郑州凤凰城项目策划提案报告报告成稿_106P_同致行

千锤百炼，凤凰重生凤乘龙势，一飞冲天本报告是严格保密的。谨呈：郑州捷宏房地产开发有限公司凤凰城项目提案报告本报告是严格保密的。升龙地产：不断升级的城市运营商凤凰·重生曼哈顿升龙国际中心中原新城凤凰城从量变到质变的升华本报告是严格保密的。01开发目标本报告是严格保密的。快速去化实现速度和利润的最大化开发商目标2008—2009实现销售额15亿元本报告是严格保密的。02项目界定本报告是严格保密的。区域分析区域印象指数—专业市场众多，商业繁荣相对优势：目前宗地区域汇集了大规模的家具市场，建材市场，商业氛围十分好，辐射范围可覆盖中部五省，项目区域的商业现状可以十分有效的提高项目的商业价值，对项目的商业销售会带来很大的优势。相对劣势：由于项目区域庞大的专业批发市场造成了整个片区社会秩序混乱，居住环境很差，在人们传统的印象里面是一个不适合居住的区域。本报告是严格保密的。核心问题：目前宗地内有高压走廊穿过，导致项目居住环境恶化，大幅降低了项目居住品质，削弱项目居住功能，形成项目住宅产品销售上一大障碍。解决思路：在项目推广开始前先行将高压走廊入地，从行为和形象上给客户以信心，从而解决推广和销售上的障碍。专家认为：高压线产生的磁场安全值为0.4微特斯拉(μt)，高于该值，儿童将面临患病风险。高压线的安全距离是多少？220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；132千伏的高压线在数十米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；11-66千伏的高压线在十数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉；埋藏在地下的高压线只在数米范围内的电磁辐射强度超过0.4微特斯拉。区域分析区域印象指数—高压网线密布，影响居住品质本报告是严格保密的。核心问题：项目虽然地处繁华的商业市场，但区域内生活配套设施十分缺乏。学校、医院、超市、百货、快餐等商业配套设施奇缺。区域分析区域印象指数—生活配套严重缺乏本报告是严格保密的。五分钟车程直达二七商圈世纪欢乐园郑东新区CBD郑汴路商圈区域分析区域印象指数—区域综合价值凸显本报告是严格保密的。区域分析区域功能单一，商业繁荣，仓储、物流发达，生活配套缺乏；区域形象不佳，区域社会秩序混乱，居住环境差，高压走廊纵横交错；区域综合价值优势明显。本报告是严格保密的。项目分析占地面积：355780平米建筑面积：1755717平米项目性质：城中村改造容积率：4.93大规模·高容积率·城中村改造项目本报告是严格保密的。区域分析专业商业批发市场内（家具建材）·大规模·高容积率·城中村改造项目项目分析项目界定本报告是严格保密的。03市场分析本报告是严格保密的。宏观政策影响央行６次加息10次调整存款准备金率货币政策财政政策双紧提高二套房首付比例投资成本增高，投资客户减少。90/70政策市场细分明晰，中小经济户型成为市场主流，同质产品增多，投机、投资比例下降，全国大部分城市出现了成交量与成交价格双下跌局面。本报告是严格保密的。宏观市场分析08年商品房成交量同比下滑，成交价格稳步增长因07年宏观调控影响，08年1-4月郑州市商品房成交量同比降幅较大，但总体走势保持上升趋势。郑州市商品房成交价格持续稳步增长，受宏观调控影响不大，项目前景看好。根据年度数据分析，预计郑州市08年成交量与去年持平，凤凰城项目15亿的年销售目标，按照当前价格水平（均价5500元/平米）估算，大约需要消化28万平米的体量，仅占07年商品房成交量的3%,有较大可为空间。本报告是严格保密的。东南区住宅市场分析07年管城区商品住宅市场供销两旺，全年供销比为0.96。08年1-4月供销量同比有所下降，但销售量呈现平稳增长。08年1-4月管城区总体供销比约为1.34，市场供给充足。管城区商品住宅成交价格平稳增长，08年2月后价格增长趋缓。