湖南株洲中央商业广场发展策划报告_53PPT_XXXX年

中国[株洲]中央商业广场2010发展策划报告地产综合服务机构|战略咨询中心|2010.4.25壹再会株洲！。本案地理坐标系：1。未来中国中三角重要组成部分；2。长株潭两型三角城之东三角中央；3。长株潭城市群+武汉城市群+南昌城市群新三角经济区对接南京商业资本；4。中国湘汉经济圈之商贸中转站核心；5。长株潭城市轻轨之株洲中央车站……1.工业城市，吸纳长株潭第二产业投资，吸纳外来务工人口；2.长株潭两型社会城市群，新城市环境品质标准发展；3.已形成服装、鞋帽等批发市场及中部物流中转基地，未来还将形成制造、加工服装产业基地；4.枢纽型城市，交通优势决定地块商业价值。长株潭城市轻轨株洲发展趋势:株洲城市商业市场特征：1。“两型”试验区激发地产热度：长株潭城市群“两型社会”改革试验区的建设必将带来城区面积扩大和消费人口增多。随着城市空间的延伸和政治经济的牵引，将吸引更多资本推动三市房地产快速发展。2。商业中心分化：城市新规划决定未来商业价值。两型社会云龙示范区、神龙城、湘江风光带株洲中心段、武广新株洲站等热点区域，将分流原火车站的区位优势，商业价值将被分化。3。城市中心综合项目竞争更激烈：老中心区多以写字楼、大型商业、高档公寓、酒店、商住楼等复合性综合体为主，如中商、九天、汉华、金冠、金轮等，地段区域优势相当，产品设计较雷同，高舒适住宅较缺，中心三圈与芦淞商圈商业竞争非常大。市场对中心城市综合体期待非常高！中心商圈红旗板块芦淞板块天元板块石峰板块价格之王，地段之王，价格集中在3600—4000之间老城改善居住的楼盘补充，住宅为主。价格集中在2200—2900之间依湘江、枫溪山造生态大宅，是芦淞财富与繁华后的一方净土，价格集中在2900--3400脱离株洲老工业旧城版图上的重新规划，整个城市发展是新的平台。聚集了城市高端客群，价格在3200-3800株洲重要工业区，厂区众多，也是株洲最晚起步的区域，但却占据长株潭融城的地域优势，价格在1800—2500之间株洲城市板块竞争格局分析：纵向建设路，横向新华路，相交中心商圈，延伸株洲主城版图；株洲最新城市分五大类17功能区：a.以商业、商务和公共设施为主的引导区2个，分别是中心商圈、特色商业聚落。b.以绿化休闲为主的功能引导区2个，分别是体育休闲区、生态休闲区。c.以市场为主的功能引导区3个，分别是市场限定区、红岗路市场区、洙醴路市场区。d.居住与其他功能复合型引导区6个，分别是工业遗迹的文化复兴区、SOHO式生活聚落、教育居住社区、商务型城市副中心、商业商务混合区、601厂区及生活区。e.居住为主的功能引导区4个。如果株洲要有CBD，非中心商圈莫属。中心大百货超市商场[中央最繁华区域的商务积聚功能]株洲商圈竞争格局分析：综合专业服饰大市场[市场群商贸流通功能]徐家桥IT商圈[特色商业区商业服务功能]株洲商圈分布图:株洲市目前共有芦淞、天元、荷塘、石峰四区。根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，结合现有发展基础，株洲市确定各区发展功能区划.天元区荷塘区株洲各城区功能区划及发展方向区域现功能区划发展方向芦淞区城市商业中心区以芦淞市场群为基础，形成株洲市中心商业区，加快培育服饰产业集群，打造中国服饰名城。天元区高新科技产业核心区以生物制药、新材料、电子信息技术等高新技术产业为主的高新技术产业发展核心区域。同时发展城市会展、教育科研、休闲娱乐等新型城市业态，建成株洲市城市产业发展和城市建设的标志性区域。荷塘区以机械、电子、冶金为主的工业区以有色金属深加工、机械制造、生物医药、建材和旅游休闲为主，形成新兴工业区和舒适居住区。石峰区以轨道交通、冶炼、化工、建材为主体产业区利用该区大中型企业集中的优势，建设成为全省工业化的标志性区域和发展循环经济的示范区，形成具有吸引力的新型城市工业区。