房地产轻资产趋势下的REITs创新实务操作与案例

房地产“轻资产化”运营中金融创新工具REITS的应用实务与案例分析11.房地产行业新趋势：转型与“轻资产化”运营2.REITS工具的主要特点及国外REITS发展现状与借鉴3.国内REITS的市场需求与最新政策动态4.开展REITs业务对商业地产企业的意义5.国内REITS实务操作模式：交易所REITs和银行间REITs比较分析6.案例分析：中信启航项目、中信苏宁云创项目、鹏华前海项目7.推进REITs需要解决的主要问题21.1房地产行业新趋势：转型与“轻资产化”运营转变，就在当下。中国新房开发的长期增长空间已经受到限制，三四线城市局部面临去化压力，一二线城市局部地价透支未来房价上涨潜力。2015年之后，开发企业面临的问题不再是要不要转型，而是向哪里转，如何转变的问题。转型之难。收入和盈利规模堪比住宅开发的产业不多。房地产公司最为适合的转型领域，主要是金融和地产产业链。同时，房地产行业那种聚焦资源，强调ROE考核，追求现金为王的管理思维，和很多新兴产业并不能兼容。年龄较大的管理团队和旧的公司文化，也很可能阻碍转型的展开。总而言之，我们认为地产公司转型，起步容易，但收获不容易。转型之机。2015年起，行业出现全面复苏，资产负债表逐渐优化，企业具备了从容转型的前提。而住房保障货币化，变更存量用地性质，MBS，REITs等盘活存量的制度设计，有助于志在转型的地产企业资产负债表变得更轻盈。另外，A股的牛市，也有助于形成企业和资本市场的良性互动。转型之路。房地产企业转型之路，主要包括以财务投资者身份探索新的业务领域，分拆孵化壮大既有的非地产成熟业务（比如物业管理）和涉足全新领域经营的深度转型。我们认为，转型道路并无高下之分。我们认为，地产企业转型的成功率并不会太高，当前转型股的高估值，包含了牛市市场流动性充裕的因素。我们建议投资者一方面时刻关注市场流动性变化，另一方面高度关注企业新盈利模式的独特性和护城河。---摘自中信证券房地产行业2015年下半年投资策略报告31.房地产行业新趋势：转型与“轻资产化”运营2.REITS工具的主要特点及国外REITS发展现状与借鉴3.国内REITS的市场需求与最新政策动态4.开展REITs业务对商业地产企业的意义5.国内REITS实务操作模式：交易所REITs和银行间REITs比较分析6.案例分析：中信启航项目、中信苏宁云创项目、鹏华前海项目7.推进REITs需要解决的主要问题42.1REITs产品基本介绍REITs（房地产投资信托基金）最早是由美国的投资顾问和律师为了满足中小投资者参与大规模商业地产投资的需求和房地产开发企业的融资诉求，而设计出的一种可以享受税收优惠的金融产品从本质上讲，REITs是一种信托投资基金，它通过集合公众投资者资金，由专业机构进行管理，资金将用于购买原物业持有人的物业REITs投资于有经常性收入的房地产项目，包括办公楼、商业零售、酒店公寓、物流及工业厂房等REITs是一种具有高收益率的防御性投资产品，近20年来，在与股票类似的风险下给予了投资者更高的回报19%11%7%18%11%10%24%(截至2015年1月6日)商业零售办公楼抵押酒店公寓健康保健工业及仓储特色REITs投资类型情况52.1REITs产品基本介绍——典型结构公司型REITs：是由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定对象的、以赢利为目的股份制投资公司，该类公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体；在美国、比利时、法国、德国、日本、韩国、土耳其、英国等国家和地区，REITs的典型结构是公司型契约型REITs：是指投资者与投资公司或REITs管理人签定信托契约，后者又与基金托管人订立信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资信托基金；在澳大利亚、加拿大、香港、马来西亚、新加坡、台湾等国家和地区，REITs的典型结构是契约型基金持有人REITs基金REITs管理人信托人资产管理费管理服务信托费代表单位持有人利益分配收益租金拥有资产基金投资物业管理公司物业管理服务物业管理费借贷人贷款利息股份持有人REITs公司保管人资产保管费保管服务分配收益租金拥有资产股份投资管理顾问公司/独立投资顾问资产管理服务资产管理费借贷人贷款利息或会聘请专业机构进行管理公司型REITs的组织结构契约型REITs的组织结构62.1REITs产品基本介绍——投资价值突出有效的风险分散工具:REITs与其他资产类别的相关性较低，因此长期被投资者作为分散风险及实施多样化投资的工具良好的长期收益表现：REITs具有投资特性，在长期收益方面，REITs指数表现得比大多数资本市场指数优异股权类REITs收益与市场的相关Beta系数通胀避险特性:由于REITs的收益大部分来自于租金，而租金的可调整性较高，因而REITs可以抵抗由于CPI上涨而带来的不利影响分红率高，收益平稳:由于受高分红支出的要求和买卖资产能力的限制，REITs呈现出收益型证券的特征。REITs产品分红回报率占总回报的比例高，投资者收益平稳3总回报指数与价格指数(2000.1-2014.12）权益型REITs股息收益率高于消费者物价指数（1990-2013年）0%200%400%600%800%2000/1/72001/1/72002/1/72003/1/72004/1/72005/1/72006/1/72007/1/72008/1/72009/1/72010/1/72011/1/72012/1/72013/1/72014/1/7标普美国REITs指数标普美国REITs总回报指数0%50%100%150%200%250%01/07/0001/07/0101/07/0201/07/0301/07/0401/07/0501/07/0601/07/0701/07/0801/07/0901/07/1001/07/1101/07/1201/07/1301/07/14标普500指数标普500总回报指数9.61%8.18%10.41%11.24%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%25年年度复合收益率（1989-2014）市场指数1991-19951996-20002001-20052006-20122013-2014S&P5000.4320.1510.4491.2790.654RUSSEL20000.5060.1550.4441.0440410NASDAQcomposite0.3820.0260.1961.1490.477S&PUtilities0.2470.310.30.8550.72172.2REITs国际市场概况全球上市REITs数量稳步增长REITs诞生于20世纪60年代的美国。