融基泺源大街商业项目策划报告-68页

20070117丽丰置业谨呈：济南融基置业有限公司融基：泺源大街项目策划报告我们的目标有效整合资源，实现项目利润最大化有效规避市场风险，实现快速销售建立项目和企业的品牌影响力报告结构商务市场分析项目资源分析商业市场分析策划营销建议物业定位建议4济南商业市场状况5济南主要商业项目分布图银座商城八一店大润发山水店世纪联华英雄山店贵和购物中心泉城路商业步行街家乐福人民商场大观园济南华联易初莲花贵和商厦大润发无影山店大润发大润发中恒商城本案贵和商厦银座购物中心6济南主要商圈分布图英雄山商圈北园路商圈泉城路商圈段店商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈泉城路商圈英雄山商圈大观园商圈段店商圈北园路商圈花园路商圈本案7主要商圈商业供应柱型图1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为130.4万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。2、根据济南市政府批准的《济南市商业网点发展规划》，未来将会有10处2000-5000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该类业态未来面临更为激烈的市场竞争。3280006800006100040000110000850009.37%19.43%1.74%1.14%3.14%2.43%0100000200000300000400000500000600000700000800000泉城路商圈北园路商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈英雄山商圈0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商业面积百分比商圈商业规模百分比泉城路商圈3280009.37%北园路商圈68000019.43%大观园商圈610001.74%老东门商圈400001.14%花园路商圈1100003.14%英雄山商圈850002.43%其他区域2196000主要为大型专业及批发市场总计3500000人均商业面积约为0.6平米8各类商圈，组建泉城商业新构架9泉城路商业街代表性项目一览贵和商厦济南百货大楼贵和购物中心新华书店万达购物广场三联商厦苏宁电器彩云商城银座购物广场：为各类专卖店及中小餐饮10济南大中型超市一览大润发无影山店大润发历城店大润发历下店大润发山水店沃尔玛易初莲花家乐福贵和（商厦内超市）银座（商厦内超市）银座超市银座超市八一店世纪联华济南华联银座购物广场银座北园路店贵和商厦11济南大中型超市一览350006000560002800024000330002200027.45%10.78%16.18%11.76%13.73%2.94%17.16%0100002000030000400005000060000泉城路商圈北园路商圈英雄山商圈大观园商圈老东门商圈花园路商圈文化路商圈0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%商业面积百分比1、经粗略统计，济南的大中型超市总供应量在20万㎡左右。遍布济南各个区域。2、从大中型超市的分布位置上分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。3、在几个分布比较集中的区域里，要数英雄山商圈的超市最多，包含了银座、贵和、世纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。超市名称商业规模（平米）所属商圈百分比大润发山水店17000英雄山商圈8.3%大润发贵华店20000大观园商圈9.8%大润发历下店22000文化路商圈10.8%大润发历城店21000花园路商圈10.3%沃尔玛17000泉城路商圈8.3%家乐福24000老东门商圈11.8%易初莲花20000英雄山商圈9.8%世纪联华15000英雄山商圈7.4%银座超市12000花园路商圈5.9%银座八一店4000英雄山商圈2.0%银座北园路超市6000北园路商圈2.9%银座商厦8000泉城路商圈3.9%银座购物广场6000泉城路商圈2.9%贵和商厦4000泉城路商圈2.0%济南华联8000大观园商圈3.9%合计20400012济南大中型家居建材市场示意图银座家居商城东亚家具市场富雅家具广场国际贸易中心红星美凯龙东方家园欧亚家具市场13项目名称商业规模（平米）位置档次百分比银座家居42000北园路中段中高18.5%富雅家具广场20000北园路中段中高8.8%欧亚家具商城20000北园路中段中档8.8%东亚家具商城60000北园路中段中低26.4%国际贸易中心15000北园路中段低档6.6%红星美凯龙60000北园路与历山路交汇高档26.4%东方家园10360七贤庄中档4.6%合计227360120000303607500052.78%13.35%32.99%020000400006000080000100000120000140000高档中档低档0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商业面积百分比随着红星美凯龙的落成开业，高档家具市场供应有很大幅度增长。同时从整个家具市场的发展趋势分析，未来济南市家具建材市场将逐渐朝着高档次、高质量、高价格的方向发展。济南市中低档家居市场大多为摊位式经营，也曾在上世纪九十年代初风光一时，现在虽受到较为严重冲击，但在短时间内，摊位制建材市场将依然存在，支持它们存在的将大都来自消费能力较低的购买者。因此，摊位制商家应该看到他们还有一个很大的市场，完全可以根据消费者的需求迅速做出调整，以适应市场的发展。