国际化养老社区项目开发与商业盈利

国际化养老地产项目开发与商业盈利模式目录中国养老事业现状中国养老事业的市场需求项目规划开发及投资分析国际化养老地产开发思路中国养老事业现状•我国老年市场需求为8000亿元，现在仅确定基本需求1000亿元•帮子女购房抑制了老年人的有效需求•空巢、高龄、失能老人所占的比例越来越多•民营养老院环境好，但是价位太高；公办养老院床位紧张，根本住不进去•社会化的家庭专业养护服务缺乏中国养老事业现状Cont.•2005年-2009年老年人口数据年份60岁以上老年人口（万人）占总人口比重（%）20051450911.120061490111.320071534011.620081598912.020091671412.5数据来源：2009年中国老龄事业发展统计公报截至2009年底，中国60岁及以上的老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%•未来40年我国老龄人口变化趋势中国养老事业现状Cont.•老年机构现状敬老院临终关怀院养老形式护理院托老所养老公寓老年社区(CCRC)全国数据北京数据需要入住养老机构老人-835万人现有养老机构-4万多家-299.3万个床位占全国老年人口的1%需要入住养老机构人数-226.6万人现有养老机构-3816家-61823个床位占北京老年人口的2.7%中国养老事业现状Cont.77新的养老议题中国养老事业现状Cont.随着我国老年化进程的加快，新的养老议题应运而生：人口老化加剧，抚养负担更加沉重；健康与社会照顾议题重要性凸显；家庭照顾功能渐趋式微、支援机制亟需介入；经济保障风险增加；国家社会生产力的巨大冲击；高龄者友善居住、交通运输系统建构；高龄者休闲挥动、养生需求的相关配套制度；养老防老的意识抬头；中国养老事业遇到的瓶颈1.用地政策问题2.机构办养老的政策缺乏3.没有专业化做养老的团队4.服务人员没有资格认证标准5.技术指标缺乏6.老年配套服务设施没有行业标准7.养老地产规模问题8.商业融资模式商业融资模式中国养老事业的市场需求•目标市场容量12零点调查本次调查由零点调查完成，共完成137个有效样本，样本采集选择在中高档社区、老年活动中心等目标消费群体较为集中的区域进行。周岁年龄年龄比例男女比例生活自理度个人月收入养老地生活决策者数据组成60岁以上60-70岁，70岁以上6:41:1.2完全自理，健康，不需要他人的特别照顾不低于￥3000元将选择在北京养老老人自己不同职业、性别、收入、家庭常住人口合理分布中国养老事业的市场需求Cont.样本条件中国养老事业的市场需求Cont.•所有被访者对养老社区项目感兴趣程度8.8%6.6%72.9%11.7%比较感兴趣不太感兴趣非常感兴趣一般141412334460岁以上的自理型老人，其中空巢占一半左右；高、中、低学历水平人群平均分布；收入水平和价格承受力均相对较强，个人收￥3000元以上，拥有自有房产；企业专业技术人员与工人近七成；35与子女关系密切；市场调研目标人群人口统计学与社会特征1515不愿意出售自有房产解决入住养老机构的费用;123344生活不便需要照顾时会选择养老社区，寻求更方便的照顾；很少开车，仅有10%的目标人群开车；最常接触的渠道是电视和报纸杂志，并对这两个媒体最为信任；35业余爱好广泛，主要集中在读书、看报；市场调研目标人群消费行为特征中国养老事业的市场需求Cont.•目标人群对养老机构的诉求点17关于价格关于产品40-60㎡一居室最被亲睐医疗条件是最具影响力的因素社区名称：养老社区的接受度远远高于退休社区距离对于入住选择影响较小保证金总额对养老社区的选择影响力最强最被认可组合：40㎡-60㎡一居40-50万保证金3000元/月/人（或4500元/月/两人）关注的三大要素：医疗条件保证金月服务费中国养老事业的市场需求Cont.