中国储运(郑州)物流产业园项目可行性研究报告

中国储运（郑州）物流产业园项目可行性研究报告中储发展股份有限公司2018年12月21.项目基本情况项目名称：中国储运（郑州）物流产业园投资单位：中储发展股份有限公司项目负责人：韩枫项目选址：郑州市管城回族区豫十路南、紫辰路东。投资总额及资金来源：投资总额74790.71万元，49%为自有资金，51%为银行贷款。经营范围：以双层平台库房和专线仓库为主开展仓储及配送业务，以中小物流企业总部基地提供配套服务，打造多功能、全方位、一体化现代物流产业园区。项目建设内容、建设期及规模：项目总建筑面积169950.64㎡，建设期为3年。其主要建设内容包括：双层平台库房、专线仓库、通用仓库、中小物流企业总部基地及控制中心等配套设施。建设背景及必要性：现代物流业是国民经济的基础性、战略性产业，是河南省确定的“十三五”服务业五大主导产业之一。郑州市发展现代物流业具有优越区位交通条件、雄厚产业基础、广阔市场空间、良好政策环境和重大战略平台支撑,特别是随着产业转型、消费升级和电子商务快速发展,现代化物流成为郑州市最具比较优势和发展潜力的新兴产业。3近年来，由于城市化发展进程持续加快，郑州物流中心老址区域已成为市区繁华地段，货车禁止通行，土地交储已迫在眉睫。此时，为保存行业优势、保留优质业务、满足市场需求、勇担社会责任，均要求着新项目建设刻不容缓地进行。并且，作为国家中心城市、中国（河南）自由贸易试验区，郑州市现代物流产业的高速发展也是大势所趋。2016年12月26日，国家发改委正式发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，其中明确提出，支持郑州建设国家中心城市，明确了郑州市从政治、经济、文化、对外交流等各方面，在全国范围内所担负的引领、辐射、集散功能。作为引领区域现代化发展方向的国家中心城市，郑州市的发展将立足于国际竞争领域，塑造代表国家形象的特大型都市。2017年3月15日，国务院印发《中国（河南）自由贸易试验区总体方案》，明确将自贸试验区建设成为服务于“一带一路”建设的现代综合交通枢纽、全面改革开放试验田和内陆开放型经济示范区。河南自贸试验区实施范围119.77平方公里，其中郑州片区73.17平方公里，占总范围的61.09%。按区域布局划分，郑州片区重点发展智能终端、高端装备及汽车制造、生物医药等先进制造业以及现代物流、国际商贸、跨境电商、现代金融服务、服务外包、创意设计、商务会展、动漫游戏等现代服务业，在促进交通物流融合发展和投资贸易便利化方面推进体制机制创新，打造多式联运国际性物流中心，发挥服务“一带一路”建设的现代综合交通枢纽作用。4中国储运（郑州）物流产业园项目位于郑州市规划的商都物流园区内，是郑州市的南大门，担负着市区内外物资集散分拨的重要职能。中储自身的功能、格局与定位，均决定着项目在这一区域内的行业引导地位，有利于完善中储网络布局，拓展中储在中原地区的发展空间。2.郑州市物流业发展状况2.1郑州市物流产业规划及相关政策2017年9月，河南省人民政府办公厅印发了《河南省物流业转型发展规划(2018-2020年)》；2018年1月，河南省人民政府办公厅印发了《河南省促进物流业转型发展若干措施》，明确了河南省及郑州市物流业未来发展方向，通过建立现代综合交通枢纽和网络、支持物流园区和基础设施建设、提升公共服务能力、突出培育特色物流等措施，打造一批优势突出、辐射带动能力强的特色物流集群，建设中西部地区国际物流高地。此外，省市各级政府在实际行动上也充分体现出对物流业的鼓励与支持。例如：河南省高速公路实施货车分时段差异化收费政策开创了全国先例；对公路货运场站建设，郑州市在土地使用、市场培育、税收优惠等多个方面都给予了政策支持。2.2物流产业发展面临的机遇当前,随着经济全球化深入发展,产业分工持续细化,供给侧结构性改革深入推进,物流业呈现出网络化、国际化、专业化的发展竞争态5势。郑州市现代物流业发展面临新的机遇和挑战,处于转型升级、提质增效的关键时期，主要体现在以下几方面：一是供给侧结构性改革对物流业转型发展提出新要求。