戴德梁行 经典商业前期策划报告

1丽水行政中心商业项目市场研究及规划定位丽水行政中心商业项目市场研究及规划定位呈致浙江万地集团2007年1月30日2调研说明发改委/土地局/经贸委/交易中心等政府机关访谈/市区住宅小区基础调研35市区写字楼基础163市区经营者调研11条主要商业街中山路等商业街基础调研75市区主要写字楼写字楼客户21市区休闲娱乐商业140市区各主要居民区居民消费者69市区餐饮商业210中山街、解放街、万丰商圈等商业集中区商圈消费者30市区购物商业样本数量调研区域调研类型样本数量调研区域调研类型商业消费者/写字楼客户调研基础调研¾我行对丽水市的商业、写字楼市场作了全面的市场调研，对相关政府部门、重点商家作了深入访谈；并对消费者/经营者及写字楼客户作了细致的问卷调研。3目录一、宏观环境篇4二、商业市场篇131商业市场现状2商业市场未来发展3本项目商业市场发展分析4案例研究5项目定位1项目总主题2项目物业配比3规划布局建议4产品建议5运营模式6财务分析1写字楼市场现状2写字楼市场未来发展3本项目写字楼市场发展分析4项目定位三、写字楼市场篇101四、操作运营篇1241宏观经济2城市规划4一、宏观市场分析一、宏观市场分析5宏观经济宏观经济————人口数量与增长人口数量与增长丽水市区历年人口变化状况323334353637381996199719981999200020012002200320042005（万人）-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%人口数增长率¾丽水市区人口逐年稳步上升，但增长水平趋于平缓，年均增长率约为1.2%；¾人口增长在2000年及2002年达到高峰，2002年后增长明显回落，目前市区总人口约为37.5万；¾总人口规模较小，根据规划到2010年，丽水市区人口将接近48万人，其中城镇人口31.6万。6¾截至2006年第三季度，丽水市2006年GDP总产值达到约243亿元，GDP在浙江各地区中排名第10位，仅高于舟山市；¾丽水市经济社会发展总体水平与金华、衢州等浙中地区相对接近，但与环杭州湾、温台地区相比仍有较大差距。宏观经济－宏观经济－GDPGDP比较比较浙江省各市2006年GDP情况05001000150020002500舟山市丽水市衢州市湖州市金华市嘉兴市台州市绍兴市温州市宁波市杭州市数据截止2006年第三季度（亿元)浙江各城市GDP近五年平均增长率12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%温州市台州市衢州市湖州市丽水市杭州市宁波市金华市绍兴市嘉兴市舟山市¾丽水市近五年GDP年平均增长率约13.6%，接近全省平均水平，经济发展呈现稳步增长态势；¾丽水市作为全省重点扶持区域，近几年大力发展新型工业化道路，预计后期区域地位仍将有所上升；¾丽水市与周边经济发达城市的互通，将更紧密的融入长三角区域，GDP仍将快速增长。7宏观经济－宏观经济－人均人均GDPGDP发展速度比较发展速度比较浙江各城市人均GDP近五年平均增长率10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%杭州市宁波市温州市台州市湖州市绍兴市衢州市丽水市金华市嘉兴市舟山市¾丽水市人均GDP增长率处在浙江省各地区前列，平均增长率约为13.4%，表现出持续快速增长；¾丽水市人均GDP基数相对较低，人均GDP数值与增长率排名靠后的地区差异仍然较大；¾2003年以后丽水市人均GDP增速有所加快。8宏观经济－宏观经济－人均可支配收入比较人均可支配收入比较城镇人均可支配收入近五年平均增长率8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%丽水市金华市杭州市温州市舟山市宁波市湖州市台州市绍兴市嘉兴市衢州市¾近五年丽水市城镇人均可支配收入年均增长率约为9.44%，在浙江各地区间排名最末；¾丽水市近年加大对农村经济发展的投入，在一定程度上影响了城镇人均可支配收入的增长；¾相对于浙江其他地区，丽水市城镇人均可支配收入滞后，但随着经济发展，增长空间较大。