管城区07.01-08.04月商品住宅供销售走势管城区07.01-08.04月商品住宅销售均价07年1-4月均价本报告是严格保密的。东南区在售楼盘分析项目片区内楼盘密布，但周边在售楼盘体量较小，多集中在20万平以下，本项目具有绝对规模优势。周边在售楼盘价格区间在4500-7000元/平米，均价约5500元/平米。本报告是严格保密的。东南区在售楼盘分析项目片区内户型以1房为主，面积区间跨度较大，利于投资。2、3房比例较少，经济易居型2、3房为市场空缺。从销售方面看，市场2房销售率最高，其次为1房、3房和复式。目前市场1房存量大，2房、3房需求较大，可以考虑适当扩大其投放比例。凤凰城周边项目户型配比凤凰城周边项目户型销售分析市场2、3房消化快，潜在需求大本报告是严格保密的。名称位置总建面销售率后续供给开发商开盘时间建业置地广场中州大道郑汴路约26.1万㎡30%约8万㎡建业集团07年9月建业香槟圣园未来路货站街约8.5万㎡--约8.5㎡建业集团认筹中曼哈顿广场未来路金水路约80万㎡54%约80万㎡升龙置业07年2月蓝钻航海路107国道约33.8万㎡70%约10万㎡正商置业06年5月凤凰城凤凰台约170万㎡--约170万㎡升龙置业--周边竞争楼盘分析区域内在几在售大项目总体量约150万平米，剩余存量包括后续推出量约280万平米（含凤凰城）。在售项目相对本项目竞争力较弱，但周边其他城中村改造可能产生较强竞争对手。周边竞争楼盘中曼哈顿剩余体量最大，需要从项目定位上明晰产品、商业、区位、环境差异，弱化竞争。项目周边竞争楼盘产品同质现象严重、住宅公寓供给量充足。竞争楼盘开发商实力较强，住宅产品面临建业集团的品牌竞争。本报告是严格保密的。曼哈顿客户分析曼哈顿核心客户特征：资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。类别来源区域职业认知途径商业、写字楼金水区、地市、省外客户为主，比例在70%以上，金水、地市各占30%以上比例；市内其他各区域管城区、二七区、中原区都有分布，比例较小。个体商户、私营业主朋友介绍、户外广告、报纸住宅客户集中在金水区、地市客户比例较大，占60%以上，其中金水区39%，地市23%，市区内各区域都有，但比例较小。个体商户、私营业主、高级白领朋友介绍、户外广告、报纸曼哈顿客户群已辐射全省，金水区、地市客户占绝对比例。客户收入普遍较高，30%客户采用1次性付款。客户投资意识强，注重项目区位价值和升值潜力。客户职业以个体商户、私营业主为主，企事业单位高管、高级白领也占一定比例，其他各行业均有分布但比例很小。本报告是严格保密的。曼哈顿主要客户特征：资料来源，根据同致行研究中心数据分析和对片区项目客户深度访谈统计得出。客户来源客户职业特征来源区域关注因素私营企业主省内外企业老板金水、地市、二七、管城、郊县等区位价值、商业、生活配套个体商户金水区、管城区、外地市居民金水区、管城区、地市商业氛围、生活配套、环境专业炒家专业证券、房产投资客其他城区、地市、郊县、省外等区域现有价值、未来升值潜力、产品附加值企事业单位人员银行、公司高级白领、投资意识较强金水、管城、二七等发展商品牌、人群素质、配套交通、小区环境、教育资源其他不限定不限定居住氛围、公共空间、周边环境曼哈顿客户分析本报告是严格保密的。核心客户市区和其他区域的中高收入者、投资者来源：本地及周边区域商户、居民职业：个体商户、私营业主、企事业高层、年轻白领等目的：居住、投资年龄：25－50岁收入：年收入在5～7万元及以上重要客户游离客户全市及地市置业者本区域内的商户、个体业主、市区白领来源：全市高收入人群职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、医生等目的：居住置业、投资置业年龄：25～50岁收入：收入普遍较高，年收入在5万元以上凤凰城客户定位本报告是严格保密的。演变项目前期项目后期大盘客户演变规律区域客户全市客户其他客户区域客户全市客户其他客户客户演变本项目170多万体量，不能仅靠本区域客户。