【no15】“阳光城模式”全体系专题研究

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。日期地点，微软雅黑16号“阳光城模式”全体系专题研究绝对保密外部报告精选之•企业基本概况•土地储备策略与区域战略•公司战略•管理策略目录一、企业基本概况1.企业简介2.发展沿革3.市场表现阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”），是阳光城控股投资的以房地产开发为主营务的上市企业（上市代码：000671），1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海。作为一家业务涵盖房地产开发、物业管理、商业运营的全国化品牌地产开发集团，阳光城坚持“风险分散、规模集中、城市领先”的运营原则，着力打造和提升企业的投资、营运及产品能力，精准把控市场节点，实现资金的快速周转和产品的高溢价。截至目前，阳光城已进入福建、上海、陕西、甘肃、山西等省市发展，土地总储备突破600万方，全国储备货值超过1000亿。同时，凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，获得2013中国房地产开发企业百强、运营效率十强第一、2013中国房地产上市公司综合实力百强、发展速度五强第三等荣誉。有阳光，有生活。阳光城集团自创建以来，便以高成长性精品地产运营商之姿，用爱心为信念，以专心为素养，诚心为城市和消费者缔造品质生活，为投资者提供卓越价值。1.企业简介从阳光城的发展来看，企业经历了三个阶段，已绉仍单业态单项目、单业态多项目转入多业态多项目幵联发展阶段：起步发展阶段（1995-2003）——区域开发，主要区域福州、厦门企业由1995年起步，发展状态呈现“糖葫芦型”，主打住宅领域，做完一个项目再做下一个，单业态单项目的串联运营，管理重心是理顺房地产项目开发流程，积累业务流程中需要的知识，深化流程节点与岗位、岗位职责对应关系。第一次市场扩张期（2003-2008）——市场拓展主要区域上海、兰州、西安、太原自2003年至2008年，开始进入“鱼骨型”发展阶段，围绕一条主脉上多个项目同时展开，单业态多项目的并联运营，管理重心是规范集团与下属项目公司的关系、解决不同项目之间的资源分配问题。通过管理流程明确了集团管理层、集团职能部门、各项目公司之间的责、权、利。此阶段在单一业态上精耕细作、快速推进，对于住宅业态掌握日益成熟。第二次市场扩张期（2009-2013）——快速发展，一带多线格局形成自2009年开始，实行“区域聚焦”战略，由东向西，形成三个区域：大上海、大福建、大西北等战略区域中心快速复制多项目多业务并联，待该区域成熟后，又展开多业态多项目并联运营覆盖。管理的中心是形成董事会、监事会和管理层的三权分立治理结构，并调动一切因素解决融资与发展的矛盾，降低成本，提升人均坪效，提高运营效率成为该阶段的关键。此阶段2012年公司总部迁入上海，并根据自贸区战略发展长三角开发布局，形成项目区域联动。2.发展沿革阶段时间大事记起步阶段1995年以善谋者的姿态投资中国大陆地产，首进厦门与福州.·集团投资兴建“福建阳光假日大酒店”·香港阳光国际集团投资祖国大陆，中国区域总部设于福州；2002年阳光城成功上市，股票代码000671；第一次扩张阶段2004年以“复合型地产运营商”的方略进军上海。2008年以大型复合地产运营商战略进军西安，以打造西安标杆性项目“林隐天下”为蓝本，至此，阳光城复合型国际社区全国战略开始展开布局。第二次扩张阶段2009年·上市公司更名为“阳光城集团股份有限公司，股票简称变更为“阳光城”·企业进入江苏常州2010年已经基本完成全国布局的战略目标，在福建、北京、上海、陕西、江苏、广西、甘肃、山西、海南等省市均有已建、在建、待建项目。目前已建、在建的建筑面积达380万平方米，并有近2万亩土地贮备。