深入推进供给侧结构性改革,要求现代物流业必须按照需求导向、市场导向转型升级,着力扩大冷链物流、快递物流和电商物流等中高端服务供给,从数量扩张向质量提升转变。二是“一带一路”建设为加快物流业发展创造新机遇。国家大力推进“一带一路”建设,赋予河南自贸试验区建设“两体系一枢纽”特殊使命。河南省作为连通境内外、辐射东中西的物流枢纽通道地位更加凸显,沿线国家和相邻省份的互联互通效应持续提升,国际供应链物流和中转联运物流需求快速增长,为郑州市建设现代物流中心提供了重大战略机遇。三是新一轮科技革命为物流创新发展提供新动力。物联网、云计算、大数据、移动互联等信息技术广泛应用,供应链管理方式创新和多式联运加快发展,为现代物流业融入产业链、优化供应链、重塑价值链,提高生产经营和流通效率,提供了强劲支撑。四是居民消费升级为物流需求拓展广阔新空间。随着居民消费水平不断提高,人民群众对便利化、高品质、安全性产品和服务的消费需求日益旺盛,为冷链物流、快递物流和电商物流等新兴物流产业发展提供了广阔的市场空间。3.项目选址及建设条件分析6图1：项目区位及交通示意图项目位于郑州市管城回族区商都物流园内，处于豫十路、紫辰路、诚乐路的围合区域，东紧邻G107辅道，西距郑州市四大主客站之一——管城站仅1公里，南距绕城高速东三环南站2公里。周边聚集了航空港区、中国（河南）自由贸易试验区郑州片区等战略规划发展区，7地理位臵优越、交通优势显著，物流地产商业化价值日渐凸显，为项目建成为城市物资分拨中心、物流企业集聚的中转站和桥头堡提供了得天独厚的坚实基础。4.市场分析4.1市场现状郑州市物流业发展迅速，大大小小的物流公司有7000多家，注册资金50万元以上的物流公司有1500余家。郑州市物流市场细分为两部分：一是以仓储为主的经开区国际物流园、中牟县九龙镇仓储园区、航空港物流园区。二是以专线运营为主的南部物流市场，目前80%集中分布在绕城高速以南的G107与黄金大道之间区段。因该区域并非物流规划用地，后续将面临再次搬迁。4.2市场竞争分析郑州市经规划审批的物流用地，包括已建成、在建物流园区，可分为直接竞争者、潜在竞争者。由于受容积率指标的要求和提高土地利用率的目的，基本都是多层库房，垂直运输主要采用坡道或货梯形式。结合项目自身情况，综合考虑区位及运营模式，项目主要竞争企业分析如下表：8表4-1：市场竞争企业分析表编号园区名称具体地址距项目直线距离（公里）竞争程度占地（亩）仓库（㎡）档口（㎡）租金水平（㎡月）空置率（%）项目体量和开发进度仓库类型库房/档口高度（m）地面承重（吨）卸货门/装卸平台地面标准信息系统和功能安保1传化物流园豫十路与诚乐路西南1直接16540一期建成运营多层81高站台+地面装卸防滑防潮地面自研软件智能卡口+保安2鸿泰物流园经济技术开发区9潜在13010000050000305已建成多层7.51高站台装卸水泥地面自研智能卡口+保安3乾龙物流园华南城中华路西5直接55030000680003030规划1100亩,建成550亩单层81高站台+地面装卸防滑防潮地面购买智能卡口+保安4普洛斯中牟县经开区新安路13潜在50015000300出租多层81高站台防滑防潮地面智能卡口+保安5黑豹物流总部基地新郑快速路与黄金大道间17.5潜在300100001200002510已建成单层81高站台+地面装卸水泥地面购买智能卡口6宇培物流启航路鹏程大道交叉口17潜在100130000300已建成多层101防滑防潮地面智能卡口+保安94.3竞争优势分析1.项目区位优势明显项目位于郑州市管城回族区南曹乡紫辰路与豫十路，诚乐路的围合区域，西邻管城站（原小李庄站），南距绕城高速路收费站口2公里，东邻G107辅道，向东3公里是机场高速路，交通便利，货车通行不受限制。2.项目功能定位全面在综合分析郑州市物流行业现状、充分考虑项目区位优势以及项目投资强度等因素的基础上，项目功能定位全面，将规划建成以仓储、运输、办公配套“三位一体”的现代化综合物流园区。与单一功能定位的物流企业相比，能够拓展更广阔的发展空间，吸引不同层次、不同类别的客户前来合作，进而带来更多的商机。3.