河北唐山渤海新世界商业策划报告_109PPT_XXXX年

2010/01谨呈唐山渤海新世界商业策划报告唐山宝升昌房地产开发有限公司一.宏观经济二.项目概况三.唐山商业五.商业规划目录七.营销策划八.经济测算四.竞争对手六.商业定位城市区位唐山高速唐山概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性指出分析产业发展小结宏观经济一唐山：隶属河北省，位于环渤海湾的中心地带东临秦皇岛市南靠渤海西与北京、天津毗邻北依燕山唐山市辖12区(6市区-路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南和6开发区-高新技术开发区、海港开发区、南堡开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸工业区），2县级市（迁安、遵化），6县（滦县、滦南、乐亭、迁西、玉田、唐海）唐山市城市区位唐山与北京和天津呈“金三角”分布，扼守京津冀的东大门唐山与北京和天津之间有便捷的高速公路连接北京定位成全国金融中心之后，对其周边城市发展起到了积极的带动作用北京唐山天津京沈高速•京津冀一体化促进了区域内各主要城市的协同发展•区域共同发展的效应开始显现城市高速唐山市土地面积占全国总面积的0.14%（即13472平方公里），居民常住人口729.41万人（约占全国总人口的0.55%）2008年度唐山市实现GDP3561亿元(全国排第二十位),占全国当年GDP总量的1.17%；从发展速度看，2008年唐山市GDP增长率为13.1%。此外，当年财政收入总额为405.82亿元，占全国的0.66%人口面积占全国比重729万1.35万平方公里社会消费品零售总额占全国国民生产总值占全国财政收入占全国唐山市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.2%绝对值资料来源：唐山/中国统计公报99.86%0.14%99.45%0.55%99.26%0.74%98.83%1.17%99.34%0.66%唐山市概况资料来源：唐山统计公报唐山市2008年总人口达729.41万，比2007年增长4.75万人根据统计，唐山市区的流动人口在2005年达到10.5万人，预计2020年将达到24-30万人，是2002年的4倍唐山近五年人口走势图710.07714.51729.41724.66719.120.54%0.77%0.66%0.63%0.65%700710720730740123450.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%总人口（万人）增速01020302002200520102020万人7.3210.513.524-30市区流动人口变化情况人口分析唐山市2008年GDP达到3561亿元，人均GDP达48190元增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）,近五年人均GDP平均增速为13.9%资料来源：唐山统计公报唐山近五年GDP走势图1626202823622779356114.8%15.1%14.6%15.0%13.1%010002000300040002004200520062007200812.0%13.0%14.0%15.0%16.0%GDP（亿元）增速唐山近五年人均GDP走势图226792846632947377344819014.2%14.4%13.9%13.9%13.0%01000020000300004000050000600001234512.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%人均GDP（元）增速GDP/人均GDP对比分析唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%资料来源：唐山统计公报唐山近五年固定资产投资走势447.56635.7765.351036.591361.3242.1%37.9%20.4%35.4%31.3%050010001500123450.0%20.0%40.0%60.0%固定资产投资（亿元）增速固定资产投资分析2008年唐山的社会消费品零售总额达809.76亿元，与天津相比差距很大（天津市2008年达2000.34亿元）唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速资料来源：唐山统计公报唐山近五年社会消费品零售总额468.59544.28648.83809.76359.716.2%19.2%24.8%17.0%15.5%02004006008001000123450.0%10.0%20.0%30.0%社会消费品零售总额（亿元）增速社会消费品零售总额分析2008年唐山城市居民人均可支配收入达16382元，人均消费性支出达12026元，呈现出较快的增长势头，分别增长15.1%和9.9%资料来源：唐山统计公报唐山近五年城镇居民人均可支配收入、农民人均收入对比890210488123761423516382408345825155582566250500010000150002000012345城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入唐山近五年城镇居民人均消费性支出、农民人均生活消费支出对比719686229922109441202628323317387346582525040008000120001600012345城镇居民人均消费性支出（元）农民人均生活消费支出可支配收入与消费性支出分析曹妃甸位于唐山南部的唐海县，与唐山市区距离约70公里曹妃甸港区自然条件好，发展码头货运等海洋运输业能力强随着首钢的迁入，区域发展为以大码头、大钢铁、大化工、大电能等“四大”主导产业为核心，相关工业组成布局，三次产业协调发展曹妃甸同时也是国家首批发展循环经济的试点产业园区之一，区域内资源的循环利用，令整个区域朝向生态、自然的方向发展区域内还规划有居住、商业等配套设施，渤海国际会议中心也