瑞安上海新天地个案

2011.4.26@上海商业地产倾情奉献项目概况商业布局建筑特色运营推广评说天地项目名称：上海新天地开业时间：2001年6月地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄占地面积：30,000㎡总建筑面积：86,000㎡停车位数量：1570（含周边停车位）商业型态：街区型开放式商业性质：城市综合体物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南里、新天地南里购物中心、新天地时尚、88新天地、企业天地用途：餐饮、购物、休闲娱乐、住宅、酒店、写字楼上海新天地全景PART1新天地/项目概况新天地（XinTianDi）是由香港瑞安集团投资及管理的一个大型综合性项目。地处上海淮海路商圈核心地段，由马当路、太仓路、黄陂南路、自忠路环绕而成，连三期在内，新天地目前总建筑面积86,000㎡，前期总投资14亿元。PART1新天地/项目概况/物业组合新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地壹号会所、北里休闲餐饮区、南里休闲餐饮区、88新天地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中心。北里（休闲餐饮）新天地壹号（会所）1000㎡南里（休闲餐饮）88新天地（酒店式服务公寓）3000㎡南里（购物中心）新天地时尚（购物中心）29,500㎡北里餐饮、南里餐饮、南里购物中心三者总建面积52,500㎡新天地物业组合：新天地按具体使用功能区分为新天地壹号会所、北里休闲餐饮区、南里休闲餐饮区、88新天地酒店式服务公寓、南里购物中心、新天地时尚购物中心。PART1新天地/项目概况/开发商及建筑设计顾问概况新芝加哥足球体育场上海美国学校香港瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，旗下房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团，目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积达1,320万㎡。本杰明·伍德，美国建筑师协会会员,于1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI优秀大奖。新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德PART1新天地/项目概况/开发时序拿地住宅一期完工写字楼完工住宅二期完工新天地时尚（新天地三期）开业1998年2003年2008年2010年1997年规划构想1999年新天地北里动工2001年新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业2006年住宅三期完工新天地计划分十期开发，目前完成三期.开发时序：新天地的开发时序有着明显的节奏特点，新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于2001年和2002年开业，写字楼于2003年开业，住宅自2001年开始动工，开发周期长，新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业。你知道吗？“新天地”——名称的由来？这块地正好在一大会址的边上，对建筑风貌有严格的要求。高度不能超过一大会址样式不能背离一大会址环境要与一大会址协调定名时，因为这里是“新的一大会址的地”，“一”和“大”组合起来是“天”字，合起来叫“新天地”。新天地名称由来PART1新天地/项目概况/名称由来太平桥重建项目在上海的位置太平桥地区重建项目座落于上海市中心卢湾区，毗邻繁华的淮海中路商业区、黄陂南路地铁站以及上海市的东西、南北主干高架的交汇点，占地约52公顷，总建筑面积约116.3万㎡。PART1新天地/项目概况/项目属性太平桥地区重建项目全景图新天地项目属性：新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目西侧，并取得了巨大成功。