房地产可行性研究报告(益阳)

1第一章项目总论···················41.1、项目概况···················41.1.1项目开发公司简介·············41.1.2项目简介·················41.1.3项目简介开发用地的取得··········51.2、编制依据···················51.3、结论·····················5第二章项目背景及必要性···············62.1、项目背景···················62.1.1、益阳市地理概况·············62.1.2、益阳市近期经济概况···········62.1.3益阳市东部新区概况···········72.2、项目建设必要性················72.2.1、项目建设的宏观意义···········72.2.2、项目建设符合东部新区的规划发展·····72.1.3项目建设迎合东部新区的需求·······10第三章市场分析···················103.1、房地产市场现状分析··············103.2、益阳市房地产现状···············113.2.1、益阳市市场状况·············113.2.2、益阳市房地产投资现状··········113.2.3、益阳市房地产市场价格走向········1323.3、区域房地产市场状况··············133.3.1、区域房地产现状············133.3.2、区域竞争对手分析············143.3.3、项目目标客户分析············16第四章营销策略···················164.1、项目定位···················164.1.1、项目地理位置定位···········164.1.2、项目产品定位··············174.1.3、价格定位················194.1.4、项目SWOT分析············204.2、销售方案···················214.2.1前期宣传·················214.2.2、销售计划···············22第五章项目建设方案···············245.1、项目规划设计方案···············245.2、项目建设内容、规模··············245.3、项目配套设计概况···············255.3.1项目内交通系统············255.3.2项目内绿化系统·············255.4、项目结构、水电设计··············265.4.1、结构设计···············265.4.2、给排水设计··············2635.4.3、电气设计···············275.5、项目建设进度安排···············28第六章投资估算与资金筹措·············296.1、估算编制依据·················296.2、总投资估算··················296.3、用款计划和资金筹措··············326.3.1、资金来源················326.3.2、投资计划与资金筹措···········32第七章、财务效益评价·················337.1、销售收入计划·················337.2、销售税金···················347.3、现金流量表分析················347.4、利润表分析··················367.5、风险分析···················377.6、盈亏平衡分析·················387.7、敏感性分析··················38第八章结论与建议···················398.1、结论·····················398.2、建议·····················394第一部分：总论一、项目概况（一）项目名称：蓬莱仙府（二）开发企业：益阳市益工房地产开发有限公司（三）项目位置及总占地本项目位于益阳大道南侧，申湘公司用地东侧项目总用地面积约约5265.02m2（约7.9亩），建筑密度为25%,容积率为2.7，绿地率为30%（四）建设内容和规模规划用地性质：居住用地；用地使用强度：容积率1.8建筑密度27.54％绿地率35％；出让年限：70年；产权类型：大产权房；设计要求建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；（五）项目进度本项目拟于2015年4月开始进行项目的前期准备，勘探设计和工程招标等工作，拟于2015年10月开始正式进行工程建设，于2016年3月之前完成全部的工程建设，共24个月。住宅楼拟于2017年4月开始销售。5（六）承建企业情况1、基本情况项目单位：益阳市益工房地产开发有限公司法定代表人：张智强地址：益阳大道南侧，申湘公司用地东侧单位性质：有限责任公司经营范围：主要经营房地产开发，物业管理，注册资本1008万元（七）报告编制依据1、国家经济建设方针和长远建设规划2、可靠的自然、地理、气象和地质等资料3、政府主管部门的批准资料、国土开发规划、交通路网规划和工业规划4、《益阳市城市总体规划》（八）技术经济指标项目单位数量规划总用地平方米23134.4总建筑面积平方米41622.13标准层建筑面积平方米36325.51阁楼层建筑面积平方米2060.15半地下储藏室建筑面积平方米1575.35（按1/2计算）总居住户数户312建筑密度％27.45容积率1.8绿地率％35停车位（地上）辆108第二部分：项目背景一、建设背景经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化的运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。6近年来，随着国家住房制度改革的深化，城市建设步伐的加快和人名生活水平的一高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长益阳市房地产市场交易活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多，投资稳步增长，房地产市场需求旺盛，价格稳中有升的发展态势二、建设的必要性（1）改善城市环境，加大城区的建设力度，加快城市化进程根据益阳的城市规划，未来的益阳将是一个以主城区为中心的由中等城市、其他地级县等共同组成的城市群，未来的城市发展一方面是主城区的扩大，另一方面是中等城市、县级的形成。对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，各中等城市、县级都将有很好的发展空间。随着益阳市经济的发展，城镇居民人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈,加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对益阳市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现益阳市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果到来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。从这几年的益阳发展，市民的消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民广泛关注。而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地为益阳大道与大桃路交汇点，位居益阳中心，其优越的地理位置和周边的交通环境，必将成为吸引7消费者的有利条件。居住环境也是购房者考虑的重要因素，随着益阳市的城市建设进一步加快，周边的扩张以成为不可逆转的趋势。根据人口抽样调查结果和省统计局评估确认，2013年益阳市户籍总人口484.2万人，常住总人口437.29万人，中心城区常住人口达55万人左右，还有大量的外来人口，以初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这一区域市场认知度正在逐步提升。旺盛的消费需求，本项目周围，各类教育、购物、餐饮氛围以形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。第四部分：市场分析与销售方案一、全国房地产市场分析1、房地产开发投资完成情况2014年1-8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2％，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4％，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重为68.1％。81-8月份东部地区房地产开发投资33525亿元，同比增长13.6％,增速比1-7月份回落0.5个百分点；中部地区投资12289亿元，增长10.6％，增速回落1个百分点；西部地区投资13160亿元，增长14.4％，增速回落0.3个百分点。1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米，同比增长11.5％，增速提高0.2个百分点。其中，住宅施工面积465243万平方米，下降14.4％。房屋竣工面积49759万平方米，增长6.7％，增速提高2.2个百分点。其中，住宅竣工面积38036万平方米，增长4.8％。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2％，降幅比1-7月份收窄1.6个百分点，土地成交价款5694亿元，增长12.8％，增速提高3个百分点。2、商品房销售和待售情况1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3％，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0％，办公楼销售面积下降8.9％，办公楼销售额下降19.5％，商业营业用房销售额增长7.5％。91-8月份，东部地区商品房销售面积30485万平方米，同比下降15.0%，降幅比1-7月份扩大0.2个百分点；销售额24128亿元，下降15.5%，降幅扩大0.3个百分点。中部地区商品房销售面积17410万平方米，下降1.7%，1-7月份为增长0.2%；销售额8709亿元，增长1.6%，增速回落2.3个百分点。西部地区商品房销售面积17093万平方米，下降1.1%，降幅扩大0.6个百分点；销售额8824亿元，增长2.7%，增速回落0.7个百分点。8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。其中，住宅待售面积增加590万平方米，办公楼待售面积增加54万平方米，商业营业用房待售面积增加227万平方米。3、房地产开发企业到位资金情况1-8月份，房地产开发企业到位资金79062亿元，同比增长2.7%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款14664亿元，增长13.8%；利用外资341亿元，下降0.9%；自筹资金32618亿元，增长11.6%；其他资金31440亿元，下降8.9%。在其他资金中，定金及预收款18905亿元，下降10.7%；个人按揭贷款8697亿元，下降4.5%。104、房地产开发景气指数8月份，房地产开发景气指数为94.79，比上月回落0.03点。二、益阳市房地产市场分析（一）2013年益阳市人均GDP为3800美元，房地产处于胜春、改善需求兼有阶段。且益阳市居民人均