国际化养老地产开发思路国际化养老地产开发思路一、合理的项目选址二、设计规划与发展策略三、投资策略四、成本与费用预算五、消费者（老年）的财务状况六、定价策略七、展望未来一、合理的项目选址1.近郊，环境优美，交通方便2.附近有医院或医疗设施3.距离中心主干道不超过30公里二、设计规划与发展策略美国的老年公寓，可大致分为以下几种类型：（一）IndependentLiving，独立居住型公寓，即仍然可以独立生活的健康老年人公寓（二）AssistedLiving，辅助居住型公寓，即健康状况欠佳，部分生活需有医护人员照顾的老年人公寓（三）NusingCare，护理居住型公寓，即基本丧失自我生活能力，全天候需有医护人员照顾的老年人公寓老年公寓策划书®流程图10个重要问题1.你的社区规划将涵盖什么内容？2.你期待怎么的住户群体？3.是否向独立居住型住户提供辅助型服务，如何提供？4.是否提供辅助居住型规划？5.入住标准是什么？6.你的整体设计理念和策略是什么？7.你计划雇用多少员工？8.社区开发和运营的成本如何？9.如何定价？10.预期初期入住率如何？三、投资策略警惕3个策略性错误：1.在错误的事情上投入2.忽略整体战略目标3.在非优势项目上花费过多权衡性投资策略1.当考虑两个不同时段的成本投入时，要评估回收期并计算投入对社区整体价值的影响。2.对社区价值的整体评价3.根据价值和用途规划资本投入4.“亮点价值”概念影响投资亮点价值=消费者认知价值/实际价值四、成本与费用预算1.预算首要原则2.两个组成部分3.12大元素4.3个关键经营比率5.4个经营费用类别6.经营成本管理的8个着眼点预算首要原则你的初期资本预算应该包括社区设计、开发和建筑所需要的大量必要投入。该预算还应包括在合理的时间内为你的社区带来至少93%的稳定居住率的其他成本。两个组成部分•硬件成本•软件成本资本预算的12大要素•1.工地成本•2.工地开发与基础设施•3.硬体建筑成本•4.设计与施工费用•5.家具、固定装置和设备•6.开发费用•7.建筑贷款利息•8.运作资本/储备资金•9.销售与市场预算•10.融资与保险成本•11.不可预见成本•12.债务服务储备金3个关键的经营比率1.经营费用比率2.经营利润空间3.日经营费用（PRD）4个经营费用类别1.管理费用2.储备资金3.不可预见费用4.年度费用增长额经营成本管理的8个着眼点1.降低初期成本投入2.密切关注经营费用3.建设规模足够大的社区来优化运营效率4.尽可能避免正式员工的成本增长5.资金花费决策要经得起时间的考验6.要让社区财务运转独立且自给自足7.考虑整体价格策略8.制定综合的、灵活的初期财务预算五、消费者（老年）的财务状况1.养老社区管理的5大需求2.典型项目管理提供的10大服务内容3.管理（服务）费用如何确定？4.老年人关注房产的4个关键事项5.老年人的财务规划养老社区管理的五大需求1.系统、政策与流程2.规模经济3.保持领先4.运营策略5.实施风险（危机）管理典型项目管理提供的10大服务内容1.总体管理服务2.销售与市场拓展3.提供运营体系、政策与流程4.员工/人力资源5.整体财务管理与监控6.预算管理与监控7.制定月度财务报告8.用户关怀9.风险(危机)管理10.资金花费管理（服务）费用如何确定？1.开盘前期或用户入住前，已经开始提供服务2.开盘初期的服务（费用）3.稳定运营之后的费用4.入住费用老年人关注房产的4个关键事项1.创造更多的流动资产2.立即激活新的现金收入3.合力支付养老社区的入住费用4.强化生活品质老年人的财务规划1.列出老年人可用的财务资源2.估算养老社区生活成本3.支付能力的整体评估(缺口还是盈余)4.消费者支付能力分析六、定价策略1.定价是科学而不是艺术2.服务全面、增值概念3.