新天地（商业）翠湖天地（住宅）太平桥人工湖（公建）企业天地（写字楼）朗廷酒店（酒店）瑞安广场（写字楼）PART1新天地/项目概况/太平桥项目物业组合太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。地铁1号线黄陂南路站2号太平洋百货淮海店出口出，沿马当路向南步行200米。地铁10号线新天地站1号出口出，沿马当路向北步行200米。马当路兴业路公车站淮海中路嵩山路公车站PART1新天地/项目概况/项目交通项目交通：新天地位于淮海路商圈核心位置，属于市级商圈，却又闹中取静。项目两端与地铁一号线和地铁十号线相连，交通发达。太仓路黄陂南路PART1新天地/项目概况/项目四至马当路黄陂南路太仓路兴业路自忠路自忠路马当路主干道次干道支马路项目四至：上海新天地东至黄陂南路，南至自忠路，西至马当路，北至太仓路，中为兴业路。北里中共一大会址入口南里广场88新天地入口广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。主入口：北里广场入口PART1新天地/项目概况/动线分析项目概况商业布局建筑特色运营推广评说天地整旧如旧保护历史文化兴市成功人士白领阶层外籍人士游客时尚流行复古历史建筑风貌现代生活方式PART2新天地/商业布局/整体定位•休闲餐饮、特色餐饮、酒吧、新天地壹号、沙宣美发、石库门屋里厢、工艺饰品、家纺家居北里•休闲餐饮、特色餐饮、88新天地南里广场•潮流服饰、休闲服饰、餐饮、KTV、影院南里购物中心•潮流服饰、休闲服饰、时尚配饰、鞋类新天地时尚各区域经营内容PART2新天地/商业布局/各区经营内容区域主题业态分布主力店/次主力店北里休闲餐饮餐饮零售休闲娱乐服务新天地壹号、宝来纳餐厅南里广场生活休闲餐饮零售休闲娱乐服务88新天地南里购物中心生活娱乐餐饮零售休闲娱乐IFame卡拉OK会所、UME新天地国际影城新天地时尚时尚购物餐饮零售服务DBHK、FrancfrancPART2新天地/商业布局/各区业态布局各区业态布局新天地/商业布局/北里PART2新天地/商业布局/北里的特色品牌在整个新天地广场中，“新天地一号会所”是保留最完整的一幢建筑。这幢四层的建筑并不属于石库门房子，它的外形上属于“弄堂公馆”式建筑，目前在上海的老式住宅中已经相当罕见。解放前，这幢大宅成为经营宣纸毛笔生意的商人毛伯庸的私宅，现已改建成瑞安集团创始人罗康瑞的私人会所。新天地一号连门口的两块门板都价值不菲，它可是货真价实的清代手工木雕！跟新天地其它的老房子一样，新天地一号在改造过程中，整个外墙没有拆，每隔一段距离，把两楼抬起来，底下全部做空，做回钢筋混凝土的防水层，可满足五十年性能使用要求的效果。同样，在翻建过程中，屋顶外层采用经过防水处理的传统瓦片材料，把现代的保温材料重新铺设在瓦片之下。新天地壹号：PART2新天地/商业布局/北里的特色品牌透明思考：生活中的“琉璃光影”OYA：站在“东方魅力”的土地上细分业种数量（家）面积（㎡）饰品4220家纺家居7426工艺品5131时尚服装1227儿童用品1350烟酒茶叶130休闲餐饮71934特色餐饮113336酒吧74493会所21153会议中心1500教育培训2516金融银行150展厅170合计5113436北里的商铺面积的比例上，明显主打餐饮，大多为高端特色餐饮和休闲餐饮，零散分布了一些高端酒吧。北里的其余商业形态，零售以家纺家居为主，服务以大型机构为主，和北里的基本餐饮配置，一起构建了新天地的高端休闲餐饮区域。10.3%39.2%33.4%17.0%业态比例（按商铺面积）零售餐饮休闲娱乐配套服务35.8%34.0%17.0%13.2%业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐配套服务PART2新天地/商业布局/北里业态布局北里业态布局品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）亚历山大1零售饰品50上海组合11零售家纺家居29安梨家居2零售家纺家居18逸居生活12零售家纺家居100艾尔蒂3零售饰品60新天地专卖店13零售工艺品30藏博堂4零售工艺品30慧思创智14零售儿童用品350锦绣朝歌5零售家纺家居51吴谊艺术工作室15零售工艺品21福源雅艺6零售家纺家居16尧阳茶行16零售茶叶30贺友直7零售工艺品20雨田小艺17零售工艺品30哦纱玳8零售家纺家居12钲艺廊18零售家纺家居200琼耳唯品9零售饰品60LuciDiGala19零售饰品50上海滩10零售服装227PART2新天地/商业布局/北里零售品牌列表北里零售品牌列表新天地专卖店主要出售装饰摆设的工艺品，结合石库门等传统的文化元素，精致趣巧，洋溢着中国风情。