商业项目策划定位报告

1番禺荔园新天地项目策划定位报告（市场调研部分）特为：荔园地产而作2012年1月2•项目用地分析•番禺区零售商业市场调研•本地竞争性项目分析•消费者需求分析报告内容3项目用地分析4本项目位于广州市番禺区副中心市桥南板块西侧，东临城市主干道西环路，距广州市中心城区仅30分钟车程•本项目位于广州市番禺区副中心市桥南板块西侧，市桥第三大桥南侧，为旧厂房的改造用地•本项目20公里辐射圈包含顺德、番禺，距广州市中心城区仅30分钟车程，居番禺市桥板块重要联系通道西环路西侧•项目用地8公里范围内可达祈福新邨、富豪山庄、金山谷国际社区、中颐海伦堡、金海岸花园、东湖洲花园、顺德碧桂园、雅居乐锦官城、万科金色诚品等高端楼盘，高端购买力集中•广州南站距离本项目11公里，是广深港高铁、广珠城际轨道、贵广铁路、武广铁路的交汇点，并与广州站、广州东站和广州北站共同形成全国铁路六大客运中心之一；广州南站的开通将提升番禺在广州甚至珠三角的地位，过境游客量大增，促进番禺商贸繁荣，对本项目的发展利好本项目荔园新天地在广州荔园新天地在番禺荔园新天地八公里范围本项目市桥南板块广州南站8km11km市桥老城区商圈沙湾镇中心宝墨园祈福新邨5项目用地临近市桥的住宅发展热点地区——市桥南区，该片区定位为番禺区的副中心，与市桥老城区通过西环路连接便利•项目用地通过城市主干道西环路连接，与市桥老城区连接便利，至该商圈仅10分钟车程•市桥南板块总用地约17.15平方公里，是番禺南扩形成的新城区，规划人口总数为30万人（预计该区域未来容纳人口将大比例超过该人数），目前已成为广州的热点居住区域，聚集了多个高品质居住小区，高端消费人群集中且购买力强，但区内未来奥园广场等大型商业项目的入市将对本项目客源产生一定程度的分流•项目西南侧为沙湾古镇，是广州市唯一一个历史文化名镇，周边还有宝墨园、大夫山森林公园等重要旅游景点，其旅游业的兴旺可与本项目联动发展本项目市桥南板块市桥南板块市桥老城区商圈市桥老城区商圈沙湾古镇沙湾古镇荔园新天地周边2~3km6规划指标：项目用地面积达9万平米，总建筑规模约20万平方米，是市桥南片区难得的大规模商业项目•用地原来是工业土地，通过三旧改造政策，转变为商业用途，是番禺区第一个三旧改造项目，并与沙湾镇古镇旅游开发公司合作，申报广东省“十二五”期间重点项目，得到上级政府大力支持•本项目总用地面积为9万平方米，总建筑面积200,000平方米，地块起止租用年限：2011年-2036年，可开发零售商业、酒店等商业物业申请用地面积93989m2规划用地面积73492m2建筑物建筑面积235174m2容积率3.2建筑密度50%绿化率20%7规划指标（停车位）：本项目用地面积大，可考虑设置大面积的地面停车，便利的停车条件和充足的停车空间将成为本项目吸引自驾车消费群体的有利条件8区域发展概述：相关城市规划文件均对本区域提出了较高的发展目标和发展要求，随着大型项目的推进，市桥南区在番禺的地位将会进一步提升，可支撑一定体量的商业发展•番禺区地位：番禺区是广州市六个副中心之一，是广州“南拓”战略中重要的一环，规划为承接中心城区人口疏解的市级综合性服务中心，主力建设四个社区，到2020年人口规模将会达到260万本项目本项目•市桥南区地位：项目位于沙湾镇中心区与番禺市桥南区交界处，市桥南区规划为番禺区的新中心城区、城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区，沙湾镇中心区规划为集行政办公、商业娱乐、古镇旅游为一体的中心区。依托城南区高尚居住区的建设，本项目有望拥有较稳定的客源本项目9区域发展概述：未来项目周边的住宅持续开发使居住氛围日渐浓厚，现有零售商业以生活配套类型为主，缺乏大型零售商业•住宅市场发展：目前项目周边已有一定规模的住宅楼盘建成并入住，具代表性的有花样年华、喜盈雅境等，均价已达13000~20000元/m2。