【房地产】中原：写字楼产品品质研究

写字楼产品品质研究——商业楼宇项目部与写字楼有关的问题•保护地球环境–防止城市的温暖化、热岛效应–防止破坏臭氧层–节约能源•办公楼作为社会产品–重新认识建筑的社会资产–考虑和区域社会的共生景观关系–建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境–重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题•信息化–社会的网络化和写字楼的变化–信息化技术的普遍应用–小办公室及家庭式办公的出现•灵活性（办公楼使用上的自由度）–OA系统的调整–人员的增减–布局的改变–电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题•安全对策–防灾（消防、抗震、避雷、防水等）–防盗（企业财产、企业情报）–由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策）•无障碍–高龄人员–残疾人员–女性•设备管理（FacilityManagement）与写字楼有关的社会问题•舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境–空气–热量–声音–光线–色彩–味觉–视觉–根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性写字楼产品品质研究•从城市规划的角度研究•从建筑设计的角度研究•从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究•项目用地在城市规划中所处的位置•项目用地描述的主要控规指标•城市设施对项目的影响•写字楼产品设计需如何城市规划的要求•小结从城市规划的角度研究•项目用地在城市规划中所处的位置项目的用地的土地性质项目用地所在区域的中、远期发展规划项目用地与城市中心区域的关系项目用地与周围环境的关系项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标–高度–容积率–基地面积/用地面积（首层占地率）–绿化率–停车位（专题介绍）–干道开口位置从城市规划的角度研究•城市设施对项目的影响–公路网–附近停车场–煤气–自来水–电气–电话–下水道–热力从城市规划的角度研究•写字楼产品设计需适应城市规划的要求适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下：适应对于交通组织方面的要求：适应城市公共空间设计的要求：适应与周围建筑物之间关系的要求：从城市规划的角度研究土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口高层布置办公楼交通组织方面：机动车非机动车人流货流路线步行路线从城市规划的角度研究城市公共空间设计：空间的功能大小尺度高度造型与建筑物之间关系方面：与周围建筑物的和谐统一等从城市规划的角度研究小结：–在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发展、留有余地–用地内部交通顺畅–在高、低层配置上具有足够的科学性–在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计的角度研究•建筑设计–高层与低层–首层平面设计–标准层设计•消防设计•室内设计建筑设计——高层与低层•高层与低层部分设计–满足功能的不同用途–确保公共空间独立于办公部分的交通路线–考虑日照条件对邻地的影响–丰富立面及体型：屋顶花园建筑设计——首层平面设计•首层设计的重要性和要求：–大厦功能的综合性导致首层设计复杂：•合理组织进出大楼的各种人流•合理组织首层公共部分和办公层–从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象建筑设计——首层平面设计•首层平面与总平面的关系–总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性–一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线–安全避难通道–紧急车辆的活动空间建筑设计——首层平面设计•流线设计–首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员–总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路建筑设计——首层平面设计•人口大厅设计要点–首层入口大厅是重要的交通枢纽–首层大厅的室内外空间渗透–大厅空间的动态导向与限定建筑设计—标准层平面设计•标准层平面的内容–办公空间–公共走道–楼梯–电梯间、前室–卫生间–开水间–空调机房–各种管线的竖井建筑设计—标准层平面设计•公用部分（核心筒）–生活功能：卫生间、开水间–流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间–设备功能：空调机房、管道井建筑设计—标准层平面设计•核心部（核心筒）布置–中央型–偏心型–分离型–外周型•核心部（核心筒）大约占标准层面积20-30%标准层平面相关指标•办公空间–现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约6-12平方米–除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10-20平方米–平均人员密度指标=平方米/每办公人员•欧美国家为15平方米•日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米–会议室•大型会议室•中型会议室•小型会议室标准层平面相关指标•卫生间：–配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等–指标：•女用卫生洁具的合适数量•男用卫生洁具的合适数量•开水间–配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等–开水间面积不应小于6平方米标准层平面相关指标•走道：–双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m–单面布置房间的走道宽度不小于1.3m•楼梯–每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1米m–办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m建筑设计—标准层剖面设计•层高–决定层高的因素：•办公室平面尺寸于室内感觉•自然采光要求，窗口大小要求•空调方式•排烟方式•照明方式•消防喷淋方式–参考值：•高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米建筑设计—标准层剖面设计•吊顶•吊顶上的设施–照明灯具–空调风口–消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁–预留灵活隔断的安装点–吊顶内部检修口建筑设计—标准层剖面设计•吊顶•决定吊顶内部高度的因素–结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm,那么20层楼总高将降低4m）–空调主干管的高度及位置–消防喷淋管的位置–电缆桥架高度及位置–照明灯具深入吊顶的高度建筑设计—标准层剖面设计•窗户•窗户设计时的参考因素–采光面积–节能的开窗大小和玻璃种类–开窗大小与办公室进深相吻合–办公安全性和居住性–窗边空调设备的收口•窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗•窗下口高度在距地50-80cm高消防设计•防火与防烟分区–防火分区–防烟分区•疏散设计中的几个问题–底层外门的宽度–消防层楼梯、电梯位置设计–消防控制中心的设计•耐火构造设计的几个要点消防设计——防火分区•防火分区–低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔；–地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格；–地下车库的防火分区；–楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：消防设计—防火分区最大允许面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设计—防火分区相关指标•地下室防火分区：–地下室的防火分区按《高规》，每个防火分区不得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过1000平方米；–地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为2000平方米；–楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照《高规》规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。消防设计—防烟分区防烟分区：•需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm的梁划分防烟分区。•每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米，且防烟分区不应跨防火分区消防设计—其他问题•疏散的问题•低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门，每100人1m宽•消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向疏散•楼、电梯防烟前室的设计•消防控制中心的设计•功能•位置•建筑•耐火构造设计中的注意点室内环境设计•日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热–对直射阳光的遮挡方式–反射玻璃的应用–遮阳百页•照明：–现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本2倍。室内环境设计•温度、湿度调节—空调系统•噪声控制室内环境设计•室内设计的几个心理因素–房间大小–顶棚高度–窗台大小、高度–房间颜色–装饰材料从设备设施角度•电梯•空调•停车位•智能化电梯•电梯台数的设定–查表法–按建筑规模计算法–模拟法–实例比较法•电梯设置方式–传统分区方式–双层轿箱方式–快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式电梯•衡量电梯系统的指标–品牌–载重–载客人数–梯速电梯•电梯厅的布局与装修–电梯厅的布局•良好的配置•不良的配置–电梯厅的装修•电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料•首层电梯厅装修标准一般高于其他层•吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮停车场•车位数量标准–停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车每车位1.2平方米–停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车每成为1.8平方米–外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个•坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑停车场•停车方式–室外停车–地下停车–独立型停车（塔式停车楼）–大楼连体型–机械式停车场