浙江省各市2006年城镇人均可支配收入情况5,000.007,000.009,000.0011,000.0013,000.0015,000.0017,000.00丽水市衢州市嘉兴市湖州市舟山市金华市杭州市绍兴市宁波市台州市温州市数据截止2006年第三季度（元）¾截至2006年第三季度，丽水市2006年城镇人均可支配收入约10803元，处于浙江省各地市下游水平；¾丽水市临近城镇人均可支配收入较高的温台地区，随着浙江经济一体化的进程，温台地区的经济辐射将会对丽水市经济起到极大程度的带动。9城市总体规划－城市总体规划－布局布局中山街为轴的商业中心市府大楼为中心的行政中心¾城市性质：长三角南翼地区山水人居与生态旅游城市，特色制造业基地和浙江西南部中心城市。¾空间布局：“一江双城”，以“城市南进，产业东扩”的发展方向，构建以瓯江为轴的南、北“双城”。丽水市区——浙西南中心城市城市范围大幅扩张，中心城区地位进一步巩固。南城产业开发将进一步促进丽水市经济发展。滨江商务、商业副中心北城南城南城为次中心区，南城以丽水经济开发区为主体，兼顾生活居住的产业功能区南城北城为主中心区，北城以老城为主体，丽水市以居住生活为主的功能区；北城10¾丽水现有天宁、水阁两个工业区，纳爱斯一个工业点。¾根据丽水地理位置条件、风向条件，未来规划发展水阁工业区，新建富岭工业区；¾对于天宁及纳爱斯近期予以保留远期予以搬迁或调整，以完善工业区域分布；¾物流方面，利用铁路及高速公路优势，规划建设4大物流区，其中水东公铁物流区已有一定基础，水阁物流区也已经启动。城市总体规划城市总体规划——产业规划产业规划丽水产业功能区域布局图5岩泉物流区6水东公铁联运物流区7水阁物流区8富岭国际物流区物流中心1水阁工业区2富岭工业区3纳爱斯工业点4天宁工业区工业区52176584311¾产业结构：丽水市第二、第三产业比重逐年递增，预计到2010年，丽水市产业结构大致为10：50：40。¾发展总趋势：丽水步入工业化起步阶段，新型工业的兴起将为经济的快速发展奠定基础。丽水产业结构演变趋势丽水主要产业分布绿色农业（茶、蔬菜、畜牧业、水产、笋竹、中药材、花卉苗木）第一产业日用化工、特种材料、五金机电、特色农产品加工、现代中医药及精细化工、非金属矿深加工等特色制造业第二产业商贸、物流、生态旅游及现代信息服务第三产业三大产业重点城市总体规划城市总体规划——经济发展经济发展0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200120022003200420052010第一产业第二产业第三产业12¾丽水经济逐步步入快速发展阶段，商业市场发展面临良好契机¾工业发展步入良好的发展阶段，经济实力进一步增强，为商业市场的繁荣奠定了良好基础；¾二、三产业比重进一步提升，城市化进程逐步加快，商业市场发展面临良好的机遇；¾经济快速稳定发展、人民生活稳步提升、购买力进一步增强。结论：结论：理由：理由：宏观市场分析宏观市场分析——小结小结13二、商业市场现状分析二、商业市场现状分析140100200300400500600700800900杭州市区宁波市区绍兴市区嘉兴市区台州市区湖州市区舟山市区金华市区丽水市区衢州市区亿元0500010000150002000025000元社会消费品零售总额（亿元）人均消费品零售总额（元）2005年各市消费状况比较¾丽水市商业消费总规模较小，为38.6亿元，居于全省所有地市倒数第二位，仅高于舟山市；¾人均发展水平仍然较低，居于全省倒数第二位；¾丽水市区核心地位显著，据统计，消费品总额市区占全市三分之一，人均消费品零售额达10354元，高于下属县市平均水平近2倍，单极效应明显。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——消费状况消费状况15¾丽水市商业消费规模增长明显，五年内年平均发展速度达到15％，居于全省前列；¾人均消费额增长速度则仅次于杭州，高达15％，发展速度迅速；¾目前丽水商业消费市场正处于快速发展阶段，本项目发展具有良好的市场潜力。