2011年·上市公司迁入新址福州乌山西路68号·进入山西、北京等地2012年总部迁入上海；·阳光城集团地产管理总部迁至上海，全面启动全国化发展战略·深耕福建，陆续进入厦门、龙岩、武夷山等地2013年·阳光城集团进入浙江、江苏、河南等省市发展，全国土地储备超过900万方，储备货值超过1000亿，成为高成长性房企。·阳光城集团销售额220.2亿，全国排名TOP29，中国房地产开发企业品牌价值成长性10强第1·阳光学院获批新增酒店管理专业、物联网工程专业、舞蹈学等三个专业。图表1：阳光城发展大事记（简版）阶段时间大事记第二次扩张阶段2013年·阳光城集团进入浙江、江苏、河南等省市发展，全国土地储备超过900万方，储备货值超过1000亿，成为高成长性房企。·阳光城集团销售额220.2亿，全国排名TOP29，中国房地产开发企业品牌价值成长性10强第1·阳光学院获批新增酒店管理专业、物联网工程专业、舞蹈学等三个专业。2012年·阳光城集团地产管理总部迁至上海，全面启动全国化发展战略·深耕福建，陆续进入厦门、龙岩、武夷山等地2011年·上市公司迁入新址福州乌山西路68号·进入山西、北京等地2010年·投资成立阳光物流园（福建）有限公司·陆续进入甘肃、广西、海南等地·投资的福建星网锐捷通讯股份有限公司在深交所上市，上市代码0023962009年·上市公司更名为“阳光城集团股份有限公司，股票简称变更为“阳光城”·企业进入江苏常州第一次扩张阶段2008年·企业进入陕西西安·阳光城集团成功实施定向发行股份购买资产方案·福州阳光国际学校高中部顺利乔迁新址·福建阳光假日大酒店成功晋升四星级涉外旅游酒店2007年·上市公司子公司竞得乌山西路地块（即阳光乌山荣域项目地块）2006年·阳光国际学校荣获福州民办高中教学质量奖，首获政府奖金，并一直延续至今·马堡战略研讨会召开，阳光城控股确立以房地产开发运营为主业的战略架构·上海浦东圣莎大酒店开业·阳光城集团完成股权分置改革，股票实现全流通2005年·阳光国际学校高中部本一批、本二批、本三批上线率，名列福州民办学校2005年高中之首·进军上海，收购上海天骄房地产开发有限公司100%股权·上市公司获得进出口经营权2004年·上市公司更名为“福建阳光实业发展股份有限公司”，股票简称变更为“阳光发展”·阳光国际学校高考文理科总平均分名列全市（五区八县）十九所民办高中学校第一名。鸿志生连续三年本科上线率达100%·阳光假日大酒店通过星级酒店复核，位居福州三星酒店首位企业起步发展阶段2003年·阳光国际学校通过市评估成为首批A级民办中小学·阳光假日大酒店加入“饭店金钥匙组织”2002年·集团并购重组上市公司“阳光城”前身“石狮新发”（股票代码000671），成为其第一大股东·福建阳光房地产开发有限公司竞拍取得福州市中心50多亩土地（即阳光城二区地块）1999年·福州大学阳光学院成立，成为福州首家本科起点的民办学院·创办福州阳光国际学校高中部鸿志班，招收本省优秀贫困初中毕业生。首届阳光鸿志班学生毕业，高考本科上线率达100%，重点本科上线率63%1998年·福州阳光国际学校招收首批贫困生，免费提供小学至初中义务教育1997年·福州阳光国际学校建成开学1996年·集团首家房地产项目公司福建阳光房地产开发有限公司成立，合作开发厦门“阳鸿新城”1995年·集团投资兴建“福建阳光假日大酒店”·香港阳光国际集团投资祖国大陆，中国区域总部设于福州图表1：阳光城发展大事记阳光城通过经营模式变革在两个市场连续“攻城拔寨”，在房地产市场，阳光城各地项目不断掀起热销快销浪潮；在资本市场，阳光城股价则连续上涨，凭借全面变革打造的核心竞争力，阳光城创造了连续三年复合增长率超100%的高增速。3.市场表现40100220050100150200250201120122013阳光城销售额走势图数据来源：CRIC、腾迅财经2012-01-092013-01-082014-01-10阳光城股价走势图2013年是阳光城强势出击的一年。