目前在建和未来供应的还有雅居乐锦官城、万科金色诚品等二十几个居住小区，随着高档居住区域的发展成熟，居住氛围日渐浓厚•商业市场发展：目前周边零售商业以基本生活配套为主，商业发展相对滞后，未来奥园广场等商业项目的入市将带动本地商业发展，商业氛围也将逐步提升花样年华祈福水城已建楼盘雅居乐锦官城保利香槟国际城中村厂房城中村旧厂房在建楼盘10道路交通状况（1/3）：通过城市主干道西环路向北连通番禺市桥直至广州市中心城区，向东有多条次干道或支路，加上规划拟建道路，可实现与周边区域的便利连接，交通可达性较高广州市域高等级路网规划图广州市域高等级路网规划图图例图例城市主干道城市次干道支路拟建道路项目周边道路网络项目周边道路网络项目地块拟建快速路景观大道•项目地块西面规划有城市快速路景观大道，该条道路贯穿沙湾镇南北，是沙湾镇交通体系的重要构成，是连接广州南站的重要道路，另外项目南面的北斗大桥使项目到达南沙、深圳、珠海等区域的交通更为便利，更利于吸引自驾车的高端消费群体，扩大本项目辐射范围11道路交通状况（2/3）：周边规划道路的完善建设将会给项目带来利好农校路青新路•从《沙湾镇总体规划(2003-2020)》来看，农校路与青新路的开通将会加大西环路与市板南各居住楼盘的联系，并且随着地铁18号线的开通将进一步提高项目的可达性，为项目带来利好，便捷的交通将给项目带来更多的客流。沙湾大道西环路12道路交通状况（3/3）：规划道路的通车将会加大项目地与市桥南区以及沙湾镇的交通联系，使本项目的可达性得到进一步增强。主要车流量次要车流量未来车流量图例图例•从项目周边道路的等级、路况、车流量来看，前往本项目的车流主要来自西环路，短期内以市桥南区高档楼盘的居民为主要消费者•长远来看，随着规划道路的施工建设、道路系统的完善，市桥南区居住楼盘的进一步集聚、居住密度的提升，市桥南板块中经福德路而来的的车流可能会有进一步的提升；而伴随沙湾古镇旅游业的发展与兴旺，预计经述路和龙福路的车流将有所增加；此外，项目周边农校路与青新路的通车，经此到达项目地的未来车流量将会大增，大大增强了项目与市桥南区的交通便利性，项目可达性得到进一步增强本项目13地块价值：本项目地块具有较高的商业价值地块价值影响因素宏观环境•番禺区经济基础雄厚，增速高于广州市水平，已成为广州经济发展的重要增长点•番禺本地居民收入不断增加，消费能力和需求持续增强，目前番禺区零售商业发展仍处初级阶段，其商业发展空间巨大区域环境•项目位于市桥南板块，是未来重点发展的组团；周边聚集多个大型中高档居住社区，且距离市桥老城区商圈仅10分钟车程，未来区域居住、商务、商业氛围将得到提升•市桥南板块目前缺乏大型集中商业场所，居民消费大部分外流至其他商圈，未来有1-2个大型商业中心入市，会带动本地商圈的形成自身条件•本项目以大型零售商业物业为主要类型，符合市场需求，对目前市桥南板块缺乏大型商业的现状是个积极、有益的补充•地块沿西环路具备最佳商业展示价值和商业氛围，在规划设计上应充分挖掘可达状况•项目地块紧临西环路这条城市主干道，与市桥南板块在十分钟通勤圈内，可达性高•近期内项目内的车流主要来自市桥南居住区内的居民，未来随着光明大桥的通车，来自番禺老城区的车流会得到一定的提升14番禺区零售商业市场调研•番禺区零售商业发展现状及主要商圈•番禺区零售商业市场供需分析•番禺区零售商业市场发展趋势15番禺区大中型商业零售网点分散，目前可划分为三个主要商圈：市桥老城区商圈、市桥南商圈、汉溪-长隆-万博商圈，其中市桥老城区商圈为番禺区最成熟的商圈，其他商圈发展较为落后市桥老城区商圈4365市桥南商圈2本项目1汉溪-长隆-万博商圈879已建项目1.大润发购物中心2.喜盈嘉立思休闲港3.大北路（街铺）4.易发商业街5.番禺友谊商店6.繁华路（步行街）7.钻汇广场8.万博商业中心一期9.