武汉水岸星城豪宅项目前期策划报告

TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.沙湖项目定位汇报沙湖项目定位汇报深圳德思勤房地产顾问有限公司深圳德思勤房地产顾问有限公司TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.01溯源02城市03市场04项目05定位06愿景TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.01溯源（追寻自我）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.2002年12月12日下午17点50分武汉市土地交易中心报价大厅一块并不被市场在意的位于武昌沙湖边的土地429亩，始挂牌价4.36亿元294294轮轮激烈争夺战争异常惨烈，惨烈得让主拍人中途叫停临时中止了中止了1010多分钟多分钟的拍卖出乎政府意外的以８亿元８亿元拍出创造了当时武汉土地面积、楼面单价、成交总价等三项昀高记录三项昀高记录。回溯。。。回溯。。。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.™城市圈建设、路网，城市上升期趋势明显…™03-04年，武汉市房地产市场呈现井喷格局；™销售面积同比上涨超过50%，房地产价格年增长超过20％，各区均价均逼近3000元均价；™土地价格上升，一般楼盘楼面地价为1500元左右；™城市旧城改造和规划建设加速；变数变数当时定位前提改变TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.02城市（发现背景）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.央视《中国经验》湖北篇：打造武汉城市圈1984年湖北工农业生产总值在全国排名第6；1996年湖北省的GDP在全国排名降到了第9位；2003年，湖北省更是降到了第10位。湖北经济排名一步步后退，反映出了中部省份经济发展所面临的一种困境。前有东部沿海地区得改革开放风气之先，后有西部地区掀起大开发的热潮，昀近两年东北老工业基地成为新的开发热点。有人说湖北不东不西，不南不北，在东南西北的夹击之中，在一轮轮的政策调整中，盘盘落空。对湖北的这种尴尬处境，甚至还有人提出这样一个概念，中部塌陷。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.中国之心，武汉之心中国之心，武汉之心华中经济圈武汉城市圈((TheHeartofChinaTheHeartofChina，，TheHeartofWuhanTheHeartofWuhan))TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.不相称的经济地位：经济凹地不相称的经济地位：经济凹地2003年武汉市部分经济指标在全国的排名情况0100002000030000400005000060000深圳广州上海宁波北京厦门杭州济南天津南京青岛大连成都武汉重庆沈阳哈尔滨长春西安人均GDP人均可支配收入人均消费性支出武汉武汉人均GDP排名：第1414位；城市综合投资价值排名：第1010名；房地产综合排名为：第1919名；潜力股：机会与风险潜力股：机会与风险TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.中部崛起战略＝武汉崛起大势中部崛起战略＝武汉崛起大势™温家宝总理在今年的《政府工作报告》中，明确提出了““中部中部崛起崛起””战略战略；™联合国专家考察：武汉是区域效应昀强的中国内陆城市区域效应昀强的中国内陆城市，是西部大开发的龙头城市；™以武汉城市圈为核心的中部地区，已被列为继长三角、珠三角、环渤海三大经济发展区之后的重点发展区；™按照武汉城市总体规划，至2020年全市城市化水平将由目前的5858％提高到％提高到80%80%以上以上，城市将进入一个快速提升期。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.丰厚底蕴的人文文脉丰厚底蕴的人文文脉东西南北文化的交锋点。有欧风美雨的吹拂，更是传统在现代必然延续，有自身的文明因由和文明特点，是土洋杂混、传统与现代并存的典范。武汉处于传统文化和现代都市文化的磨合、交融阶段。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.北京CBD北京城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统；上海基本是属于同心圆结构模式呈线性方式向外发展上海主城区中国城市发展理论中国城市发展理论————城市同心圆结构理论城市同心圆结构理论TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.在全国专家研讨在全国专家研讨武汉城市总体发武汉城市总体发展战略规划会议展战略规划会议中，众多方案均中，众多方案均提出了提出了城市核心城市核心区区概念。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.