商业带集中于中心广场和火车站周边芦淞商圈传统株洲商圈保持以服饰专业市场为依托，已经形成规模庞大、发展纵深的商圈产业格局，主要以芦淞商圈为核心。中心板块未来将迎来真正的、形成与专业市场形态商圈并行的两个商圈体系。家润多中商集团株洲百货平和堂家乐福。。。。本案未来须充分发挥中商集团品牌影响力，用自身商业力量支持未来项目高品质高形象的市场突围。大百货商圈时代:株洲服装产业分布沿建设南路沿线分布同时南向北逐渐整合升级：形成有专业市场向综合专业市场到中心集中商业形态为线索的城市产业链条，这样为本案发展提升提供有利条件；政府最新中心商圈规划：火车站以北中心区域，大量高档楼宇密布ＣＢＤ特征权重中心商圈芦淞商圈天元商圈最便捷可达性20192014最多人流量和信息交流量109107城市最高中心性101085最高服务集中性[经济、管理、文化、娱乐、行政等，具有集中档次最高零售业]20201416城市最贵土地价值和租金109106城市名片特征，城市形象代表性30232025评判分值100908273从ＣＢＤ必备条件评分来看，中心商圈在几大潜力商圈中最具备功能条件。南京中商中心板块发展趋势■整体发展：中国服饰名城中心，中部服饰贸易集散地，商业中心区；■住宅发展：商住时代→品质时代；■商业发展：综合百货、服装贸易集散地、服装工业产业基地、CBD；■配套发展：教育、医疗、生活配套完善，商业购物、娱乐、文化、美食消费便利；■客群发展：由内到外，区域投资性置业客户带动大量江浙资本及服装品牌关联商进驻，引发外来商业资本不动产置业者及更多关联人群；■综合评估：占据绝好地段，服装商贸流通价值，酒店、文化、娱乐、购物、美食等消费经济，高利润带动高租金，商业体量快速扩张，价格攀升，将出现周期性饱和态势。商业的集中效应，造就中心板块高地价、高楼价、高租金，地段价值凸显，去化速度较快。中心价值的挖掘热度也催生了多个项目同期开发，造成区域内部激烈竞争。中心板块已经形成城市高尚居住区的区域价值，并且逐步形成与河西板块碰撞的竞争格局。随着区域的整体发展，区域高尚居住区所体现的价值稀缺将进一步显现。中心板块项目基本都具有很强的商业功能,均价3000-3500元,部分项目的较好房源达到4000以上的均价；中心板块主力产品120-180㎡，由于区域认知较好，低均价,高总价的产品去化较快。中心板块项目各项目核心价值以体现自身价值为主，整体开发水平较高。中心板块可供开发的土地空间不多,项目未来竞争优势明显.区域认知本案产品属性：熟城物业价值中心商圈写字楼云集项目商业体量[万㎡]面积区间销售价格总价控制1F租金[元/㎡/月]2F租金[元/㎡/月]九天国际2820㎡3—7万60-210万50-7050胜马可广场64-30㎡，主力15㎡2.8万/㎡-3.5万/㎡11-105万300180环洲鼎盛95-30㎡，主力20㎡1-5F5万/㎡/10年经营；6-8F/7000元/㎡[产权]100万350星期8大厦0.6二层87-1001F3.8万/元/㎡[产权]；2F1.2-1.8万/元/㎡89-180万出售318首层均价到3万/㎡左右，价格最高九天国际广场达到7万/㎡，同时高位租金到达300-350元/㎡/月，控制总价约60-100万左右；株洲商业集中在中央商圈形成大型商业辐射圈层，以服装行业为主要商业模式，重点沿建设南路形成南北商贸一条街；贰聚焦中央。产品分析：商圈区位优越性等级家润多广场区级界定标准代表项目A兴华路与建设路交叉的中心广场四角，株洲的最核心区域，拥有顶级的地段价值，城市商业标杆项目多汇聚于此家润多广场（10）B接近中心广场的“类核心区域”，只临建设路或兴华路的单商务发展轴，地段价值有所下降，有打造城市标杆项目的地块潜力中央商业广场，汉华商业广场（8分）C离中心广场区更远，但仍出于中心商圈的“繁华区域”，南北轴纵深更大，地段价值浮动明显金轮时代广场，金冠国际广场，中鸿时尚新天地，中旺锦安城（6分）D中心商圈边缘区域，南北轴延伸末端，地段价值下降显著大地商业广场，环洲鼎盛，九天广场，富华商业商业广场（4分）中心商圈商务型公寓项目基本发展规律：以中心广场为发展轴心，纵轴沿建设路由北至南延伸，横轴沿兴华路由西向东延伸。