这一年取得最重要的成绩是，凭借前几年良好的发展势头和精细化耕作，依靠高效运营及管理能力，阳光城实现年度销售业绩220亿元、年度销售面积186.2万方，大跨步迈入房企TOP30阵营，并以第29名的成绩领跑整个福建军团。依托“高周转、高成长”、“区域聚焦、深耕细作”，阳光城被冠以“小保利”、“小龙湖”的称号，2012年以来，公司股价从年初每股5.67元稳定上行，最高达21.38元，市值已从2011年底的34亿元上涨至目前的87亿元，成为沪深两市最具成长性股票。阳光城的其他业务（主要为贸易）虽然在营业收入中占一定比例，但其毛利率太低，对业绩贡献度几乎可以忽略不计。从本质上说，阳光城还是一家以地产业务为主导的公司。阳光城2011年业绩出现了一定的下滑，根据其收入确认标准（交房）来看，对应为2009年、2010年的经营出现了一定的问题。经过一番调整后，阳光城2012年、2013年的业绩开始了大幅增长，对应为2011年、2012年经营情况的改善。阳光城经营情况项目2010年2011年2012年2013年营业总收入320,167.59322,859.20545,234.63744,418.50营业收入（房地产）216,531.56176,046.13351,341.23605,754.30营业收入（其他）103,636.03146,813.07193,893.39138,053.95毛利率（综合）35.60%27.77%25.55%37.32%毛利率（房地产）50.94%49.43%38.86%36.29%毛利率（其他）3.13%1.45%1.11%1.03%净利润56,082.9331,232.4655,860.6765,068.51每股收益1.050.581.040.64净资产收益率45.19%17.22%26.58%24.82%资产总额590,374.851,318,870.091,644,534.423,271,061.99净资产161,891.99200,768.10219,554.243,275,102.87总股本53,600.5553,600.5553,600.55104,403.20阳光城的净资产收益率达到了行业标杆水平，以2012年度为例进行分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%阳光城（假设忽略贸易收入）万科恒大地产在将净资产收益率进行拆分，并通过与万科、恒大进行对比后，可以发现，阳光城与万科、恒大的盈利模式类似，属于高杠杆、高周转型的企业。阳光城经营情况项目阳光城阳光城（假设忽略贸易收入）万科恒大地产净资产收益率26.58%26.58%21.49%25.85%其中：资产负债率76.41%76.41%78.32%82.55%少数股东权益率10.24%10.24%4.83%1.43%总资产周转率0.36800.23710.31000.32销售净利率10.25%15.90%12.17%13.92%从签约收入上可以看出，阳光城2012年、2013年将保持100%以上的复合增长率。阳光城在“高杠杆、高周转”的盈利模式下，近两年取得了飞速发展，成绩受业界睹目。阳光城总裁陈凯将阳光城近两年取得成功的原因归纳为以下五大策略：1、“高周转+低成本”的运营策略2、“丰富产品线+精选城市”的定位策略3、“扁平化+青年近卫军”的团队建设策略4、“股+债”的多元融资策略5、“信息对称+评价到位”的管理策略阳光城经营情况年度2011年2012年2013年前三季度2013年（预计）房地产签约收入（亿元）4070133160低成本高周转，拿地到销售仅6个月，存货周转率0.962011-2013年，阳光城销售额的年均复合增长率超过200%，远高于2013年房地产100强的整体销售额增长率49.5%2013年整个企业人均效能约2300万元/人2012年二、土地储备策略与区域战略1.土地储备2.市场布局3.产品聚焦4.其他业务1.土地储备截至2013年末，阳光城土地储备合计达900万平米，货值1000多亿元；其中本年度新增土地282.39万平米；主要分布在福州、上海、苏州、兰州、西安等