2019年03月11日廊坊固安新城整体定位报告

固安新城整体定位报告精简版2019年03月11日第1页项目条件解读及核心问题255公里——本项目所在的固安县城南区与北京传统主城核心区的距离4公里——本项目与固安县城的距离区位：大北京南部第一梯队区域，城乡结合部，生态环境良好，空气好本项目区位特性北京天津本项目机场——北京首都机场(80公里)、北京首都第二机场（20公里，建设中）铁路——京九铁路高速公路——大广高速、廊涿高速公路——106国道交通：大广高速、106国道、廊涿高速公路等提高交通便捷度。3紧邻两大高速——西侧大广高速、南侧廊涿高速生态资源良好——北侧治理河道及森林公园；东北角规划有人工湖及公园；与高速公路间有百米绿化隔离带环境：紧邻两大高速，地块总体方正，周边生态资源良好规模：小城镇规模，涉及城中村改造，开发周期长，兼顾产业发展及地产开发本项目用地特性9700亩——本项目总占地约9700亩，相当于小城镇规模，开发周期长；现状有四个行政村，涉及到城中村改造；要考虑区域整体发展，兼顾城中村改造、产业发展及地产开发。项目性质界定大北京南部具有良好生态环境的城市新区固安重要的功能组成区，固安南部中心区1.进军大北京市场的首秀，本项目在大北京区域扮演的角色？2.进入固安市场，将面临哪些问题，所处的市场地位如何？3.城中村改造项目，引入何种产业实现可持续发展且能落地？4.小镇级规模的超大盘，本项目发展主题及功能构成是什么？项目核心问题报告目录Contents第一部分项目角色定位第二部分项目市场地位第三部分项目产业研究第四部分项目整体定位1.进军大北京市场的首秀，本项目在大北京区域扮演的角色？项目核心问题①固安与北京角色②固安自身的发展③项目在固安机会项目角色研究第8页第一部分项目角色研究固安与北京110固安地理位置——固安处于京津冀都市圈核心位置，紧邻都市圈最大核心城市北京，被纳入北京一体化发展的规划中。固安120km区位分析——固安与大北京关系廊坊市固安县，东与永清县相连，西与涿隶属河北省洲市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴县相望。距北京天安门55公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。11京北新城京南新城京东新城三大重点发展新城：城市地位——在环首都经济圈发展过程中，京南新城重点承接北京产业与人口，在规划层面与北京衔接更紧密，固安作为京南新城对接北京第一站，在产业和人口方面所受影响比涿州更大。区位分析——固安在大北京的地位12R=30kmR=50km廊坊燕郊顺义昌平密云房山通州大兴怀柔固安香河涿州三河大厂城市地位——北京大力发展南城，是北京建设世界城市的重要发展战略，受此影响北京以南的新兴片区成为投资热点，固安率先受益，承担京南高新产业和宜居新城的重要责任。南城发展计划——北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》，城南将建成“一轴一带多园区”的产业发展格局；在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起；区位分析——固安在大北京的地位13二机场发展概况——2019年正式启动，预计2018年建成并投入使用，未来将围绕二机场建设新航城城市功能核心区，并向外围扩散，固安位于新航城外围城区，未来依托新的交通体系，承接新航城产业发展所带来的人口和消费需求。20公里位于北京市大兴区和河北省廊坊市的交界地带第二机场新航城——建设以临空产业、商务服务、总部经济、文化创意、休闲娱乐为主的国际化高端产业新城。区位分析——固安在二机场城市地位轨道规划示意图机场轨道4号线大兴线南延R4线南延本项目第二机场新机场——定位为综合性大型国际枢纽机场，长远看与首都机场同等重要，相对独立运行，配合各自的基地航空公司构筑中枢航线网络。