截至2015年1月6日，全球上市REITs共有652支，主要投资于商场、写字楼、工业和公寓等物业类型。近4年多来，德国、土耳其和英国先后完成了REITs立法，推出相应的REITs产品；在4年左右的时间里，英国REITs增长至26支，发展非常迅猛全球REITs市值大幅增加从2002年至2014年的十二年间，全球上市REITs总市值年均复合增长率达15.66%，投资者认可程度逐步提高截至2014年12月31日，全球上市REITs市值已经超过14,300亿美元作为新兴REITs市场，欧洲和亚洲在全球REITs市场中的地位正快速提升24449474733312624151066532050100150200250300美国日本澳大利亚加拿大新加坡法国英国土耳其比利时香港韩国台湾荷兰希腊新西兰（截至2015年1月6日）0%10%20%30%40%50%60%050010001500200025003000350040002002200320042005200620072008200920102011201220132014全球房地产股票总市值全球REITs总市值亚太REITs总市值全球REITs与股票市值比全球上市REITs总市值（十亿美元）部分国家REITs数量分布82.2REITs国际市场概况——市场表现良好金融危机前REITs市场价格一路走高自2001年到2006年，美国标准普尔REITs价格指数的增速始终高于同期标准普尔500价格指数，投资价值得到市场认可-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%标准普尔500指数价格标准普尔REITs指数价格金融危机期间REITs表现出较好抗跌性自2007年初到2009年2月10日，彭博美国REITs指数的跌幅约为65%；同期彭博美国房地产开发企业指数的跌幅超过73%；相比而言，REITs产品的抗跌性更优0%20%40%60%80%100%120%美国REITs指数彭博美国房地产开发指数金融危机后REITs反弹更快金融危机后，REITs指数反弹更快。自2009年初至今，GPR全球REITs指数上涨238.06%；富时EPRA/NAREIT全球房地产指数上涨142.14%；而同期富时全球股票指数涨幅为98.67%欧债危机和美债危机对REITs的影响相对较小0%50%100%150%200%250%300%350%400%Feb-09May-09Aug-09Dec-09Mar-10Jun-10Sep-10Dec-10Apr-11Jul-11Oct-11Jan-12May-12Aug-12Nov-12Feb-13Jun-13Sep-13Dec-13Mar-14Jul-14Oct-14GPR全球REIT250指数富时EPRA/NAREIT全球房地产指数富时全球所有市值指数金融危机前REITs走势金融危机期间REITs走势金融危机后REITs走势REITs在危机出现时，抗风险能力强，在危机结束后反弹快，具有良好的投资属性91.房地产行业新趋势：转型与“轻资产化”运营2.REITS工具的主要特点及国外REITS发展现状与借鉴3.国内REITS的市场需求与最新政策动态4.开展REITs业务对商业地产企业的意义5.国内REITS实务操作模式：交易所REITs和银行间REITs比较分析6.案例分析：中信启航项目、中信苏宁云创项目、鹏华前海项目7.推进REITs需要解决的主要问题103.1国内REITs业务的推动背景——境内资产证券化业务亟待突破我国不动产资产：超过60万亿资产基础好，发展空间大投资需求量89.5万多亿*可投资资金*Wind数据，截至2015年2月底起步较晚，发育程度不高自2005年开始试点以来截至2014年底，我国资产证券化产品发行总规模仅约为4500亿元人民币，2014年全年发行的各类资产证券化产品规模总额约为2800亿元人民币，而2014年美国资产证券化产品的发行规模约为1.75万亿美元左右，截止2015年4月，美国资产证券化产品总发行规模已超过了27万亿美元基础资产品种单一受房地产宏观调控等因素的影响，我国的资产证券化产品中几乎没有持有物业相关的产品，这与国际市场上以持有物业为主流的不动产基金及证券化差距较大相关立法正在逐步完善中随着《信托法》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》、《合伙企业法》和《证券公司直接投资业务监管指引》的正式发布，各项与直投、信托、有限合伙和募集相关的配套操作细则不断出台，不动产基金的配套法律法规和监管体系亦处于逐步完善当中，去年11月证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，但目前与资产证券化相关的法律法规还比较落后国内不动产金融产品市场规模小*Bloomberg数据，截至2015年4月，汇率：1美元=6.2036人民币元居民存款和非金融企业存款113.2国内REITs业务的推动背景——REITs业务蓄势待发旺盛的证券化需求在“九五”至“十一五”的15年期间，主要基础设施建设投资额总计约17.7万亿元，其大部分以实物资产形式沉淀中国城市化进程经过10余年的高速发展，在住宅开发的同时沉淀了大量的持有型物业企业资产沉淀规模巨大，盘活需求极为旺盛明确的政