中旺锦安城ABCD写字楼成功铁律一：城市核心成熟商务商圈内，交通路网辐射范围最强的区域，往往以CBD形式出现。本案综合分析处于第二梯队，综合商圈优越性等级8分（满分10分），新华西路商圈辐射能力尚未形成最高综合区位优越性，仅弱于家润多。项目位置神龙公园沿江大道钟鼓岭路芦淞商圈湘江建设路中心商圈中心商圈红旗板块芦淞板块天元板块石峰板块本案株洲各板块地产发展特点：■石峰区：中低端代表。工矿企业多，人口密，区域内楼盘品质低、价格低、体量小、去化快；■荷塘区：仕阶层领地。成熟居住区，高端住宅消费客户西迁、南迁现象严重。长株潭城市轨道建设提升东城新价值；■芦淞区：商业为王。城市央区商业价值，以商业发展为核心，火车站、批发市场、商业街密集，高密度综合项目扎堆；■天元区：宜居新城市。府级行政机构整体西迁新区，以行政中心、高新产业、教育科研、会展经济等新城市产业集群高知识、高收入人群，区域项目代表着高端品质、先进水平。配套属性本案株百大楼房地产大楼电信大楼通程电器家润多超市市一医院七一路KTV街体育路酒吧街农、工、建行株洲分行荷家坳小学金龙大酒店株洲火车站尽享中心城区360度顶级生活圈项目周边配套十分发达,大型商场、餐饮、酒店、娱乐、文化等高档生活配套设施一应俱全。芦淞区是株洲中心城市，也是株洲最繁华的商业中心，辐射全国的株洲服装商贸等人群形成最早一批富人群体。珠宝市场图书市场汉华国际金德酒店宿舍大楼项目一期[已建]二期三期1总用地[万㎡]0.86381.71.32总建[万㎡]11.69211.07.83计容建面[万㎡]9.938.56.54容积率11.55.05.05车位数31110008000空中商业走廊负一层商业街区休闲餐饮区首层商业街区空中商业走廊空中商业走廊空中商业走廊空中商业走廊空中商业走廊叁领先商务。上海新天地■新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右■占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈■北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路■原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的一部分:A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑|株洲中央王府井商业街区|发展战略策划|改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期新天地的功能内容新天地分北里、南里。北里主要为主题餐饮、特色商业、酒吧和艺术休闲娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心功能主要包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）等。城市故事的表述新与旧的完美融合以“整旧似旧”原则，对2.5万平方米保护建筑进行全面整修，保留含有历史文化底蕴的痕迹，将新旧建筑元素有机融合。城市故事的表述北里的石库门建筑烘托老上海市民社区氛围，与南里的现代建筑营建高档次商务会展中心和娱乐文化区，形成视觉对立，而又和谐统一。小结：传统与现代共享一个空间杭州湖滨步行街湖滨步行街西湖湖滨路步行街北起圣塘景区，南至一公园，全程1．3公里，集吃、住、行、购、游多功能于一体，杭州市政府决心把它打造成一条世界上最美丽的步行街。整个杭州的厅堂和门面在保持城市原有尺寸空间的基础之上，创造颇具新意和时尚气息的建筑风格，赢得了多项国际建筑设计大奖。做亮点，营造独一无二的细节步行街随处可见纯净饮水设备西湖音乐喷泉30分