以服务北京为主，同时考虑京津冀经济走廊和城市密集带的发展，与首都机场分工协作，形成对细分市场的全面覆盖，构建功能互补、协调联动的双枢纽模式的北京多机场系统14城市发展——在廊坊最新的城市规划中，固安是未来仅次于廊坊中心城区的大型城市，开通廊涿城际铁路联通机场轻轨，城市快速发展，人口规模达50-100万。区位分析——固安在廊坊城市地位目前固安常住人口规模在17万人左右。城市空间结构：特大城市（1个）—大城市（4个）—中等城市（2个）—小城市（6个）—小城镇（60个）人口规模在50-100万的大城市分别为京东城区、霸州城区-胜芳城区、永清城区、固安城区；轨道交通规划：推动京山铁路升级改造；建设京九客运专线，在固安预留设站条件。规划城际铁路3条，分别为建设廊涿城际铁路，预留京津第二城际铁路通道，建设白沟至机场城际铁路。规划城市轨道线路1条，为新机场T1航站楼—空港核心组团—中心组团—开发区组团联系线。15第15页固安与大北京关系大北京南部重要新城，吸纳北京产业和人口的京南新城北京南城第二机场大北京经济圈固安多重辐射带动固安自身发展217固安经济——经济保持增长，进入快速城市化建设阶段，外来人口涌入速度加快，北京外溢居住人群增多，城市配套和城市面貌需要大幅改善和提升背景分析——固安自身发展固安人均GDP——当人均GDP超过3000美元而小于10000美元时，城市化进程将进入高速发展阶段。因此，固安正处于快速城市化建设的起步阶段，一定程度上带动了固安房地产市场的发展固安人口——增长速度较慢，2019-2019年均年增速1.63%，近两年随着工业人口导入及房地产业快速发展等原因，2019年人口增速达到2.5%为近八年最高；18固安产业——工业和房地产业发展做主导，尤其是工业制造业产业已经设立多个产业园区供未来招商引资和产业发展，城市配套和城市商业则相对落后。《固安县城市总体规划（2019－2020年）》中指出其重点培育壮大的五大主导产业为电子信息、汽车零部件、新型建材、成衣制品、轻工化工，重点培育壮大的产业以高新技术产业为主；固安在产业发展依托北京的同时，着重加快城市产业建设，重点发展高新技术产业，加强园区招商引资背景分析——固安自身发展固定资产投资——2012年，固安固定资产投资92.6亿，其中工业投资达56.1亿元，占全县固定资产投资的60.6%。固安城市建设——以工业开发和房地产建设为主，缺乏大型市政配套工程建设，目前暂无大型商业项目进入固安城市。19固安未来发展空港物流产业园区大清河产业园区华夏温泉商务产业园区华夏现代农业示范区城市核心空港新城温泉新城三城：固安新城、空港新城、温泉新城七区：固安城市核心区、大清河产业示范区、新兴产业示范园区、固安工业园区、空港物流产业园区、现代农业示范区、温泉商务产业园区。整体规划——以“全球空港新城典范，中国产业新城标杆”为总体定位，打造三城七区产业新城，项目隶属固安新城的城市发展核心区，未来主要以城市功能为主。20固安未来发展园区规划——基本以华夏为主的大规模园区开发为主，华夏是固安产业和房地产发展的主导企业，产业主导性强，对固安发展起至关重要的作用，其他企业无法抗衡。华夏华夏华夏华夏、三盛、新奥中关村21配套建设——配套建设陆续跟进但多数处于固安老城核心区和北部核心区，距离项目相对较远，可直接借势性相对较弱。固安未来规划青年广场幸福广场尚品国际万隆财富广场本项目22固安未来规划发展初级的农业小镇2019年2019年2020年产业初步发展、居住快速升级的京南新城典型的农业县，工业基础薄弱。粮食、蔬菜、畜牧、果品花木构成了县域主要经济支柱。产业园区初具规模，引入一定的产业，城市面貌大幅改善。房地产市场日新月异，大量北京人群涌入置业，京南新城初具规模。固安发展展望——根据固安发展规划，到2020年固安将成为一个具备强劲产业基础和完善城市功能的国际化新城，固安南部发展将大幅提升。产业强劲、城市感强的国际化新城大量园区规划开发，引入企业逐步增加，尤其随着第二机场建设，空港新城带动区域全面发展，形成综合性较强的综合城市。23固安自身发展总结优势：1.大北京规划，首都经济辐射区；2.第二机场规划，区域空港新城3.