上海新聚仁圣和圣小户型项目三期产品策划报告_43页_XXXX年

圣和圣三期产品策划新聚仁机构2010-1房型方案及一、二期产品评估1.房型方案评估2.一、二期立面评估3.一、二期大堂评估4.一、二期绿化景观评估5.一、二期配套商业评估1、房型方案评估•属于市场上较早期的常规房型，缺乏高附加值，缺乏市场竞争力•以110㎡2房和135-140㎡3房为主，房型面积偏大面积段套型面积比110㎡2室2厅1卫27.5%135-140㎡3室2厅2卫65.6%150㎡4室2厅2卫1.6%230㎡（复式）4室3厅3卫2.5%260㎡（复式）4室3厅3卫2.8%————100%住宅总建筑面积约3.7万方2、一、二期立面评估•建筑大气、挺拔，品质感较好，住宅精致面砖为主，酒店公寓通体石材，整体深褐色大理石基座，用材考究•住宅建筑，米黄色系，局部白色装饰线条，过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感，有待进一步提升3、一、二期大堂评估——外部形象•钢结构两层挑高大堂，现代、大气、明亮•整体风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感一、二期大堂评估——内部装修•大堂内部墙地面通体玻化砖，龙骨吊顶，现代艺术装饰，品质感较好•整体风格过于现代，缺乏人性化软装饰，缺乏大堂会客休息等功能，住宅产品应有的温馨入户感营造不足一、二期大堂评估——电梯厅•电梯厅延续大堂风格，墙地面通体玻化砖，网纹大理石电梯门套，品质感较好•电梯楼层LOGO等细部处理不够精致，影响了楼盘的高端品质4、一、二期绿化景观评估•一期景观以硬质景观为主，地面铺装品质感较好，但缺乏整体设计感，缺乏高端精致品质•地下车库入口等景观细部处理缺乏设计感，缺乏景观特色亮点5、一、二期配套商业评估•一期商业以集中型商场为主，经营七浦商圈小商品，缺乏为住宅配套的社区生活型商业•商业与社区内部相连通，影响了住区安全性和私密性房型方案及一、二期产品评估结论1.房型以110㎡2房和135-140㎡3房为主，属于市场上较早期的常规房型，缺乏高附加值，缺乏市场竞争力；2.建筑品质感较好，但整体风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感；3.大堂内部装修品质感较好，但整体风格过于现代，缺乏人性化软装饰；电梯厅延续大堂风格，但细部处理不够精致，有待提升；4.景观以硬质景观为主，细部处理不足，缺乏景观特色亮点；5.缺乏社区生活配套商业。一、二期产品整体品质感较好，但风格过于现代，缺乏高端住宅的沉稳、厚重、质感；细部处理缺乏精致品质感，有待进一步提升。三期产品定位上海市中心、稀缺、高附加值、高品质精装小户型•房型——市中心稀缺、高附加值房型•室内精装修——知名品牌、精装精配•智能化——结合精装修，配备高性价比、特色智能化•立面——新古典主义与ARTDECO装饰艺术完美结合•大堂——豪华精装•绿化景观——精致、精品•配套商业——导入高档生活会所，全面满足时尚生活需求在一、二期产品平台基础上，通过创新高附加值房型，高标准化精装修，高品质立面、大堂，高科技、高性价比智能化配备，精致绿化景观，高档生活会所，创造产品特色亮点，提升产品高端形象。产品定位支撑市中心稀缺、高附加值空间1、房型建议•创新高附加值、90㎡高层TOWNHOUSE•优化大面积房型，高附价值、高舒适性（1）90㎡高层townhouse18002700320032003000多变空间——超高附加值销售面积：约88平米实际可用面积：112.8㎡一层二层前庭后院挑空阳台赠送值：前庭8.1平米（全送）后院10.5平米（半送）跃层挑空约9.5平米（全送）跃层阳台约3.9平米（半送）总赠送面积=24.8平米户型创新点：•平面赠送面积7.2平方米，空间赠送面积17.6平方米，整体赠送比达到28%•别墅级空间：6米挑高客厅，前庭后院双重空中私家花园；两房变四房，卫生间2+1前庭上空2梯8户，28F2梯7户，28F•新型高附加值户型——2房可变4房•演绎公寓户型中的联体别墅空间的无限可能性1.