武汉一直有一个城市核心区武汉一直有一个城市核心区武汉需要提出城市核心区概念武汉需要提出城市核心区概念城市核心区的支撑可实现城市资源的聚集城市核心区的支撑可实现城市资源的聚集TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－交通格局城市核心区－交通格局线路起止路段类型线路长度站点数1号线吴家山—堤角轻轨30.5公里262号线常青花园—流芳地铁39.8公里313号线沌口—三金潭地铁32.2公里274号线永安堂—青山地铁29.3公里225号线青山—青菱地铁33公里276号线老关村—堤角地铁25.3公里247号线古田—野芷路地铁32.7公里25武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路天兴洲公铁大桥——全长4657米，横跨大半个青山城区轨道交通轨道交通——形成总长约70公里的“工”字形骨干线网岳家嘴岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥友谊大道友谊大道直行车辆走下穿徐东路通道，徐东路直行车辆走高架桥过江隧道过江隧道——汉口武昌车程缩短到7分钟飞机场飞机场火车站火车站TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－板块商圈城市核心区－板块商圈Carrefour中商广场中南商业大楼世纪中商广场徐东平价凯旋门购物广场金马家居销品茂MetroB&QPricesmart欧亚达好美佳金马家居【徐东、中南商圈图】TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.城市核心区－板块商圈城市核心区－板块商圈规模规模业态业态品牌组合品牌组合租金价格租金价格辐射力辐射力徐东商圈集中商业近40万平方大型购物中心，大型超市、专业店、专业市场、仓储超市、店中店销品茂、徐东平价、金马家居、凯旋门购物广场、欧亚达、麦德龙集中卖场租金多为200-300元，商铺相对稀疏，租金在40元左右青山区、武昌区大部、洪山区局部、汉口局部中南商圈集中商业近20万平方百货商场为主、大型超市中商广场、中南商业大楼、世纪中商广场、鹏程时代商场、金马家居、家乐福集中卖场租金多为300元以上核心商铺租金在200-300元间武昌区大部、洪山区大部、徐东商圈与中南商圈的对比徐东商圈与中南商圈的对比【结论】目前两商圈总体势均力敌；【结论】目前两商圈总体势均力敌；中南商圈在档次上占优，商铺价值比较而言更高；徐东商圈在业态组合上较为徐东商圈在业态组合上较为丰富，按辐射力范围讲，具有更好的成长性；丰富，按辐射力范围讲，具有更好的成长性；TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.【小结】【小结】11、、武汉经济“凹地”市场潜力较大；历史机遇好；22、城市核心区概念可成为项目有力的支撑；、城市核心区概念可成为项目有力的支撑；33、、徐东商圈崛起将提升片区城市地位，是改变沙湖地块作为“城市背面—都市村庄”形象的历史契机。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.03市场（了解别人）TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.大大势影响大盘势影响大盘TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场市场————““大大””环境环境2003年武汉市商业网点发展规划（2003—2010年）2004年5月13日，武汉市《加强商品房市场管理的紧急通知》2003年6月13日,121号文件的出台2004年4月25日，央行开始提高存款准备金率2004年4月27日，房地产开发项目资本金提高至35%以上2003年8月12日，18号文件的出台2004年4月29日，暂停审批农用地转非农建设用地2004年4月30日，银监会控制过热行业贷款2004年8月31日，土地协议出让最后期限2004年10月29日，利率上调27个基本点按中国政府加入WTO的承诺，2004年年底零售业对外资全面开放，将出台《大店法》武汉房地产的门武汉房地产的门槛提高，将使未槛提高，将使未来竞争格局发生来竞争格局发生数量和质量的双数量和质量的双重的变化。重的变化。TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.TASKINPROPERTYCONSULTANT(WUHAN)CO.,LTD.市场市场————大趋向大趋向历年房地产投资情况表169.5132.5115.39101.2991.2586.70501001502001998年1999年2000年2001年2002年2003年单位:亿元开、竣工及销售面积增长比例0%10%20%30%40%50%60%70%1999年2000年2001年2002年2003年2004上半年竣工增长幅度新开工工增长幅度销预售增长幅度2000-2003年房地产销预售情况表835.78759.32648.03514.39020040060080010002000年2001年2002年2003年单位:万平方米房地产价格上升的心理拐点开始出现；强劲的需求作为依托的，市场总体供需平衡，处于良性发展阶段。一直一直““稳中有稳中有升升””的武汉房地产价格迎来的武汉房地产价格迎来1010年以来昀强劲