即将落成，曹妃甸区域将形成产业、居住、消费于一体的环渤海区域的新型市镇•曹妃甸与市区距离远，区域将形成自主循环新市镇，曹妃甸的发展将进一步推动整体城市经济的发展，增强唐山在全国的经济地位曹妃甸工业区本项目产业发展城市地位经济发展城市人口•京津冀东大门，资源城市；•随着京津冀一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显；•GDP总量历年保持河北省的20％左右；•人口规模大，常住人口占绝对比例，流动人口约10万左右；城市发展潜力大；本地化特色强；产业发展•工业化城市，第二产业发达；小结项目位置道路系统公交系统周边物业项目概况二项目位置本项目位于新华西道与渤海南北街交界处城市交通便利，连通城市各处唐山西环城高速唐山火车站唐津高速N市中心唐山南站（老火车站）唐山百货唐山市政府位于市中心旁，地理位置优越项目位置本项目•围绕项目周边横向有新华西道，小博士街，渤海东西街；纵向有友谊路，渤海南北街，大里路•本项目周边交通路网四通八达，城市各区域车辆方便到达本项目小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街渤海南北街项目地道路系统公交线路、站点赵庄小区站途经线路：2、42、45、61、84、99、118、210……京唐宾馆站途经线路：10、35、44、观光路……小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街渤海南北街项目周边有路等公交车通过周边道路经过本项目周边赵庄小区站有路等公交车通过周边道路经过本项目周边京唐宾馆站公交站点发达，公交便利度高28461454299118103544210公交系统项目地学院路项目位于友谊路与新华西道交界：•现状：商业配套设施缺乏，缺少购物氛围•未来：需要一个时尚、新潮、流行、全面的购物场所来改善整体购物环境地块周边人口构成特点住宅、商业、医院•周边商业设施多为餐饮、酒店旅馆等•住宅小区、医院多小博士街N国防道西山道新华西道友谊路大里路渤海东西街渤海南北街信息大厦友谊中学行利商场百货大楼华侨超市金富豪酒店渤海旅馆京城肥牛美华海鲜楼协和医院住宅住宅友谊医院唐山医院开滦大酒店项目地周边物业爱购生活购物中心新华1号尚座商业街凤凰园烤鸭店商圈分析区域商业供应商业租赁标准唐山商业销售类商业三北新道商圈远洋城商圈新华道商圈本项目新天地商圈建设北路北口商圈市级商圈专业市场唐山主要商圈分布在路北区和路南区市级商圈：1.新华道商圈2.北新道商圈3.远洋城商圈专业市场：4.新天地商圈5.建设北路北口商圈•唐山新华道商圈形成时间较久，地位稳固•商业物业形态均以百货店为主，业态较为单一，市场竞争激烈商圈分析商圈分布8.98.98.98.913.613.618.218.21.31.31.31.316.517.017.017.05.55.55.55.55.59.09.014.7000061018180246810121416182020002001200220032004200520062007万平米（建筑面积）新华道远洋城北新道专业市场2000年以前•2000年以前，新华道商圈受到唐山百货大楼的影响，其供应量一直占据首位，而当时北新道商圈作为其衍生商圈，也保持较高的供应量2001-2003•唐山百货的垄断性在此阶段表现最为明显，新华道商圈几乎成为唯一的消费集中区2004•远洋城购物中心开业催生了新型商圈的形成，使远洋城商圈的供应突飞猛进，一定程度上打破了唐百的垄断地位2005•由于政策和土地供应受限制，新华道商圈无新增供应，其他商圈保持正常供应2006•三利百货的开业令新华道市级商圈的供应又开始活跃唐山市各商圈供应规模趋势（2000-2007年）新增供应空白期•唐山市商业市场发展逐渐朝向西、向北延伸2007•北新道商圈的凤凰购物广场和大润发超市的供应成为当年最主要的新增供应总规模：67.8万平米商圈分析商圈发展历程1.新华道商圈2.北新道商圈3.远洋城商圈4.新天地商圈5.建设北路北口商圈品质中档偏高中档中档中档中档业态百货为主以百货和超市为主远洋城是唐山市目前唯一一家购物中心以家居建材、超市、家电卖场和街铺为主家居建材大卖场代表性商业设施唐山百货大楼、三利购物中心、华联商厦八方购物广场、凤凰购物广场远洋城、保龙仓超市国美新天地店、东方家园居然之家、大陆家园、南北家园商圈分析代表性商业现有商业体量一览表业态类型项目名称物业类型商业规模（㎡）生活超市华润万家组合10000保龙仓组合14000大润发组合20000专业卖场东方家园组合居然之家组合苏宁电器组合国美电器组合百货、购物中心百货大楼独立52000三利百货组合36000远洋城购物中心组合120000区域商业供应现有商业设施业态类型序号项目名称商业规模（㎡）商务配套（底商裙楼）01时代景苑420002华宁景苑300003唐人起居2000004天元帝景640005馨秀园1500006绿锦园540007玫瑰庄园1100008翡翠城8300社区配套商业一览表区域商业供应社区配套商业区域内现有商业供应总量已为80万平方米左右随着准确商业定位的场所入市，区域内百货、购物中心、城市综合体类商业辐射范围也扩大到整个区域，乃至周边社区配套商业所占比例仍维持在较高水平，原因在于区域内各住宅项目均配合开发了大小不等的商业配套来提升住宅品质、满足自身需要区域内餐饮设施多数体量不大，体量大的分布也较为分散；休闲娱乐业态出现相对供应不足区域商业供应数据解读数据解读：即使项目规划：中大型生活超市开业后，区域内超市营业面积还到10万平方米，远远不能完全满足唐山城市居民的日常生活用品消费需求在建商业中有多达42万平方米左右的商业未确定规划方向，其中大部分商业入市时间接近，未来存在规划趋同、招商竞争风险项目名称商业定位总规模（㎡）商业规模（㎡）物业组合完工时间东方国际广场二期唐百管理集中商业7000030000商业、公寓、写字楼、酒店2009广电大厦集中商业8000030000-40000商业、公寓、写字楼待定东方广场三期商业集中商业7000030000-40000商业、公寓、写字楼、酒店待定国安广场集中商业14100056000商业、写字楼、公寓待定鹭港商业商业街860000首期