住户可利用客厅的6米挑高进行分割，增加一个多功能房，这个空间是完全不计面积的；2.近20平米南北阳台，住户可将其封闭，成为阳光书房。2剖面示意空间意向21（2）优化大面积房型A：约130㎡B：约132㎡C：约93㎡奇偶层交错双层高阳台双层高阳台上空可封闭3房变4房阳光房户型赠送面积计容方式赠送总计A：约131㎡（3+1房）前阳台6平米后阳台14平米（半送）（半送）10平米B：约132㎡（3房+1房）双层高阳台10平米侧阳台5平米工作阳台2平米（南北错、全送）（半送）（半送）13.5平米C：约93㎡（2+1房）L型阳台14.8平米工作阳台1.8平米（半送）（半送）8.3平米在原方案房型框架内、适当压缩面积、同时大大增加高附加值房型面积配比房型面积段建面面积比高层TOENHOUSE85-90㎡约1.85万方约50%2房90-95㎡约1.85万方约12.5%3房130-135㎡约1.85万方约35.5%顶层复式200-220㎡约1.85万方约2%————约3.7万方100%•以90㎡高层TOWNHOUSE创新户型为主，寻找市场差异化，塑造中心稀缺、高附加值房型•平层户型面积适当压缩，体现更大的可赠送价值住宅总建筑面积约3.7万方房型面积配比表2、规划调整建议•原方案用地要求沿海宁路控制10米绿带，用地进深受限制•原方案两栋楼间距约20米，存在最大6-7米的拓展空间•建筑控制高度100米，原方案23-27F的高度，存在一定向上拓展空间原方案规划与房型分布规划调整与房型分布•90㎡高层TOWNHOUSE，在保证楼间距的情况下，适当增加楼座面宽，同时增加到28层（14F高TOWNHOUSE，实际28F），占总建面比例约50%•优化平层房型，在原房型方案基础上，平均增加2层，保证适当压缩面积的同时，大大增加高附加值；同时为丰富天际线变化，以26+1层和28+1层组合房型分布示意14米3、室内精装修高层TOWNHOUSE：突出可变空间特色，建议毛坯交房平层公寓：知名品牌、高标准精装精配；建议装修标准：1000-1500元/平米•硬装建材品牌化，注重精装修的直观品牌价值感•注重居家人性化配件、电器等直观价值赠送在市场精装修平台上，更注重建材品牌化和直观价值赠送市场同平台精装修个案比较选取较为成熟的品牌装修物业进行客观的分析：金地、万科、奥园装修标准：1000-1500元/平方米外墙——高级外墙砖为主，局部涂料饰面；设有外墙外保温系统；首层大堂及电梯厅——墙地面通体抛光砖，石膏板天花艺术造型，配以时尚吊灯、艺术装饰；电梯厅门套高档石材贴面；标准层电梯厅——地面高级地砖，墙面底部高级墙砖、上部高级内墙涂料；石膏板天花配简约天花灯；电梯——上海三菱或同档次合资品牌电梯，轿厢精装修门——分户门优质防火防盗柚木实心门，配高级门锁及“猫眼”；室内门采用优质柚木空心门；窗——断热铝型材加LOW-E中空玻璃；厨房、卫生间配单层玻璃；阳台/露台——铺贴地砖（放置设备位置除外），配以金属安全玻璃组合栏杆；窗台——客/餐厅及睡房窗台铺贴人造大理石；客/餐厅及睡房——内墙及天花刷乳胶漆，地面铺实木复合地板，配地脚线；厨房——墙地面铺贴瓷砖，防水石膏板吊顶；品牌组合厨柜，人造石材台面，不锈钢主材’水槽，配以品牌灶具、抽油烟机；附送林内或同档次品牌热水器一台；卫生间——墙地面铺贴瓷砖，防水石膏板吊顶、排气扇；人造大理石台盆台面，并配有墙镜；科勒、乐家或同档次名牌洁具，配高仪、摩恩或同档次系列品牌混水龙头、花洒；空调设备——厅房装设海尔、松下同档次品牌分体空调机；供电系统——三相电源进户，装有总制并设过载/漏电开关，全部安装暗喉电线及电话线路，室内插座开关选用西门子、松下或同档次产品；燃气——预先装妥燃气喉位接驳厨房煮食炉及热水器，供住户申请燃气表量表——每户均设有独立水、电表在表房内及独立燃气表；燃气量表IC储值卡计量；通讯系统——安装电话终端多个，数据信息插座一个，可连接电话、物业管理和宽带上网；电视系统——设公共有线电视系统及卫星电视接收系统；每户客厅、卧室均设置电视插座；保安设施——每户设有访客可视对讲系统，客厅及主人房内设报警按钮。