中原_光耀集团_惠州大亚湾项目前期策划顾问报告_135PPT

1二级市场策划品控中心深圳中原惠州分公司事业一部2008年3月31日光耀集团大亚湾项目前期策划顾问报告3最好的时代，未必都拥有最好的时点。在变革的市场中寻找项目发展的最佳空间……4我们的视角：站在区域发展的角度来思考城市的未来。引言5大亚湾：政治上的惠州版图，经济上的深圳东岸，它将比肩深圳城市综合体。我位在哪里。引言6地块之于大亚湾，犹如2003以前的宝安，璞玉仍需等待时机的雕琢引言7提要项目的目标理解运营纬度——寻求最佳开发时点，实现利益最大化房地产政策转向令市场环境发生变革；在变革中我们通过对市场的立体论证，辨析项目现时开发的可行性，寻求项目发展的最佳空间实现项目发展利益的最大化。位置：大亚湾中心北区物业类型：住宅占地58555m2建面175665m2战略纬度——结合光耀企业战略，以项目发展助推更高企业价值实现结合光耀在本区域的开发战略，采取多种发展策略提升项目价值，形成良好的互动拉升，助推光耀布局惠阳、大亚湾，获取更高企业价值。8观点当前条件不充分，不建议开发观点一当前项目开发可行性观点二观点三观点四观点五供需、经济等六大变革带来兴奋点项目发展机会2010年是项目的开发时点项目开发时机新都市主义主流住区，现代简约风格为主项目定位与规划63.3%利润率，高于行业平均水平，保证利益最大化经济效益评估9提要…………政策：政策转向及影响/市场环境市场：竞争/走势/需求/发展项目：项目综合特征/开发条件要素/项目资源条件研判/可行性思辩:困局/借鉴/突破/营销市场变革:交通网络/产业带动/城市化人口递增/土地匮乏/价格洼地方变革带来的兴奋点时点分析/机会/开发时间建议整体定位主题定位价值定位客户定位产品定位客户定位规划设计经济效益评价报告概览立体论证项目可行性六大变革带来的兴奋点开发时机建议定位与规划建议经济效益评估10可行性？政策市场项目脉络政策：政策转向及影响/市场环境市场：竞争/走势/需求/发展思辩：困局/借鉴/突破/营销项目：项目综合特征/开发条件要素/项目资源条件研判11一石激起千重浪——王石万科在全国瞩目下率先降价，旗下共有5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%，甚至低于同一楼盘前期产品的价格。言论动作-“楼市已经出现拐点”—“三五年之后再买房”——“心惊肉跳的07年”政策——政策转向及影响9.27政策开始转向，开发面临的整体环境出现变化。122005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。2006国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划……2007重在执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩……以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，投资型市场影响最大，房地产市场整体转向。政策——政策转向及影响13开发商、购房者动作市场反应9.27政策二套房提高首付比例至40％，利息上调15％，多个城市遇冷黄金周较五一及06年成交量明显下降；深圳：十一成交仅82套，市场开始出现观望态势春节市场持续低靡，观望态势加重，沪、深、穗、莞量价齐跌，惯性下行漫延至各地区。众多开发商开始或明或暗降价，市场开始走向价格博弈（某大盘跌幅超过50%，万科第五园、中海大山地、万科运河东一号推出一批7折团购）1.25央行宣布再次上调存款准备金至15％；政策3.25央行宣布将再次上调存款准备金至15.5％；深今年计划再建4.5万套保障性住房政策——政策转向及影响/整体市场环境表现149.27后深圳市场量价齐跌，08年初市场消化率降到10%历史低值，形势严峻。2007年全市存量消化套数0500010000150002000025000300003500007.020304050607080910111208.01020%20%40%60%80%100%可售套数成交量（套）消化率全市价格走势147391454360009000120001500018000210001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年2007年政策——市场环境/深圳市场扫描15整体市场紧随深圳下行之势，下半年消化率极速下滑，到08年年初，消化率低于5%；价格更由高点回落到2007年初水平。政策——市场环境/惠州市场扫描16政策导致供求矛盾突出，价格逐步回落。07年本地全年供求比低于1，至7月峰值后，紧随深圳市场，成交量不断下探，市场消化率低于10%。截至08年2月，市场一手存量约为5292套，约合574833平米，存量规模放大趋势。市场价格飞速攀升至7月后，紧随深圳市场逐步回落至07年半年前，4000元左右。市场存量消化套数01000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月0.000.100.200.300.400.500.600.700.80可售套数成交量供求比数据来源：惠州中原市场研究中心整体市场成交价格走势320034783629410044714569435242504460453642194300410020002500300035004000450050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月政策——市场环境/本地市场扫描17半岛1号成交情况01002003004000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%可售套数0000350235137968068成交量00001159841161211消化率0%0%0%0%33%42%30%17%15%16%5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月中天彩虹城成交情况02004006008000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%可售套数000000616451346281成交量0000005851056532消化率0%0%0%0%0%0%95%23%19%11%5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2007年半岛1号在9月推出联排别墅和高层洋房，作为区域标志性楼盘，前期储备客户量大，而在面临政策调控情况下，客户到访量和成交量明显萎缩，这一现象目前仍在持续。