重庆永川项目地块前期策划报告_83PPT_XXXX

【永川项目】地块前期策划报告CONTENTS目录PartOne市场简析PartTwo地块分析PartThree项目定位PartFour项目设计建议西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。（《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》）重庆房地产市场现状及预测重庆地位被美国《时代》周刊和英国《金融时报》评为“亚洲十大最佳投资城市”第七位重庆房地产市场现状及预测重庆地位2006年天津滨海新区纳入国家整体发展战略。1990年4月18日党中央、国务院做出开发开放浦东决策。1980年8月26日全国人大常委会通过《广东省经济特区条例》，深圳等经济特区成立。2010年5月5日国务院正式批准回复同意设立重庆两江新区。•2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。•根据“两江新区”公布的建设时间表，到2020年，主要经济指标要达到地区生产总5000亿元以上，占全市总量的1/4；实现工业总产值超过10000亿元。重庆，发展机遇史无前例！重庆房地产市场现状及预测重庆地位第一个阶段：是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；第二个阶段：是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨；第三个阶段：是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。第四个阶段：是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。第五个阶段：是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。第六个阶段：是2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。2010年，在一系列相关相关政策的作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，通过我们对房地产市场长期以来走势的分析，我们对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不会仍然不会改变。重庆房地产市场现状及预测重庆房地产发展历程重庆房地产市场现状及预测政策导向分析重庆房地产市场现状及预测政策导向分析在房价不断高涨的压力下，2010年房地产市场的调控政策由2009年“宽松”逐渐转为“严厉”。中国人民银行两次上调存款存款准备金以收紧货币、要求非主营房地产央企退市、中央政府连续下发“国11条”和“国19条”文件明确调控方向，而4月底出台的“新国十条”要求“实行更为严格的差别化住房信贷政策”以购房贷为着力点，是近年来少有的严厉调控政策。而重庆5月底出台的“渝十条”新政相对于中央政策较为“温和”，未对三套房停贷调控措施，并同时对首次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，虽然在短时间内对重庆房地产市场造成一定影响，但在“两江新区”等利好规划的影响下，重庆楼市迅速恢复火爆局面。住宅未来一段时间内仍然是调控的重点，商业、商务将延续目前的政策（特别在区县甚至是鼓励发展的）（数据来源：重庆市统计局）从2008年经历金融风暴冲击，2009年政策“救市”回暖到今年宏观调控房价，全市房地产开发市场区域格局正在发生变化，呈现出“圈内”由主城九区向外扩张，“两翼”高速发展积极跟进的总体特征。永川作为重庆“一小时经济圈”的经济强区，房地产市场的发展也是日新月异。重庆房地产市场现状及预测重庆房地产经济指标分析重庆房地产发展起伏向上，前景看好。短期判断宏观调控趋缓，重庆房地产市场变化周期缩短，开发企业应变市场能力加强。中期预测房价和房屋供给结构性调整，对于重庆房地产发展中期利好。长期趋势重庆区域优势，决定了重庆房地产未来趋势向好。重庆房地产市场现状及预测未来重庆房地产发展方向重庆1小时经济圈六大区域中心之一大重庆城市核心经济区成都276km区位宏观环境分析重庆58km永川区位宏观环境分析永川区位是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市。永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区建设推进，成为重庆西部交通枢纽。到2011年城镇面积将达到100平方公里，城镇人口达到100万人，永川将建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析经济文化特色加工制造城商贸物流城职业教育城休闲旅游城以商贸、物流、文化、旅游为主的城市产业特征，更利于人居环境的打造。永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析2009年，永川GDP总值排重庆各区第10位，人均GDP排重庆各区第12位。近年来，永川生产总值增幅逐年提高，人均地区生产总值提高明显。近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升；居民生活逐步富裕，除了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要。13.5%13.1%16.8%17.8%17.60%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%05010015020025030020052006200720082009GDP总值(亿元)GDP增幅0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%2005年2006年2007年2008年2009年17.2%13.9%14.3%12.1%10.80%39.1%40.5%41.5%46.8%50.0%43.8%45.6%44.2%41.1%39.20%第三产业占GDP比重第二产业占GDP比重第一产业占GDP比重13.3%12.9%16.6%17.2%20.20%050001000015000200002500030000200520062007200820090.