市场装修参考－－金地未未来装修设备装修标准：1500元/平方米内墙：墙面为白色涂料，厨房卫生间为墙砖地面：菲林格尔/乐洋洋实木（柚木）复合地板，厨卫为东鹏墙地砖和局部马赛克门窗：霍曼钢制进户门厨房：定制美时橱柜，林内或能率或同档次品牌热水器，帅康或依莱克斯或同档次品牌厨房三件套，摩恩水槽，龙头，皂液器，东鹏墙地砖卫生间：奥普暖风式浴霸，乐家台盆，浴缸及坐厕空调：采用户式变频中央空调市场装修参考－－万科朗润园装修设备装修标准：1000-1500元/平方米墙面:高级乳胶漆；厨房、卫生间为诺贝尔或同等品牌墙砖地面：卧室、客厅采用多层实木复合地板；厨房、卫生间地面铺诺贝尔或同等品牌地砖吊顶：天花局部轻钢龙骨石膏板吊顶，面油乳胶漆，配送吸顶灯及固定灯带和筒灯；门窗：瑞斯乐家居防盗门加金拇指牌指纹识别门锁、铝合金中空玻璃窗卫生间：洁具采用TOTO品牌；松下牌浴霸；成品定制镜柜；成品定制淋浴屏风；配置防雾射灯及灯带厨房：橱柜、抽油烟机采用方太品牌，成品橱柜内置钢板抽屉、拉篮、米箱、厨柜灯、厨房挂件不锈钢背板；燃气灶采用行业顶级都乐品牌；国际顶级索耐特水槽；美国原装进口台下式净水器；水龙头采用摩恩品牌；采用金蝶牌变压排烟道开关面板插座：“松下”或“海格”等同等品牌对讲系统：住宅单元配置可视对讲、密码及IC卡双重功能市场装修参考－－奥林匹克花园本项目精装修——1.内墙以高级乳胶漆为主，厨、卫铺贴品牌瓷砖2.地面厅房以实木复合地板为主，厨、卫铺贴品牌瓷砖3.厨、卫配件一般选用市场品牌产品，以进口合资品牌为主4.注重人性化配件或电器赠送，如浴镜、空调、热水器等•在主力装修点上突出品牌效应，其它装修材质选用具备市场口碑、但成本较低的品牌产品•同时注重直观价值赠送•附送高性价比、特色智能化，树立项目精装修特色亮点（智能化总成本价格约3300—4500元/户）（可选配）个案精装修结论公共部分装修标准外部建材本项目建议标准窗户断桥隔热铝合金，双层中空玻璃窗；开启扇配隐形纱窗；加LOW-E中空玻璃；降噪音、防紫外线辐射厨房、卫生间配单层玻璃外墙主体：质感面砖、石材基座，局部：阳台、窗套、线脚喷涂环保涂料外墙保温挤塑保温板屋顶水泥砂浆找平，采用聚苯板保温层，SBS防水卷材内部标准本项目建议标准大堂豪华精装修单元门：断桥隔热铝合金大门顶：艺术吊顶，艺术灯饰墙地面：通体石材或玻化砖地面：石材拼花（个性造型）电梯前室精装修（与大堂风格统一）顶：艺术吊顶，艺术墙面：石材或玻化砖+高级涂料电梯口：大理石外套地面：石材拼花电梯及品牌知名度高的品牌电梯（三菱、东芝、奥的斯）一卡通刷卡到户楼梯间钢盘混凝土楼板地面：1-3层为高级面砖4层以上为压光水泥地面智能化配备①无线网络覆盖系统——在小区主要的室外公共环境、大堂、会所无线网络全覆盖，家庭通过无线路由器实现无线上网(约3000-5000元/套)②PBX电话系统——结合物管中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等（约4—5万元/套）电梯一卡通锁定楼层，直接到户入户一卡通地下车库一卡通智能读卡出入/计时管理会所消费一卡通特色智能之——社区整体一卡通私家套内部分（硬装修标准）门入户门：品牌防火防盗实木门（小面积单开门，大面积子母门）一卡通刷卡到户室内门：实木饰面空心门客/餐/卧地面：圣象、德尔或同档次环保实木复合地板，配地脚线墙面：多乐士或同档次高级环保乳胶漆；顶棚：涂料，局部石膏板吊顶，配现代灯饰厨房墙、地面：铺贴诺贝尔、冠军或同等档次瓷砖，局部马赛克顶棚：铝塑板整体吊顶配件：整体定做厨柜，德国菲林格尔、LEICHT或同档次品牌橱柜，台面连双水槽，配以方太、老板或同档次灶具、抽油烟机附送高级品牌微波炉、烤箱一台；西门子、依莱克斯或同档次品牌冰箱一台卫生间墙、地面：铺