策划方案416

项目土地属性界定目录1市场占位分析2项目推广策略3关于我们4区位属性宗地分析交通情况区域配套属性界定项目核心问题界定项目土地属性界定1本项目市政府本项目地块位于永康市城北区域，区域靠近城北开发地带，项目周边有大型公园，配套相对而言较为齐全；项目近邻城市干道城北东路，距离永康市中心3.1公里，驱车10分钟左右；项目距330国道1公里，距离长深高速永康互通8.5公里，通过长深高速可以通往金华、武义、缙云等地，其中距离金华仅60公里。本项目位于永康城北区域。紧邻城北东路，交通状况较好。通过各快速道路可以迅速达到周边城市，其中同金华、武义、缙云等市县的联系较为紧密。项目土地属性/城市区位市中心项目土地属性/土地四周情况本案香樟公园人民小学古丽中学妇幼保健院项目周边紧邻交通主干道，通达性较好，南侧和东北侧的人民小学和古丽中学为项目增添了人文环境，香樟公园的存在，也为项目提供了较好的外部景观。东侧：与香樟名苑相望南侧：城北东路,临近百年名校人民小学——丽州首府西侧：临近东库街——靠近三马路拆迁安置水平套房北侧：临近东库街——与丽州中学相望项目土地属性/宗地条件地块核心技术项目指标参数用地面积（万㎡）1.56容积率2.0总建面积（万㎡）3.12用地性质住宅商业地块本身规模较小，总建筑面积3.12万方。属性特征诠释规模较小项目总建筑面积达3.12万平方米，在区域内小盘开发，不具备规模优势中高密度2.0的容积率适合开发小高层楼层房屋项目土地属性/交通资源项目周边紧邻交通主干道，通达性较好，南侧和东北侧的人民小学和古丽中学为项目增添了人文环境，香樟公园的存在，也为项目提供了较好的外部景观。道路交通系统上，临近330国道，距杭330国道1公里，南面城北东路，交通便捷。城北东路车流量较大，项目北边靠近老金温铁路，对项目造成一定的噪音影响；由于地处城北，项目周边公交线路较匮乏，主要出行以自驾为主。项目周边仅有1路、2路及8路三趟公交车直达市内各地。项目土地属性/区域配套本案人民小学古丽中学妇幼保健院香樟公园基督教堂国贸商厦丽州商城1000M明珠大酒店桃花世纪购物中心第一人民医院图书馆永康中学永康商贸城为尔商场新南龙购物中心地块周边商业配套设施齐全，医院、学校、购物中心、公园仅一步之遥，且教育资源丰富，人文气息浓厚。第六人民医院古丽中学、人民小学、香樟公园，构成项目周围教育景观资源。其中人民小学创办于1902年，有着深厚的人文历史积淀。古丽中学校园占地120余亩，建筑面积8万多平方米，校园气势宏伟、分区科学、色彩艳丽、环境幽雅、设施现代化。妇幼保健院：又名永康市妇女儿童医院，是一所集医疗、保健、预防、科研、教学为一体的妇女儿童专科医院，医院创建于1953年，占地面积23000平方米，建筑面积24000平方米，年分娩人数占全市出生人口总数50%以上；周边商业配套较齐全，项目周边商业配套较为齐全，超市、购物遍布项目周边，进可揽市区繁华，退可享宁静生活。项目土地属性/项目属性诠释项目属性：位于城北板块，中等密度，小规模的住宅项目，在地段、教育、景观、品质、配套、风水等方面均具备优势。强势条件景观因素教育资源位于城北板块，交通发达，地理环境优越。。项目临近人民小学、古丽中学，教育资源较突出。弱势条件噪音因素项目靠近老的金温铁路，虽然列车往来已较少，但依然有一些噪音污染。地段因素项目临近香樟公园，周边学校环绕，具备较好的自然景观带与人文气息。品质因素建筑用料考究，呈现高品质项目。配套因素风水因素周边配套齐全，商场、超市、医院、等生活商业配套齐全。项目位于城市东北角，整体高度高于周边一米左右，且建筑物北高南低，属于上风上水好地段。项目土地属性/项目核心问题界定企业战略目标项目开发目标通过与金桂的合作，实现在城北东路项目上的进一步超越，形成城市房产品牌，树立良好社会形象，为公司在永康的后续发展奠定基础。赢利要求：保证项目快速去化的同时获取价值最大化；形象要求：市场上品质高、口碑好的名盘，实现区域内中高端形象。