中天彩虹在开盘成交喜人后，受大市走低压力，销售率持续下降，压力巨大。数据来源：惠州中原市场研究中心政策——市场环境/本地在售楼盘反应18新天名城成交情况01002000%10%20%30%40%50%60%70%可售套数000000180186130116成交量00000011456147消化率0%0%0%0%0%0%63%30%11%6%5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月菩提园成交情况0501001500%5%10%15%20%25%30%35%40%45%可售套数136110825842125105908787成交量26282416172015300消化率19%25%29%28%40%16%14%3%0%0%5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月新天名城作为大亚湾中心北区标志性楼盘，由63%的消化率直降至6%。大亚湾区定位为高端大宅物业的菩提园近两个月出现成交为零的情况，市场面临空前压力。数据来源：惠州中原市场研究中心政策——市场环境/本地在售楼盘反应19政策——小结1、深圳量价齐跌，惠州紧随跌势惯性下探；2、本地市场当前为投资型比重大，受投资来源的下跌影响整体迅速走弱；3、本地市场在售项目，成交量萎缩，消化率持续走低，价格回落，市场仍然处在浓郁的观望氛围中。区域市场表现当前项目开发面临不利市场环境，风险较大。本轮市场调整需一定时间，回稳需看大市走向。政策对市场的转向1、供求失衡——此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制投资型消费，导致了政策性供求失衡，同时有一些后续细则政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期；2、搁置观望——市场不少潜力客户纷纷将购房计划后置，观望市场走势，寻求新的入市时机；3、信心受挫——最重要的关键点，投资型消费信心受到严重打击，消除影响的周期会较长。政策对项目影响20区域内主要竞争楼盘分析未来区域市场竞争大势市场——片区竞争格局竞争项目众多，日趋激烈。21项目名称产品类型预计推出套数预计推出面积半岛1号别墅、小高层60095000东方新城别墅、小高层1000130000棕榈岛多层5510000碧桂园别墅10040000光耀城别墅10030000振业城别墅12050000彩虹城高层2044350000左岸春天小高层96085000万城国际高层780100000星河项目别墅-90000……80001200000项目名称产品类型预计推出套数预计推出面积美岸栖庭小高层65457000德州城小高层1000100000菩提园高层400120000新天名城高层20013000听涛雅苑（小）高层120071000观山悦小高层70060000新际首座小高、高层70240000珠江东岸别墅600150000建艺项目别墅、小高层-103000滨海新城超高层1046100000……135001500000•预计2008年总体供应量约270万㎡左右，较07年同比增长50%。数据来源：惠州中原市场研究中心市场——区域市场走势/2008年供应预测22年份供应（万㎡）需求（万㎡）市场存量（万㎡）需求差额（万㎡）供/需2004年19.9344.43-24.5-19.67供不应求2005年57.5956.151.44-18.23供不应求2006年83.8191.91-8.1-26.33供不应求2007年191.95120.7671.1944.86供大于求2008年预计270183.486.6131.46供大于求2009年预计350210140271.46供大于求依据《惠州市“十一五”城市建设规划》和《惠州市城市住房建设规划（2006-2010年》2008年预测：市区常住人口惠阳区为61.8万人、大亚湾区为15.5万人，住房需求预测：惠阳区146.7万㎡、大亚湾区36.7万㎡。08年需求差额为130万㎡，09年为270万㎡。数据来源：惠州中原市场研究中心市场——需求分析（整体饱和度分析）23经过分析我们得出。在经过05-07年“9.27”前市场旺盛的状态之后，07年下旬-08年由于供应量的大幅增加、政策调控的影响，整体市场已经走向过剩。08-10年预计市场供需差额将达到180万平米，若得不到大规模外围市场购买力的入市，风险将达到峰值！需求供给市场短缺市场旺盛市场沉寂市场过剩05年06年07年08年09年102-100-50050100150200250300350400供应需求市场存量需求差额05年06年07年08年09年供应需求[03-09年市场供需曲线图][03-09年市场饱和度曲线图]市场发展04年03年03年04年数据来源：惠州中原市场研究中心市场——需求分析（整体饱和度分析）242007年2008-2010年2006年2005年2005前本地市场经过三年爆炸性增长，正走向高端化、规模化、品牌化，虽受政策调控和深圳市场影响，但惯性动力巨大，08—10年区域市场白热化趋势加剧，诸多发展商仍看好远期后市。发展峰值数据来源：惠州中原市场研究中心丽江花园昊康广场中区华府南山国际熊猫国际东方新城棕榈岛珠江东岸德州城中天彩虹城振业城新天名城半岛1号菩提园万城建艺项目美岸栖庭翡翠上庄新际首府东部集团中联灿邦合生创展光耀城中联上杨项目碧桂园卓越项目星河项目沿海高速项目天安新阳城中海科技项目中润项目风田水库南面金海岸国际新都市场走势——区域地产发展走向25供需竞争市场压力巨大市场竞争日趋白热化，中近期入市项目众多，压迫有限的需求空间。开发商仍旧看好远期市场，近年开发惯性在中近期得以显现，供应将逐步增加，07年后期供求失衡至09年达到历年峰值。中近期市场处于高度饱和度状态;项目中近期开发面临巨大的竞争压强。市场——小结26项目——开发条件可行性审视项目物业类型宜居型住宅区位规划中的大亚湾中心区（CBD）