石碁城市广场16市桥老城区商圈数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部17市桥老城区商圈——易发商业街位置东起桥兴大道、西临光明路、南临禺山大道、北至繁华路发展商广州市盛铠物业发展有限公司商业面积商业街长480米，建筑面积4万多平方米，其中包括营业面积1万平方米的新大新百货层数地上3~5层开业时间2007年10月，新大新百货2005年11月停车位约100多个地下停车位业权状态只租不售出租率99%业态构成服饰、香化类、美体美容、数码产品、餐饮品牌列举新大新百货、以纯、李宁、达芙妮、Kappa、屈臣氏、麦当劳、大家乐、禾绿回转寿司、周六福档次定位中档至中低档主力客户群番禺区本地大众居民，以年轻消费群体为主租金水平1层店铺租金1400元/平米/月左右（按实用面积计，实用率约6成），2F店铺租金300~500元/平米/月；管理费2元/平米/月；租约3~5年经营状况易发商业街为番禺易发商场（原为音响批发市场）的改造项目，受区政府高度重视；项目所在周边片区商业基础坚实，商业氛围浓厚，居住人口众多，人流量大，已成为番禺区租金最高、人气最旺的商业项目，经营状况一直保持理想水平新大新百货数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部18市桥老城区商圈——繁华路步行街位置东起大北路，西至光明路，长约800米商业面积繁华路步行街由几家中型购物商场和临街商铺组成，其中番禺友谊商店东西座商业面积约1万多平方米，星力壹号购物广场总面积约0.8万平方米，繁华盛世总建筑面积2.5万平方米层数地上2~6层开业时间2007年停车位——业权状态可租可售出租率95%业态构成服饰、香化类、美容美体、健身、数码产品、餐饮品牌列举友谊商店、奈瑞尔、万岁回转寿司、肯德基、魅族、耐克、ELEGANT.PROSPER、吉祥斋档次定位中档至中低档主力客户群番禺区本地大众居民，以年轻消费群体为主租金水平1F店铺租金600~800元/平米/月，2F店铺租金400~600元/平米/月，租金包管理费，租约4年；其中，星力壹号购物广场首层靠近易发商业街的商铺租金可达到1500元/平米/月（按实用面积计)经营状况繁华路是番禺市桥老城区商圈的重要组成部分，其中友谊商店是目前该商圈档次最高的商业项目，但步行街商业氛围、人流量均不及易发商业街，租金水平也较易发步行街低数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部19汉溪-长隆-万博商圈20汉溪-长隆-万博商圈——万博商业中心一期数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部位置番禺迎宾路，华南干线南端入口处投资商广州市番禺区德舜房地产有限公司和荷兰公司共同投资发展商广州市番禺万博房地产有限公司商业面积18万平方米层数地上2~4层开业时间2003年11月吉盛伟邦国际家居博览中心试业，2006年1月天河城折扣店开业停车位1000多个停车位业权状态只租不售出租率95%业态构成家居用品、家具、建材、服饰、餐饮品牌列举吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行档次定位中到中高档主力客户群以洛溪板块、华南板块楼盘居民为主，也有一些广州市居民租金水平商业中心内天河城outlets、A5国际区以保底营业额扣点或营业额直接扣点两者取高，营业额扣点在25%~28%之间，折合租金约为500~900元/平方米（按实用面积计）经营状况交通便捷，拥有大面积停车场地，对番禺地区大型楼盘内高端消费人群的吸引力相对较强，但由于其目前郊区商业的定位，周末客流量大增、周一到周五人气明显不足的波动性现象也较突出21市桥南商圈数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部22市桥南商圈——大润发购物中心数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部位置桥南路与南华东路交汇发展商台湾润泰集团商业面积商业面积约4万平方米，其中主力店为大润发超市，位于商场二、三楼层数地下1层，地上5层开业时间2009年9月停车位400个停车位（地下1楼、地上4、5楼均是停车场）业权状态只租不售出租率95%业态构成大型超市、药店、珠宝首饰、服饰、男女鞋、餐饮品牌列举大润发超市、海王星辰、流行美、周大福、耐克、红蜻蜓档次定位中到中低档目标客户群周边楼盘居民租金水平租金600元/平米/月左右（按实用面积计，实用率40%），租金包含管理费，合约一签2~3年经营状况大润发超市是目前市