核心问题——项目楼盘与开发商品牌形象的建立，以及价值最大化的实现。项目土地属性/项目核心问题界定核心问题——项目楼盘与开发商品牌形象的建立，以及价值最大化的实现。核心问题分解Question1——如何打造项目高端楼盘品牌形象？Question2——如何利用机会，树立优质开发商的形象？Question3——如何快速去化，达到价值最大化？竞争对手分布竞争对手情况现有房源情况客户群体分析项目swot分析核心问题解决市场占位分析2明珠新城山水御园白马郡丽州首府金都华城壹号府邸金色港湾丽州一品本案市场占位分析/竞争对手分布白马郡开发商群升地产控股有限公司项目规模总建筑面积13万平米目前物业类型两幢18层、五幢20层高层，双会所主力户型90㎡三居，140㎡三居四居价格14500元/㎡销售情况目前三号楼预约已开始，去化率达70%。容积率2.4备注项目分为白马郡东苑与白马郡中苑。其中东苑用户数778户，总停车位976个，采用artdeco风格。两梯四户以及两梯五户。项目临近铁路以及周边有高压电线。目前已建设到地上一层。预计2015年交房。市场占位分析/竞争对手情况明珠新城开发商高圳房产开发有限公司项目规模总建筑面积10万平米目前物业类型目前共9栋12层楼主力户型65㎡一居、90㎡三居、140㎡四居价格均价15000元/㎡销售情况3、4、7东楼已售完（预约）。5号楼预约中，5月开盘。容积率2.5备注一栋楼三个单元，一梯三户，每个户型一套。市场占位分析/竞争对手情况丽州首府开发商钱塘江房产开发有限公司项目规模总建筑面积9万平米目前物业类型共8幢楼，高层公寓、排屋主力户型90㎡两居、145㎡三居、156—190㎡四居500—600㎡排屋价格均价17000元/㎡销售情况目前剩余1号楼16套左右房源。备注采用地中海风格市场占位分析/竞争对手情况壹号府邸开发商中坚置业有限公司项目规模占地4.5万方，总建筑面积12万方目前物业类型高层、小高层主力户型140㎡三居，160㎡四居价格一号楼13800元/㎡，五号楼14000元/㎡销售情况现开售一号楼与五号楼，三、四、六、十一号楼已售完容积率2.5备注一号楼一梯两户，其他楼一梯一户。法式建筑风格。车位716个。市场占位分析/竞争对手情况金色港湾开发商卓诚兆业投资开发有限公司项目规模总建筑面积24万平米目前物业类型多层、高层、排屋主力户型100㎡左右两居180㎡左右四居价格均价13500元/㎡销售情况目前尚有180㎡户型备注市场占位分析/竞争对手情况金都华城开发商王力置业发展有限公司项目规模总建筑面积10万平米目前物业类型7栋18+1高层主力户型81㎡两居，140㎡三居价格均价16000元/㎡销售情况一期已售完，二期及商业在售备注两梯两户市场占位分析/竞争对手情况丽州一品开发商绿春房地产开发商有限公司项目规模总建筑面积22万平米目前物业类型13栋高层，21栋排屋组成主力户型高层面积有140平米和180平米两种，排屋面积为280-380平米价格一期高层均价16800元/㎡，排屋均价32800元/㎡。二期价格未定，预计将会上涨高层销售情况一期已售完，二期未开始预售，预售时间未定备注地中海风格，一期开了2幢高层和6幢排屋。排屋部分已经结顶。市场占位分析/竞争对手情况山水御园开发商宏涛房地产开发有限公司项目规模总建筑面积4.5万平米目前物业类型高层、排屋组成主力户型高层都已大户型为主，面积在150—160左右价格未定销售情况可以接受预定，但具体开盘时间未定备注建筑风格采用法式市场占位分析/竞争对手情况楼盘名称建筑类型总建面积容积率主力户型均价销售情况白马郡高层13万方2.490㎡三居140㎡三居四居14500目前三号楼预约已开始，去化率达70%。明珠新城小高层10万方2.565㎡一居，90㎡三居，140㎡四居140003、4、7东楼已售完（预约）。5号楼预约中，5、6月开盘。