济南大中型家居建材市场一览14济南大型家电专卖市场一览国美北园店国美槐荫店国美洪楼店国美开元店国美八一店苏宁电器一店苏宁电器二店国美解放桥店三联商厦苏宁八一店三联八一店三联槐荫店15济南大型家电专卖市场一览29300250014500280032006.12%5.35%27.72%56.02%4.78%05000100001500020000250003000035000泉城路商圈北园路商圈英雄山商圈大观园商圈花园路商圈0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商业面积百分比济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析，泉城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌效应不急于快速扩张而是充分占据市中心的有利位置把持济南家电市场。另外，国美解放桥店及苏宁八一店将于近期开张，商业规模分别达到了3000平方米和8000平方米。项目名称商业规模（平米）所属商圈百分比国美北园店2500北园路商圈4.8%国美八一店3500英雄山商圈6.7%国美开元店3000泉城路商圈5.7%国美槐荫店2800大观园商圈5.4%国美洪楼店3200花园路商圈6.1%国美解放桥店3000英雄山商圈5.7%苏宁电器一店5500泉城路商圈10.5%苏宁电器二店5800泉城路商圈11.1%苏宁八一店8000英雄山商圈15.3%三联商厦15000泉城路商圈28.7%合计5230016济南各主要商圈租金对比报告结构商务市场分析项目资源分析商业市场分析策划营销建议物业定位建议18济南写字楼市场状况19自2003年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念——“5A级写字楼”、“甲级写字楼”、“纯写字楼”等等。而进入2004年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在3―4万平米，2004年可以说是小户型畅销的年份。自2005年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个方面考虑作为参考标准：地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。济南写字楼市场整体状况分析20泺源大街片区泺源大街片区的纯写字楼建筑面积65万平米，商住两用为10.65万平米。此区域为济南的CBD和核心商业区，这里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。济南写字楼市场区域细分21山大路板块山大路片区的纯写字楼的建筑面积为31.14万平米，商住两用的建筑面积为64.56万平米。山大路科技街则是济南市的CID区域，这里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的IT企业、信息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。济南写字楼市场区域细分22东外环片区东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为12.4万平米，商住楼的总建筑面积22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便捷的交通，及济南城市发展东移之势，是新近崛起的较为集中的办公区域，区域内办公物业多为2000年左右新兴物业，租金低廉，商住楼宇占主导地位，但区域内商务配套尚需完善。济南写字楼市场区域细分23高新区片区高新区片区全部为中低档纯写字楼，总建筑面积为58.2万平米。高新区位于首批国家级高新区济南市开发区内，随着东部新城河东部产业带的确立，高新区的写字楼市场逐渐升温，其周边配套虽不是很成熟很完善，但以周边的自然环境、畅通的道路还有高新区的优惠政策吸引了很多的发展中的中小研发企业，高新区作为企业的孵化基地，显现出了其优越性和发展前景。片区内入驻以科技研发为主，各类生活及商务配套严重缺乏，有待完善。商务氛围缺乏。济南写字楼市场区域细分24其他片区其他片区的纯写字楼项目的总建筑面积为19.72万平米，住楼项目的总建筑面积为26.32万平米。其它区域包括了北部、西部、和南部的广大区域。其中北部和西部由于发展较慢，整体经济水平很低，城市的整体规划很落后，像最基本的道路系统很不完善，周围的商务配套、商业配套、生活配套更是很欠缺，远远满足不了基本的办公需求。而对于自然环境优美的南部来说，是一个非常适宜人居住自然氧吧，所以这里更多的是高档住宅，形成居住区。济南写字楼市场区域细分25项目名称项目位置建筑面积（万平米）楼体类型租金（元/平米/天）硬件配套内部配套车位数量入住企业行业金龙大厦泺园大街229号12主楼31层，东西楼23层3.8—4LG电梯15部、中央空调、商务会所餐馆、银行、娱乐400个银行、保险、手机、装饰中信广场泺源大街150号212层3.5—3.8中央空调、6部奥迪斯电梯职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局地下150个，地上90多个银行、电气、装饰、保监会、通讯、科技、保险中银大厦泺源大街22号435层4—4.5水、电、中央空调、5部电梯银行、会议室100个左右证券、房地产、机械、医疗设备等银座索菲特泺源大街67号156层（10—20层）3.5—4.5中央空调、3部富士达电梯餐厅、酒楼会、会议室、健身房、咖啡厅地下450个通讯、电脑、装饰、手机、房地产等玉泉森信大酒店泺源大街68号1.518层4中央空调、3部富士电梯健身房、会议室、酒店、洗熨地上、地下电子、机械、医疗、IT等胜利大厦广场北侧2.310层4.5中央空调、3部电梯会议室、餐厅地下银行、报纸、电信山东邮政大厦泉城广场北侧3.812层4.5—4.84部三菱电梯、卫星天线会议室、大堂、多