房主/经营者的价格预期4.消费市场的价格预期5.与老年消费者就你的定价进行沟通6.独立居住型养老社区的定价原理六、定价策略Cont.7.3种基本的健康关护类型A型——广义型B型——限定型C型——服务费型8.平衡老年人与投资商之间的财务目标9.制定共赢的财务计划七、展望未来10步棋通向精品社区1.优雅的装扮2.全力运作3.了解用户心理4.换位思考5.给住户提供更多的日常活动6.倡导健康和适当的活动7.运用、激励和培训人力资源8.志愿者住户回访计划9.每个住户都要有代言人10.推行“你倾诉，我倾听”的市场定位策略养老社区组织的每月活动安排表摘录2天如下：10号，星期二的活动安排：7:00—9:00热点式早餐，9:30轮椅或站立身体锻炼，2:00居民活动会议，3:00情人节手工艺品课程，3:00—5:30理疗时间29号，星期日的活动安排：10:30—12:30去教堂时间（有车接送），1:00茶点集会，3:00游戏，7:00小电影院看古典电影还有很多固定时间的活动安排，如，每星期一，六上午10:00集体逛商场（有车接送）每星期一，三，五，下午3:00游泳课以及游泳锻炼每星期三，五，上午8:00—12:00，为看医生时间（有车接送）每星期五，下午2:00，计算机及网络课，等等。•候鸟式旅游•老年大学•全国老年一卡通•老年产品销售•……这是在维吉尼亚洲的阿灵顿市，建造的20层高的老人公寓楼群，包括有商店,餐厅,图书馆,游戏室,运动中心,室内游泳池,一个340辆车位的地下停车场和语音启动紧急呼叫系统。荣获美国1994年“最佳老年公寓奖”太申祥和山庄案例：地理位置：太申祥和山庄：项目简介•地理位置：京城正北，东临中关村国际商城，西临海淀中关村科技园区，南临三一产业园区，距航天城一公里。•建筑面积：占地面积十万平米。•建筑风格：，采用中国传统古典园林建筑•太申祥和山庄集养老、养生、医疗、餐饮、娱乐、住宿为一体的大型综合性服务机构。•开业年限：2003年1月22日开业项目简介•湖区面积：1000平米的水面•床位：1000张床位•客房：500间客房平面图：太申祥和山庄•太申祥和山庄——太和府是一座典型的明清王府式园林建筑，位于北京西山龙脉的龙泽地区，在地势上得西山拱卫，碧水环抱，藏风聚气，紫气东来，可谓方寸之地，极尽王府古朴神韵，皇家福地俱揽怀中。•整座王府建筑群分为府邸、后花园、王府会馆三个部分。府邸建筑气势恢宏、布局规整，每座建筑都沿着一条由南到北的“中轴线”分东中西三路展开，左右均衡对称，高低起伏变化，呈现出雄伟、壮观、开阔的气势。建筑风格：景观设计：太申祥和山庄•『太和府』这座新型中国古典建筑，为广大宾客提供了一座功能齐全、独具特色的度假养生胜地。•在这座古色古香的『太和府』里，看御医、吃御膳、住王府、养护身心、颐养天年实乃人生一大乐事。太申祥和山庄太申祥和山庄国际养老公寓书院餐饮中医保健国际养老公寓•国际养老公寓是北京市为侨服务定点单位，连续三年被评为北京市文明敬老院，已通过ISO9001、ISO14001管理体系认证。•是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐•设有图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。•为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。•康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。国际养老公寓公寓联排公寓独栋别墅四合院太医馆•太申祥和（太医馆）汇集了国医泰斗及四大名医嫡传弟子,中国中医科学院首席研究员等60多位“皇城国医”。•由原中央保健局局长王敏清教授亲笔题名，并担任太医馆名誉馆