★★★2010成都35届春交会总结报告

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。克而瑞成都机构2010年5月成都市第35届房交会（2010年春季）总结报告2目录2Part1背景分析Part2数字房交会Part3房交会关注点分析Part4房交会后市预测分析3PART1背景分析410年08年09年07年美国次贷危机影响下，全球陷入经济危机的阴影。08年11月，政府提出扩大内需，促进增长的十项措施。并投资4万亿以刺激内需。由于各项政策措施的实施，09年达到了“扩内需，保增长，调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。房地产的快速发展被作为扩大内需的一项重要内容。08年12月，国务院出台了一系列优惠政策刺激房地产发展。房地产行业也得到迅速发展,09年全国房地产市场呈现价格快速增长，成交量稳步上升的势头。为了抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台3月15日北京再现新地王。3月3日-14日的两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。“新国十条”的出台背景4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）4月20日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》5月2日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点背景分析市场背景政策背景5在国家投放4万亿拉动经济内需的政策下，2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近4年来的最高。在经济刺激政策的推动下，09年我国经济全面复苏，达到了“扩内需、保增长、调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。今年1季度开局良好，实现了超预期的增长。11.911.511.210.610.196.86.17.98.910.711.911.102468101207.1Q07.2Q07.3Q07.4Q08.1Q08.2Q08.3Q08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q全国GDP季度走势情况背景分析市场背景政策背景6全国房地产成交量在09年优惠政策出台后也呈现明显提升，一线城市的09年成交量都实现了翻倍的增加。01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,0009,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0002008.Q12008.Q22008.Q32008.Q42009.Q12009.Q22009.Q32009.Q42010.Q1-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%成交量(M²)环比(%)一线城市08年1季度-10年1季度的成交量走势量广州深圳北京上海背景分析市场背景政策背景7全国房地产销售价格快速上扬，一线城市2010年3月相比去年同期普遍增长40%以上，深圳、北京增势迅猛。价5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)一线城市09年1月-10年3月商品房成交价格走势5,00010,00015,00020,00025,00030,000J-09F-09M-09A-09M-09J-09J-09A-09S-09O-09N-09D-09J-10F-10M-10-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%成交价格(元/M²)同比(%)环比(%)11,99119,04959%10,04414,04040%14,04011,79421,82285%8,50011,90540%北京上海广州深圳背景分析市场背景政策背景84月17日颁布“新国十条”国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知（简称新国十条)。4月，政府连环出击，银监会及各大银行推出一系列利率政策，4月17日“新国十条”颁布。背景分析新政影响政策背景9中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点要点主要内容影响评级实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。★★★★★发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。★★★★加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。★★★★建立考核问责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任★★★★加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。★★★增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。★★调整住房供应结构保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。★★加快保障性安居工程建设确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务★★背景分析新政影响政策背景10信贷政策对房地产市场影响重大，此次信贷收紧的新政足以严重打压房地产市场024681012142004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年国8条调控市场2005年：新国八条出台，房地产市场开始调控，市场进入低谷；2007年：927新政提出，二套房贷首付40%，利率1.1倍，使得08年市场跌幅创历史纪录；927新政打压房地产2008年：年底开始救市政策频出，房贷7折优惠，二套房标准放宽，使得09年市场疯狂反弹；2010年：信贷大幅收紧，房地产市场将受到较大影响。信贷放宽，政策救市信贷收紧，大力度打压房地产市场背景分析新政影响政策背景11时间发布机构政策名称政策要点4月23日青岛市人民政府办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》对开发商一般商品房的计税毛利率由15%调至20%；非普通住宅和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%。4月30日北京市政府《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。4月30日浙江省政府《坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，停放三套及以上住房贷款，重点抑制投机性购房。杭州新规，非首次购房认定以交税记录为准。5月1日海南省人民政府办公厅《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》实行商品住房买卖合同网上签约制，打击捂盘。确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。5月6日深圳市规划国土委深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上深圳市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。各地出台地方新政情况背景分析新政影响政策背景12新政出台前后全国重点城市成交情况列表单位：万平方米从周度成交数据来看：调控后，周成交数据出现明显持续性下滑，一二线城市成交下滑幅度要明显大于三线城市。随着地方性政策的逐渐出台，预计成交量将进一步萎缩。数据来源：CRIC城市3.4-3.103.11-3.173.18-3.243.25-3.314.1-4.74.8-4.144.15-4.214.22-4.28环比4.29-5.3一线城市上海29.8212.4217.9918.2528.2931.8429.5814.83-49.86%1.81北京34.5821.2734.0939.5211.8947.0132.5222.4-31.12%23.47深圳(商品房)17.785.136.5510.118.0610.529.53.68-61.30%1.8广州17.8910.8517.2821.7912.6914.4215.9316.342.55%8.43合计100.0749.6775.9189.6760.93103.7987.5357.24-34.60%35.51二线城市南京15.929.1416.3112.0111.8917.2824.879.49-61.84%1.6杭州（商品房）11.595.124.3712.4213.7916.5816.522.91-82.37%2.73苏州（商品房）9.759.4112.1317.5421.0222.2727.389.99-63.53%3.77天津25.4515.7521.5327.6232.5824.5428.8824.1-16.55%2.57武汉(商品房)23.3825.5926.4529.0630.7236.4543.3842.05-3.08%16.32成都(商品房)20.1518.2722.1222.715.