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——消费状况消费状况0%5%10%15%20%25%杭州市台州市衢州市丽水市宁波市温州市金华市嘉兴市舟山市绍兴市湖州市0%5%10%15%20%社会消费品零售总额（％）人均消费品零售额（％）浙江省11城市商业消费状况发展速度比较16¾目前丽水几大商圈主要分布在市中心区域，成三角形形状分布。¾从目前几大商圈的构成看，业态各有特色，并适度集中，如中山街为传统市中心区，以百货、服饰等购物业态为主。丽青路沿线以家居装潢、建材为主，其他各商圈也各有1到2项主导业态。¾从商圈的发展状况看，中山街、解放街相对比较成熟，人气较汪，而万丰商圈则相对比较年轻，人气略淡一些。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——商圈布局商圈布局丽水商圈格局图中山街商圈解放街商圈万丰商圈丽青路商圈规划商业中心宇雷路/紫金路商圈服饰购物、电子通讯中山街商圈服饰、生活服务、生活零售解放街商圈家居、建材装潢丽青路商圈餐饮、休闲娱乐宇雷路/紫金路商圈家电、休闲娱乐万丰商圈主要业态商圈17¾丽水规划形成2主2副4个片区商业中心的格局；¾中山街商圈以服饰购物为主，目前以形成了一定规模，已成为目前丽水市区档次最高、人气最旺、租金最高的商圈，规划中为保留的市级商业中心。¾万丰商圈以小转盘为核心，是最近几年逐步形成的由餐饮、养身、旅游休闲及家电为主的商业副中心，但目前人气相对略淡。¾本项目所处的城北为规划新的商业中心，高起点、高标准，着力打造成集购物、餐饮、文化娱乐、休闲观光为一体的市级商业中心。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——商圈未来规划商圈未来规划丽水商圈规划布局图3万丰商圈4南部次商业中心副商业中心5火车站站前商业中心6水阁片区商业中心7富岭片区商业中心8联城片区商业中心片区商业中心1中山街商圈2城北市级商业中心（规划建设）市级商业中心12318丽水商业业态构成¾根据对丽水市区商业业态的调查，服饰鞋帽占主导，约占三成，各业态分布相对较均衡，总体商铺空置率处于较低水平，约为3%。¾同时，各业态有较为明显的分区特征，如服饰主要集中在中山街、继光街等，餐饮主要分布于紫金路、宇雷路区域，家电则主要分布于万丰商圈，家居装潢等则沿丽青路两侧相对较集中。¾从各业态档次分析，丽水商业总体处于较低水平，基本以国内品牌为主，缺乏国际水准的产品，服务及经营管理水平也与周边发达城市有一定差距。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——业态构成业态构成28%7%14%6%14%11%14%2%3%0%5%10%15%20%25%30%服饰购物家电数码餐饮休闲娱乐生活服务生活零售家居装潢其他空置19¾丽水商铺租金水平基本以中山街/继光街较差口区域为圆心，呈一定的同心圆变化模式；¾一级商圈租金水平一般在150－300元/平方米/月左右，二级商圈租金水平大约在60－150元/平方米/月左右，三级商圈在25－60元/平方米/月的水平，再外围基本在25元/平方米/月以下。商业市场宏观发展状况商业市场宏观发展状况——租金水平租金水平丽水商圈租金水平分布特征规划商业中心21611575655147463530050100150200250中山街继光路解放路灯塔路宇雷路中东路大洋路紫金路丽青路元/平方米/月20商业消费者年龄特征商业消费者区域特征¾根据对丽水主要商圈内消费者的随机调查，消费年龄特征相对较为年轻化，年龄主要在20到40岁，占87％，其中25以下的消费者比例为40％。¾从消费者的区域特征看，主要集中在市区，下属县市（5％）和丽水以外（6％）的相对较少。丽水商业的消费客群以本地居民为主。¾从收入看，被访者的家庭收入主要集中在2－5万元/年（46％），总体收入水平相对较低。浙江省内其他6%下属县市5%城北6%城南15%城中20%城西22%城东26%25岁以下40%25--29岁23%30--40岁24%41--50岁8%50岁