项目品牌优势突出项目依托“中国储运”的品牌优势，拥有优质、高效、便捷、周到的服务能力、良好的企业信誉以及坚实的发展平台，对大型优质客户具有先天吸引力；而项目已列为河南省重点建设项目，受到市、区政府的重视及扶持，为招商引资及优惠政策的申请提供了有力保障。5.项目功能策划5.1项目定位一是城市分拨中心。依托公路、铁路、航空货运等物流渠道，承担货物的智能化仓储服务功能，实现仓配一体化，提供仓储、分拣、10包装、配送等一站式定制化服务，增加业务附加值，提高项目收益率。二是智能公路港。依托周围国道、高速等路网布局，利用项目突出的区位优势，建设高标准专线仓库，推广中储智运业务，实现省内外货物的快速流通集散，并与园区仓储功能紧密契合、协同发展。三是中小物流企业总部基地。依托仓储、专线运输等物流功能，为中原地区中小物流企业客户提供办公、住宿等优质综合配套服务，优化服务环境和质量，搭建电商平台，适应客户未来的发展需求，实现货流入库、车流入园、办公入楼。5.2经营和服务模式及功能规划5.2.1仓储配臵设施齐全的双层平台库房，以城市快消品、汽车配件等为主，与电子商务平台结合，利用大数据科学预测城市对相关产品需求的常态数量，结合市场调查数据，综合确定储存货品的安全库存量，以满足不同客户的需求。5.2.2运输配送主要是生产资料物资、生活资料物资的运输配送，在保证物资安全的前提下，为客户提供全程物流服务。将以目前现有客户及有过合作经历的企业为基础，经营城市商超配送，尝试城市共同配送，实施业务转移和扩大经营规模。同时，将发展货运市场和专线运输，扩大物流园的辐射范围。5.2.3专线运营中心专线运营中心整体或部分出租，部分自营。完成货物不同运输方11式的转换，公、铁、空三种运输便利衔接；成为运力和货物的最佳匹配地，城市进出货物的集散中心，为专线运输、快递、电商提供分拨基地。5.2.4办公用房及物业服务主要包括办公楼、物业管理中心、呼叫中心、商务中心、体验中心等，为物流企业及其他企业入驻经营提供相关服务。为所有与电子商务和物流相关人员和单位提供所需信息服务。包括资讯中心、客服中心、交易中心、注册登录、供求信息、行情分析、企业商铺、追踪查询、呼叫中心、仓储服务、运输服务、融资服务、交通指挥中心、即时路况查询、救援等。5.2.5物业、办公等配套服务园区将建设住宿、商超、餐饮等配套设施，满足客户在物流园区内的生活需要。专门设立多功能停车场，设立若干停车位，满足各类车辆停车需求。同时配套相应的维修中心、汽配件零售中心、休息室等。6．规划设计与建设方案6.1总平面布置（附图）12图2：项目总平图6.2项目建设内容及建设期6.2.1项目建设内容（1）双层平台库房A-1：建筑面积27097.76㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（2）双层平台库房A-2：建筑面积24302.4㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（3）双层平台库房A-3：建筑面积15811.5㎡，高度23.92m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（4）双层平台库房A-4：建筑面积15811.50㎡，高度23.92m，213层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（5）通用仓库：面积5968.22㎡，高度14.70m，2层，钢筋混凝土框架结构,平库，配合社会停车场,做预留设计,将来可根据需要，加装设备等硬件，为社会停车场运营配套服务；（6）专线仓库1（一层专线档口，二三层仓储）：面积12280.02㎡，高度23.80m，地下1层，地上3层，钢筋混凝土框架结构、高站台；（7）专线仓库2：面积9471.3㎡，高度19.3m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（8）专线仓库3：面积8303.93㎡，高度19.3m，2层，钢筋混凝土框架结构，高站台；（9）中小物流企业总部基地