项目自身价值较高，吸引力很强，按照大盘客户的演变规律，客户层面很容易辐射到全市区，甚至更广泛区域。区域客户逐步减少全市客户逐步增多本报告是严格保密的。04核心问题本报告是严格保密的。如何突破片区惯有形象，突显项目地段价值，达到销售目标核心问题本报告是严格保密的。05整体战略本报告是严格保密的。项目价值整合区域前景二七商圈郑东中央商务区经济技术开发区郑汴商圈物流园欢乐园本案项目与城市主要功能区域联系紧密：西隔二七商圈；东靠郑东商务区和经济技术开发区；紧邻物流园；10分钟入京珠高速，与新郑国际机场仅20分钟车程。地理位置上起着衔接东西，承启南北的作用，项目区域重要性显著突出。世纪欢乐园紧靠项目东南，城市景观、休闲运动形象明朗。相对于当前功能单一的现状，项目区域价值的提升、功能的发展前景都具备极大的潜力及上升空间。本报告是严格保密的。项目价值整合交通资源交通便捷：项目西依未来路，东隔中州大道；北靠郑汴路，南临陇海路。小区内部还规划多条街区，交通十分便捷。未来大道中州大道郑汴路陇海路凤凰城世纪欢乐园本报告是严格保密的。项目价值整合商业资源中博家具广场名优家电市场燃具小家电市场凤凰名优建材城东建材本案专业市场及物流区汇集，巨大客流量及经济流量，为项目提供了良好的的宣传展示平台，也拓宽了项目的客户渠道；由于功能单一，配套缺乏，区域内商业已经无法满足人们日常生求，为项目多业态的商业定位提供巨大市场机遇。本报告是严格保密的。项目价值整合文化资源区域文化资源：版块内“凤凰灌米”的传说历来以久。典故所传递的友爱、自然与人的和谐被郑州人们所熟知。商代遗址、晋王庙等历史人文文化，为项目增添丰富的文化资源。凤凰文化资源：国家历史文化名城——湘西凤凰古城，曾被新西兰著名作家路易艾黎称赞为中国最美丽的小城。美国第六大城市，亚利桑那州(Arizona)首府凤凰城，冬季温暖晴朗，是避寒和疗养胜地。畅销影视作品哈利波特系列之《哈利波特与凤凰社》。与凤凰相关联的文化涵盖社会各类形态：城市，影视，传说等等，可整合及炒作题材丰富。项目可炒作的文化题材丰富本报告是严格保密的。项目价值整合品牌资源升龙国际中心·郑州西南新商业中心曼哈顿广场·城市繁华中心中原新城·郑州西核优越之城凤凰城·……升龙地产创造中心价值升龙地产自曼哈顿广场启始，短时间内，实现四大盘并举，开发商雄厚实力及品牌价值彰显。本报告是严格保密的。项目价值界定良好区域前景便捷的交通优势极高的商业价值丰富的文化资源发展商品牌感召力居住、办公、休闲、购物、娱乐国际化的生活区域本案提供的产品业态有住宅、公寓、商业、商务。它构成的是一个特定社会生活圈层。而依据项目的区域发展前景，及交通、文化、品牌等资源优势，项目价值的界定应趋向于一个功能严谨的国际化生活区。本报告是严格保密的。竞争分析项目名称项目特征本项目相对优势建业置地广场建面25万平米建筑综合群商贸物流繁荣规模优势共同体区位商业、文化优势建业香槟圣园建面约8万平米原创法式地中海风情建筑生活品质感强规模优势商业优势项目自身配套优势曼哈顿广场建面约80万平米城市综合体配套丰富，商务氛围强规模优势区域优势商业价值优势蓝钻50万平米新加坡风情小镇小型综合体配套丰富，生活质感强规模优势区域优势商业价值优势本项目175万平米现代都市街区区域价值提升空间巨大项目商业价值高、文化题材丰富竞争对比本报告是严格保密的。项目FAB分析定义FABF（Features/fact）产品本身的特性/属性本项目170万平米大规模、城市中心枢纽、极高区域商业价值、丰富的人文历史资源A(Advantages）相对于竞争对手产品的优势本项目区域内最大规模极高商业价值、区位功能价值优势B(Benefit/value）产品带给用户的利益/价值本项目城市新都会国际生活圈本报告是严格保密的。项目战略目标致力于加速城市国际化进程提升城市人居环境的国际都市生活圈层的建设本报告是严格保密的。项目战略形成国际都市生活圈区域价值升华区域功能再造产品体系打造品牌价值整合区域形象展示系统区域DIS识别系统区域商业资源挖掘区域文化资源挖掘丰富区域商业业态引进知名教育体系完善区域生活配套