河北霸州君悦小镇项目策划报告_97PPT_XXXX_华业行

河北霸州君悦小镇项目策划报告2010-1-20专业地产运营机构第2页城市大盘崛起后，城市是另一番景象……随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为以及开发企业门槛的提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的企业，并随之诞生城市大盘。而我们项目，作为80万平米的综合体，必然要遵循大盘开发的理念，充分考虑将来居民的衣食住行等问题……一、宏观市场二、项目市场三、项目分析四、项目定位五、产品策划六、开发建议一、宏观市场90/70政策解禁外资购房松绑二套房贷资本金比例下调90/70政策适度解禁。北京市的住房供应已经成为分层次的体系，保障房会确保小户型，而“对商品房，特别是高端商品房会给予适当灵活的政策”。对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例，从35%调低至20%高端市场存在发展契机鼓励改善型及二套住房刺激房地产消费降低开发商融资门槛宏观市场综述----宏观房地产政策-09年政策------在缺乏经济基本面的状况下，由于宽松的货币政策以及一篮子的组合救市政策，从2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地产市场全面开花，出现量价齐升的局面，部分大城市房地产价格涨幅超过2007年房地产最火的月份，2009年全国房地产市场经历了冰火两重天的过程。09年政府出台政策“保增长”从09年楼市戏剧性的变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策市”的本质。宏观房地产政策-09年政策解析10年政府出台政策”遏制”房地产市场价格疯涨12月9日，国家发改委主任张平在全国发展与改革工作会上表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”“抑制投机性购房”遏制部分城市房价过快上涨的势头。温家宝总理12月14日主持召开国务院常务会议时提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”宏观房地产政策-10年政策2009年12月9日2009年12月14日2009年12月14日2009年12月17日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税A征免时限由2年恢复到5年国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。2010年1月10日国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。1个月内6次控房市2010年1月18日中国人民银行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。宏观房地产政策-10年政策2009年1月底的中央经济工作会议、中央农村工作会议以及“一号文件”都强调城镇化建设:“推动城镇化的重要抓手即是推动中小城镇建设。”“放宽中小城市和城镇户籍限制”;“把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业落户作为推进城镇化的重要任务”。城镇化政策–中央政策河北省“三年大变样”政策：2008年10月，河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步、三年大变样，使全省城镇面貌明显改观”的思路。城镇化政策–河北省政策城镇化政策–解析城镇化建设即对于中小城市房地产市场来说，即使机遇又是挑战，城镇化建会使一部分农村人口转移到城市，为房地产市场带来一部分客群，但大量的城市建设可能会支持新开工面积继续增长，未来中小型城市几年内房地产市场将面临激烈的竞争。全国房地产市场-华北地区2010年1月第二周，北京市商品住宅成交面积环比下跌15.69%，09年北京商品住宅成交水平明显好于2007、2008年。2009年春节后，成交面积一路攀升到较高位水平后，开始大幅震荡，且在4月初（第14周）、5月下旬(第21周)、6月末（第26周）分别达到高峰值，7月份总体成交走势相对平稳，成交面积在周均45万平米上下震荡，从8月开始，成交面积一直低位运行，直至十月第一周（40周）降至2009年第7周以来的最低水平；之后成交面积震荡上涨，12月中旬（50周），经济适用房与限价房成交量大涨，致使该周成交量达到09年最高水平。2010年以来，商品住宅成交量持续下跌。上海全国房地产市场-华东地区2010年1月第二周，上海市商品住宅成交面积环比下跌3.36%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，上海2009年成交水平远好于2008年，但周均成交面积不及2007年。上海商品住宅市场较国内其他城市更加灵敏，07年，08年和09年上海商品住宅市场震动都较为频繁，都有明显的波峰波谷。2010年第2周，商品住宅成交面积环比环比持续下跌。全国房地产市场-华东地区全国房地产市场-华南地区2010年1月第二周，深圳市商品住宅成交面积下跌17.40%。从下图2007-2010年迄今历周成交面积走势图看，09年深圳商品住宅成交水平明显好于07年下半年及08年，从08年11月份以来，成交量一直保持在比较高的水平，甚至好于07年9月份前楼市还未受政策影响而大幅下跌时的成交水平。09年，深圳商品住宅上半年成交量明显高于下半年，下半年成交量除了有一些明显的高峰之外，交易量并不活跃。2010年以来，成交面积持续下跌。全国房地产市场-西南地区2010年1月第二周成都市商品房成交面积下跌93.50%。从下图2008-2010年迄今历周成交面积走势图看，成都08年的商品房成交量受5.12大地震的影响较大，自5月中旬以来，成交量远低于之前的4月份水平，且波动较大，从11月份开始成交情况开始有所好转，总体呈小幅上升之势。