丽州首府排屋、高层9万方——90㎡两居、145㎡三居、156—190㎡四居500—600㎡排屋17000目前剩余1号楼16套左右房源壹号府邸高层、小高层12万方2.5140㎡三居，160㎡四居13900现开售一号楼与五号楼，三、四、六、十一号楼已售完金色港湾高层24万方——93—103㎡三房，180㎡四房13500100平左右户型已售完，目前剩余180平米户型金都华城高层10万方——81㎡两居，140㎡三居16000一期已售完，二期及商业在售丽州一品高层、排屋22万方————16800（一期均价）一期已售完，二期未开始预售，预售时间未定山水御园高层、排屋4.5万方——150—160㎡未定项目已开始预约。具体开盘时间未定市场占位分析/竞争对手情况市场占位分析/竞争对手情况白马郡白马郡位于香樟公园旁，分为白马郡东苑与白马郡中苑。其中东苑用户数778户，总停车位976个，采用artdeco风格。两梯四户以及两梯五户。项目临近铁路以及周边有高压电线。目前已建设到地上一层。预计2015年交房。白马郡中苑尚未动工，目前拆迁工作正在进行中。白马郡最大的优势是以香樟公园为卖点，体现项目亲水、贴近自然的卖点。同时，宣传主要集中在其artdeco风格的外立面、法式园林以及会所物业管理等方面。售楼处有对建筑材质的展示（如窗户、板材等）。项目七八号楼与老金温铁路仅20米左右的间隔，同时项目附近高压电线林立。项目与售楼处分离，不利于后期客户接待。明珠新城明珠新城目前3、4、7东楼已售完（预约）。5号楼预约中，5、6月开盘。均价在一万五左右。项目与明珠大酒店隔街相望，位于老城区位置，交通较为便利，配套齐全。项目外部景观较少，周边没有大型的公园。市场占位分析/竞争对手情况丽州首府丽州首府位于项目东南边，目前剩余1号楼16套左右房源。项目采用地中海风格，主要以高层和排屋为主。与本项目相比较，丽州首府主要以大户型为主，地理位置相近，但均价在一万七左右。壹号府邸壹号府邸现开售一号楼与五号楼，三、四、六、十一号楼已售完。项目位于经济开发区与金色港湾形成直接竞争关系。本项目按照1:2的比例进行车位配比。项目周边教育资源较少，且配套较少。市场占位分析/竞争对手情况金都华城金都华城位于永康五金城，属于王力置业发展有限公司的项目。一期已售完，二期及商业在售。项目属于完全架空的空中花园类房屋，最大的优势在于地段较好，底商及住宅首层用花岗岩干挂。小区位于五金城，环境较为嘈杂。底商为门业的市场。人员构成较为复杂。安全性较差。金色港湾金色港湾位于经济开发区，与壹号府邸形成直接竞争关系。项目主要由30层左右的高层以及排屋组成。其中大型数码港已经成功出售。将来会带动永康IT相关的一些产业汇集此地。金色港湾容积率高，停车位较少。周边教育资源较少，配套较少。市场占位分析/竞争对手情况丽州一品丽州一品位于城南城南路。一期已售完，二期未开始预售，预售时间未定。一期开了2幢高层和6幢排屋，高层均价16800元/平米，高层面积有140平米和180平米两种；排屋均价32800元/平米，面积为280-380平米，排屋部分已经结顶。项目周边配套齐全，景观、教育资源丰富，实验幼儿园、解放小学、永康一中、三中、教师进修学院、龙川学校，森林公园、体育中心、紫薇京城酒店等均在附近。与本项目相比较，首先客户群体完全不同。丽州一品都是140㎡以上的大户型。其次，本项目的价格具备较强的竞争性。山水御园项目位于永康四中西边，由宏涛房产开发。总建筑面积在4.5万方。现阶段项目工地已开始施工。主力面积为150—160㎡左右的户型。项目主要有高层和排屋构成。其中自然景观将会是其一个较为重要的卖点。山水御园整体地段较差。周边配套稀缺。市场占位分析/竞争对手情况地段配套教育景观风水户型面积价格白马郡→→→↗↘↘↘明珠新城→→→↘↘↘↘丽州首府→→→→↘↘↘通过与竞争对手的比较分析，可以将竞争对手分为以下四类：1、白马郡、明珠新城、丽州首府直接竞争对手，处于同一板块区域。与本项目相比较：2、金色港湾、壹号府邸同处于开发区板块。与本