钲艺廊钲艺廊是国内知名的家居生活艺廊，2006年由一群热爱中国艺术和设计的人士创立。19逸居生活时尚家居用品店，SimplyLife提供设计师们的家居用品，以满足居家者对都市新概念的需求。第一家SimplyLife于2000年7月开业。后在新天地开设分店。PART2新天地/商业布局/北里零售品牌分布北里零售品牌分布新天地专卖店主要出售装饰摆设的工艺品，结合石库门等传统的文化元素，精致趣巧，洋溢着中国风情。PART2新天地/商业布局/北里餐饮品牌列表品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）大茴香1餐饮特色餐饮50俏江南10餐饮特色餐饮404丰泉2餐饮休闲餐饮152星巴克咖啡11餐饮休闲餐饮364哈根达斯3餐饮休闲餐饮150蒸12餐饮休闲餐饮200凯博西餐厅4餐饮休闲餐饮294T8餐厅13餐饮特色餐饮246劳瑞斯特级烧牛肋排餐厅5餐饮特色餐饮130香啡缤14餐饮休闲餐饮624里思南法风情餐厅6餐饮特色餐饮280透明思考新天地餐厅15餐饮特色餐饮492保罗贝香7餐饮休闲餐饮150夜上海16餐饮特色餐饮711上海新吉士酒楼8餐饮特色餐饮276华万意意大利餐厅17餐饮特色餐饮246天泰餐厅9餐饮特色餐饮300新町18餐饮特色餐饮200北里餐饮品牌列表北里零售品牌分布18哈根达斯俏江南蒸夜上海华万意PART2新天地/商业布局/北里餐饮品牌分布北里餐饮品牌分布品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）红糖音乐餐厅1休闲娱乐酒吧786红诱坊2休闲娱乐酒吧200大卫杜夫新天地会所3休闲娱乐酒吧300木头酒吧4休闲娱乐酒吧400璐娜西餐厅酒吧5休闲娱乐酒吧500宝莱纳新天地店6休闲娱乐酒吧500老第坊7休闲娱乐酒吧200红糖音乐餐厅璐娜西餐厅酒吧老第坊北里休闲娱乐平面图PART2新天地/商业布局/北里休闲娱乐品牌北里休闲娱乐品牌列表品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）ATM1配套服务金融银行50新天地壹号2配套服务会所900石库门屋里厢3配套服务展厅70虚拟会议中心4配套服务会议中心500沙宣（上海）美发研修中心5配套服务教育培训180华尔街英语6配套服务教育培训336丝廷7配套服务SPA253北里服务平面图新天地壹号新天地壹号沙宣美发研究中心PART2新天地/商业布局/北里服务品牌北里休闲娱乐品牌列表新天地/商业布局/南里广场PART2新天地/商业布局/北里的特色品牌88新天地是一家精品式酒店，酒店座落于新天地的中心，让旅客可随时体验使用区內的集“生活﹑工作﹑消闲”于一体的独特环境，透彻体验上海最写意的生活享受。88新天地：与时尚巅峰的咫尺之遥细分业种数量（家）面积（㎡）食品170正餐1700休闲餐饮2250特色餐饮61915咖啡茶馆1500酒吧1400访问中心140画廊1150酒店公寓13000邮政1150合计167175南里广场的商铺面积的比例上，主打依然餐饮，但配套服务的比例有所上升，加上88新天地的坐落，大大提升了服务的比例。1.0%46.9%5.6%46.6%业态比例（按商铺面积）零售餐饮休闲娱乐配套服务6.3%62.5%6.3%25.0%业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐配套服务PART2新天地/商业布局/南里业态布局南里业态布局品牌位置业态细分业种营业面积（㎡）舞天日本料理18餐饮特色餐饮200酷圣石20餐饮休闲餐饮200歌帝梵22餐饮特色餐饮300百草传奇23餐饮特色餐饮500上海锦江拉丁餐厅24餐饮特色餐饮200乐园石头烧餐厅酒廊26餐饮特色餐饮400匹萨马上诺27餐饮休闲餐饮400真的好海鲜餐厅28餐饮特色餐饮200鸿禧茶居29餐饮咖啡茶馆500采蝶轩30餐饮正餐700星际餐厅8休闲娱乐酒吧400PART2新天地/商业布局/南里广场餐饮及休