2009年成交面积与2008年相比，增加幅度显著，09年在春节假期后，成交面积走势起伏相对较大，周成交面积在20万平米左右震荡前行；国庆长假之后，商品房周成交面积呈上涨势态，周交易量在40万平方米左右高位运行，并于12月末（52周）爆发上涨，达到年度最高值，甚至在2010年第1周，成交面积环比上涨14.07%，达到08年以来周交易最高水平。大量需求在节前集中消化后，2010年1月第二周交易量开始走跌。宏观市场综述---理性看待市场宏观政策解读从年初的市场低谷到年尾的迭创新高，2009年楼市的戏剧性变化，让我们更真切的看清中国房地产“政策市”的本质。为了遏制房地产市场疯涨的局面，中央在一个月内连续5次出台房地产政策与1次信贷紧缩政策联合控市，从2010年1月前两周全国几大房地产市场成交量减少就能看出，房地产市场已经受到了控市的影响。但是想了解宏观调控，我们就需要看清一个本质问题：楼市崩溃将会导致的政治、社会、经济问题是本届政府无法承受之重。事实上，迄今为止，这一轮宏观调整采用的所有手段，目的都是暂时影响市场信心，而非治本。调控是手段不是目的，受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血，至少本届政府出台令楼市“硬着陆”的强硬政策的可能性不大。一个重要的信号就是本轮宏观调控采取的手段与以往截然不同，强调通过增加供应来调节市场，而非以往惯用的抑制需求。宏观市场综述---理性看待市场事实上地方政府即无动力也无财力增加经济适用房的供应，所以我们说现在中央提出的很多口号，目的只是暂时影响市场信心，冷却一下过热的楼市，遏制部分城市房价快速涨的势头，但若对市场影响太大，政府一定会再度放宽政策。因此我们认为未来2年内，大盘将继续在左右摇摆中稳步向上，价格可能会有一些小幅盘整，但不会出现楼市硬着陆的风险。宏观市场综述---理性看待市场但是项目最后还是要面对市场的，就微观层面而言，今后两年到三年内楼市真正的压力，是来自中央推行城镇化建设以扩大内需政策可能会支持新开工面积继续增长及河北省三年大变样政策促使河北省各市县新开工面积都凶猛增长，这意味着明后年河北省各市县之间的楼市竞争将异常激烈，客观上分流一大部分外省市，如北京、天津及河北其他市县的客户。宏观市场综述---理性看待市场二、霸州市场霸州区位霸州市地处河北省冀中平原东部，隶属于廊坊市，是省辖县级市，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里.人口——霸州市幅员面积784平方公里，辖7镇（霸州镇、胜芳镇、信安镇、煎茶铺镇、南孟镇、堂二里镇、扬芬港镇）、5乡（岔河集乡、康仙庄乡、东杨庄乡、东段乡、王庄子乡）、一区（省级经济技术开发区）和两个办事处（城区办事处、辛章办事处），383个行政村（街），总人583368万（2007年）。霸州人口霸州交通霸州交通便捷，路网纵横交错京九铁路与津霸铁路、津保高速与即将建成的京开高速、106国道与112国道形成三个“黄金十字交叉”京九铁路京南第一大站--霸州站，为国家二级站，座落在霸州市开发区。市内设地方铁路专用线及货场，货物可直抵香港。公路密度达到了125.64公里/百平方公里，是全省平均水平的3.2倍，是全国平均水平的7.1倍。保津高速公路从西向东贯穿全市，并于霸州镇、胜芳镇和扬芬港镇各设有一个出口。由霸州驱车至首都机场仅需1个多小时，至天津机场仅需50分钟。便捷的交通网络使霸州成为华北地区重要的交通枢纽）。霸州交通全市经济运行情况良好，综合实力已经进入河北省“十强”县市行列2008年，全市共完成成206亿元，增长10.2%;财政收入18.06亿元，增长12.5%。城镇居民人均可支配收入17874元，农民人均纯收入6350元，分别增长19.2%％和7.6%。霸州经济家具产业，霸州家具产业以金属玻璃家具为主，建成的金属玻璃家具产业基地为全国六大家具产业基地之一。霸州的经济结构以民营经济为主，现在民营企业27000多家，民营经济为霸州创造了85.3%的财税收入和85%的农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，已成为霸州经济结构的支柱与脊梁。霸州经济固定资产投资中，2003年比上年增长44.1%；2004年比上年增长30.3％；2005比上年增长25%。2006年固定资产投资是2003年的3倍。2007年，霸州市推进“315”工程，增上了一批强力拉动产业升级的大项目、好项目，三个投资过十亿、十个投资过五亿、五十个投资过一亿的重点项目陆续开工，年内投资达64．3亿元。争列两批22个省重点项目。由此可见，霸州经济的迅猛发展，为房地产开发打下了良好基础。。全社会固定投资总额02040608010012014003年04年05年06年07年08年年份0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%全社会固定资产总额（亿元）增幅霸州经济霸州规划——霸州经济技术开发区新区2005年霸州市委、市政府提出了“三大经济板块”发展战略构想，高标准建设开发区，在京九铁路以西，规划中的大广高速公路以东，112国道以北，规划了34平方公里的开发区新区。新区地理新区建设目标及职能定位新区以发展现代旅游业和高科技产业为基本定位，并规划了高科技产业园、温泉旅游度假区和高层次物流区三大产业功能区。霸州规划——霸州经济技术开发区新区新区规划结构为：北部的生态旅游休闲、温泉度假区；中部的产业园、高科技工业园和南部的现代物流园。新区将围绕“新市区、新园区、新产业”三大主题，高起点、高标准规划建设，大力打造旅游新产业、高新技术产业、构建循环经济模式的生态经济产业链。新区规划结构及布局霸州规划——霸州经济技术开发区新区1、核心区：规划面积109公顷（合1635亩），主要用于行政办公及其他公共设施。霸州规划——霸州经济技术开发区新区2、新区北部（1）五星级度假区：鼓励发展高标准的具有中国传统及其异国情调的商贸服务类项目。（2）农业科技园：以“观田园美景、赏奇花异果、尝嫩菜鲜瓜”为主题，将园区打造成一个集现代农业展示、休闲度假、观光旅游和科普教育于一