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%人均GDP(单位:元)人均GDP增幅永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析永川房地产供需情况08年受金融危机影响，房地产市场冷淡，新开工面积有所减少；09年房地产市场快速复苏，永川销售面积达到150万方，增幅达到55.6%。永川区位宏观环境分析区位宏观环境分析永川房地产市场主要划分为四大版块：新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。新城区板块城北板块自然生态资源丰富高端物业集中地别墅、洋房为主城乡结合部楼盘品质较低多层为主城区环境优美中高档物业汇集高层、小高层、花园洋房为主老城经济中心中档品质楼盘云集高层、单体为主本项目永川房地产市场概况永川房地产板块城北版块昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山角下等区域。本版块地处西北，自然生态资源丰富，环境秀美，适宜高端物业，以别墅、花园洋房为主，是永川未来高端物业的集中地。永川房地产市场概况永川房地产板块现状新城区板块望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘品质高,近两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价格在3800—4200元/㎡之间，在售洋房价格最高价达到1万元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配套尚不完善，核心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业发展缓慢。同时由于缺乏商务物业的供应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住品质的客户为主。老城区版块由原胜利路、中山路两大版块组成，是永川老城的经济中心。本板块有着新城缺乏的成熟配套设施，但土地受限，拆迁困难，楼盘的品质以中档为主，主要为高层、小高层、单体楼居多，新项目较少，价格在3350-4000元/㎡。客户以具有区域不舍情结的原住民为主。城南版块原铁路以南区域，永川的城乡结合部。本版块由于受成渝铁路的分割，将其与城区分开，经济相对较差，市政配套不完善，主要以多层为主，价格在3500元/㎡左右。趋势一：永川新城区将是房地产发展的重点版块趋势二：永川房地产市场正逐渐成熟，三四十万方体量的项目也已经开始出现趋势三：产品多元化、品质化、高端化发展趋势四：轨道交通的发展，吸引主城购房群体的能力增加永川房地产市场概况永川房地产发展趋势项目名称建筑体量（万方）容积率在售物业类型主力户型面积区域销售均价（元/㎡）销售率金科·中央公园城36.52.5花园洋房洋房两房、三房90-150㎡5500~8000多一期70%荷塘月色16.02.1多层两房83/89㎡三房101㎡3900总体90%昌龙·阳光尚城20.222.5高层两室两厅84㎡三室两厅102㎡三室两厅+院馆120㎡4000总体90%朝野·水晶城11.742.7高层单间配套36㎡两房80㎡三房97㎡4200总体90%金域蓝湾二期14.151.92花园洋房三房109-117㎡3850总体80%青年根据地2.53.5高层一室40-50㎡3900总体90%昕晖香堤漫城20.02.5花园洋房两室两厅72-81三室二厅88-90四室二厅90-126五室三厅164-187未售未售竞盘基本资料及销售价格【金科·中央公园】在永川创造了价格神话，以其品牌的效应、高品质产品、再加上优秀的物业管理，获得了消费者的认同。一期推出的288套，已售70%。永川房地产市场概况项目周边竞盘分析项目名称成交客户区域重点区域比率次要比率再次比率金科·中央公园城重庆主城70%永川本地30%荷塘月色永川本地90%重庆主城10%昌龙·阳光尚城永川本地85%重庆主城15%朝野·水晶城永川本地70%重庆主城20%外地10%金域蓝湾二期永川本地65%重庆主城30%外地5%青年根据地永川本地85%重庆主城15%竞盘客源区域分析除【金科·中央公园】以外，其他项目客户群多为永川本地的购房者，重庆主城的购房者比例较小。但【金科·中央公园】重庆主城的购房者占到70%，也可以看出，“金粉”的忠诚度较高，也是价格为何如此之高的重要原因之一。永川房地产市场概况项目周边竞盘分析年龄层次数据显示购房年轻化和改善性需求购房明显。区域统计乡镇购房比重上升明显，反映永川乡镇购房群体较大，对楼市起到重要支撑。购住性质自住型86%，投资型占14%。0%10%20%30%40%50%25岁以下26-35岁36-45岁45岁以上0%10%20%30%40%50%镇户口城区户口区外户口0%20%40%60%80%100%自住投资永川房地产市场概况目标客户群分析CONTENTS目录PartOne市场简析PartTwo地块分析PartThree项目定位PartFour项目设计建议外部环境分析区位属性项目位于永川新城中心区域，兴龙湖中央商业商务CBD，城市稀缺中央地块，区位优势明显。兴龙湖中央商务区本项目外部环境分析交通环境距成渝高速公路出口仅1.5公里；距成渝高铁永川站仅1公里。区域交通市内交通交通通达性良好，但尚无公交线路开通，目前仅有109路车经过兴龙大道。成渝高铁成渝高速公路本项目外部环境分析周边配套兴龙湖中央商务区金科主题商业街枫叶国际学校人民公园商圈文理学院医疗：永川人民医院以及项目旁的第二人民医院动漫基地教育：文理学院、枫叶国际学校、新永川中学等新永川中学商业：金科主题商业街、人民公园商圈及周边零散社区商业其它：永川市政府、体育公园、创意产业园、动漫基地等目前项目周边配套大多尚未呈现，现有配套主要为兴龙大道左侧人民公园商圈及其周边项目的部分配套。本项目外部环境分析规划方向“建三个湖、造一座城”凤凰湖片区承载永川千亿级园区产值重要支撑的工业园兴龙湖片区以城市商务功能为核心、以服务外包产业为特色的和谐生态新城神女湖片区旅游服务产业聚集区以兴龙湖片区为核心，打造永川“三湖时代”，带动及提升三个产业集群，集约成片、联合发展，构建永川新的城市经济发展体系。本项目地处