便捷交通，大广与廊涿高速，106国道过境。劣势：1.配套服务设施不足，城市功能偏弱；2.产业园区规划规模大，实际引入企业相对少，规划易发展难；机会：1.大量产业园区规划，产业发展带来居住和配套需求；2.城市中心开发基本完成，发展向外围扩展，城市核心区规模加大；威胁：1.周边同类区域和城市规划雷同，增加竞争；2.政府规划用地不确定性，同一区域有不同规划版本，操作不成熟；SWOTSWOT分析——抓住大北京发展机遇，依托本项目地处城市规划核心区的基础，发展城市配套、服务大北京及周边产业园区产业和人口。24项目未来角色定位北部城市功能核心区南部城市综合服务基地产业区产业区城市生活区项目区域未来角色服务大北京及周边片区产业和人口的综合服务基地带动固安南部城市功能发展的活力引擎项目核心问题①固安宏观市场发展②固安土地市场发展③市场发展机会判断项目市场地位2.进入固安市场，将面临哪些问题，所处的市场地位如何？第26页第二部分项目市场地位宏观市场研究128房地产市场发展历程固安商品房市场发展历程——自2019年华夏集团进入而正式开始大规模开发，从最初低密度产品向中高密度产品发展，并将持续一段时间，未来低密度逐步向固安城市外围扩展，城市中心区将以高密度产品为主。2019年之前2019-2019年2019-2019年2019年以后无房地产市场，以小县城自建房为主京御开发商进入，打造孔雀城低密度项目，成为大北京休闲度假第二居所越来越多开发商进驻，固安房地产高速发展，城市氛围增强大北京发展，大品牌企业进驻，产业发展，固安成为京南综合化新城。市场发展产品发展多层老旧住宅低密度度假别墅中低密度洋房低密度别墅中低密度洋房高密度高层住宅多元化发展高密度产品为主从住宅转向综合体开发、商业逐渐发展292019年-2019年整体变化特征——量价齐升，价格基本保持平稳增长态势，但成交量则伴随高层产品的大量开发而迅猛增长，尤其是2019年后，伴随地铁开通和二机场利好影响，成交量迅速攀升，接近2万套/年，开发量突破200万平米。06年-13年总成交量69193套，08年-11年每年成交量增长约3000套，12年由于政策、轨道交通等因素使住宅成交量涨幅较大；从整体价格走势上看，别墅价格稳定增长，年均涨幅500-1000元/平米，住宅价格除12年受政策和环境影响价格有所降低外，基本保持稳定增长，年均涨幅500-1500元/平米。固安房地产市场成交情况分析数据来源：伟业内部数据库平台、中国指数研究院06-08年主要以低密度产品开发为主，开发量相对较小；09-10年伴随华夏大规模拿地和其他企业争相进入，开发量大幅提升，年均增长40-70万平米，达到历年新高；进入11年后伴随市场成熟，开发量逐步稳定，年均增幅在20-30万平米左右，并保持平稳增长态势。3031245678910111213141516171819202122232425262728固安房地产市场成交情况分析固安核心区整体市场研究——供应项目集中在城市核心区，总规模2390万平米，已开发1100万平米，未开发1290万平米，按照目前开发量预计还需5年时间。永定河孔雀城孔雀英国宫孔雀●大卫城龙town紫御城中央公馆中宏新界绿辰万华城孔雀城剑桥郡31固安核心区典型市场销售——2019年销售前十名项目年总成交额106亿元，其中华夏为79亿元，占前十名成交总额的74%；产品高层住宅居多。固安房地产市场成交情况分析32从华夏看固安的发展固安房地产市场发展1、固安取地——进入之初做足规划，大手笔投入规划发展产业园区及公共配套，给政府信心，逐步布局，占领大片土地。2、固安市场——产品发展从低密度向高密度过度，区域从北向南逐渐发展，固安老城区高密度占领市场，固安南部休闲新城低密度对接北京。3、固安客户——从大北京第二居所到刚需第一居所，北京客户范围逐渐扩大，囊括中产以下的大部分客群。4、固安发展——未来市场仍大有可为，华夏圈地势头不减，大广以西主打城市居住功能，牛驼主打温泉度假，全面占领不同产品市场。2006年至今孔雀城系列别墅产品年消化套数（套）050010