务式公寓的开发不仅能带来持续上升的客户满意度，积极推动外滩区域发展，同时，持有型的服务式公寓也能赋予华开发企业更强大的抵御风险的能力。项目优势差异化分析背景上海的高端物业租赁市场孕育着巨大的需求，尤其是外滩区域长期以来仅有星级酒店而缺少服务式公寓，这一功能上的缺失，与迫切的市场需求形成了极大的反差。最大的优势在于坐落在外滩，上海双中心战略的实施和正在举行的世博会，为外滩区域的服务式公寓的发展提供了契机，尤其是外滩九里项目是该区域目前唯一的服务式公寓。同时，持有型的服务式公寓也能提高抵御风险的能力。从客源来说，外滩辉盛坊国际公寓的客户主要针对常驻客户，而不是旅游客户，与外滩区域的星级酒店没有太多的交叉从产品来说，服务式公寓房型与酒店客房相比更为宽敞，更能提供一种居家的空间和感受，是对外滩服务功能的极大补充。外滩九里打造外滩首个服务式公寓，填补了外滩功能性上的空白。链接：百年外滩首个服务式公寓——外滩辉盛坊国际公寓于09年10月30日正式签约。新加坡总理公署部长、财政部兼交通部第二部长陈惠华女士见证了华润置地与辉盛国际的签约。外滩辉盛坊国际公寓正是华润•外滩九里项目中的E、F两楼。该公寓将于2011年年中试营业。外滩九里销售势头强劲，开盘数小时告罄，上海首现豪宅摇号买房现象。关键词：到场客户近400组，数小时告罄开盘方式：摇号开盘均价：7-8万/平方米可售套数：88套外滩九里客源构成情况20%40%40%上海本地内地和港澳台境外客户构成：上海本地、内地和港澳台、境外等的比例分别为4：4：2，其中以企业家居多，预计占买家总量近七成。置业目的：投资，保值增值分析：由于地理位置的稀缺性以及楼盘优质品质的保证，高端物业在楼市波动期价格上表现出较强的抗跌性。目前全球经济依旧处于回暖期，未来存在通胀压力依然存在，出于增值保值的需要，顶级豪宅在近期楼市中表现抢眼。“项目开盘当天，仅数小时即告售罄，近400多组客户到场，房源供不应求，创造了十月上海楼市的又一个豪宅销售奇迹。”外滩九里自首次开盘以来销售均价稳中趋升，目前保持在10万元/平米外滩九里价格走势图02000040000600008000010000012000009-11-109-12-110-1-110-2-110-3-110-4-110-5-110-6-1时间价格2009.10.31首次开盘，外滩九里均价达到8万元/平方米，受到市场热捧。全部房源在数小时内售罄。2010年3月底，外滩九里均价升至10万元/平方米。这也标志着外滩豪宅迈过10万门槛。2010年5月，外滩九里再次开盘，尽管恰逢楼市新政密集出台之时，但开盘价依旧保持在10万元/平方米。较半年前的第一次开盘价涨幅为25%。2010年5月26日，开盘不到一个月，项目的去化率很快，房源仅剩10套左右。依据房地产市场价值守恒的定律，土地价值的走向会导致相关区域内房价将被重估，稀缺性造就板块项目增值保值的潜力。外滩九里项目很好地抓住了此轮外滩投资热潮带来的机遇，领导外滩豪宅迈入了10万元门槛。豪宅市场的持续火爆，是由于豪宅具有资产保值和改善居住条件的双重作用。像华润•外滩九里这样的品质地产，在通胀压力下，天然的成为避险资金最好的投资品。5个月涨幅达25%数据来源：CRIC专业整理LastModified:2004兺06懍14粧10:06湰屃地段潜力大，资源的稀缺性，优越的配套和规划以及多样的推广活动造就了项目的热销。地段3公里范围内涵盖了市级主要地标“两个中心”“外滩一体化”综合改造等规划出台，项目所在外滩板块越来越显现“寸土寸金”的顶端价值稀缺性资源配套和规划版块土地供应量极少，且项目为版块核心规划区的唯一在售一手住宅。后续供应潜力逐步释放，拥有滨江稀缺资源的豪宅项目稀缺性不断提高，未来圈层内房价提升空间非常看好。欧洲古典园林高端双会所顶级服务式公寓数百米的顶级商业休闲街浦江之云国际游艇码头Indigo酒店推广活动正式亮相典礼梁祝经典音乐会风水主题活动音响沙龙活动行为养生讲座外滩九里从亮相之初举办了大量推广活动，名流汇聚，更提升了项目的知名度。2009.9.19正式亮相典礼第一财经等主流媒体，著名财经作家吴晓波品红酒，欣赏爵士乐2009.9.29梁祝经典音乐会著名作曲家陈钢著名歌唱家王维倩分享音乐人生，献艺2009.