新疆维吾尔自治区物业管理条例2017年7月1日

新疆维吾尔自治区物业管理条例（2017年5月27日新疆维吾尔自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）目录第一章总则第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第二节配套设施第三节前期物业管理与物业交付第三章业主、业主大会与执行机构第一节业主、业主大会第二节业主大会执行机构第四章物业使用第一节一般规定第二节房屋装修与改变用途第三节车库与车位的使用第五章物业管理服务与收费第一节物业管理服务第二节物业服务收费第六章物业的保修与维护第一节物业保修、维护责任第二节住宅专项维修资金第七章老旧住宅区物业管理第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本条例。第二条自治区行政区域内物业管理及其监督管理活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主选聘物业服务企业、委托其他管理人（以下统称物业管理人）或者自行对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制，促进物业服务发展与民族团结、平安和谐的社区建设。第四条县级以上人民政府房地产行政主管部门对本行政区域内物业管理活动实施监督管理。规划、建设、公安、消防、价格、民政、质量技术监督、环境保护、城市管理、市政公用等有关部门，按照各自职责，负责有关物业管理的监督管理工作。第五条街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷；居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。第六条街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，房地产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。第七条县级以上人民政府应当制定政策，鼓励物业管理区域实行社会化、专业化、市场化的物业服务，采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第八条物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，督促物业服务企业诚信经营和服务。第二章新建物业与前期物业管理第一节物业管理区域第九条新建建筑按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑建筑物规模、共用设施、社区建设等因素，合理划分物业管理区域。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设，使用同一配套设施的，应当划定为一个物业管理区域。第十条建设单位销售房屋前,应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、建设工程规划许可证和地名核准文件等资料，向县（市）房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。县（市）房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，征求街道办事处或者乡镇人民政府以及公安、消防、市政公用等部门的意见后，划分物业管理区域，并书面告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域在房屋销售前向房屋买受人明示。第十一条物业管理区域划定后需要调整的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，由县（市）房地产行政主管部门按照本条例的规定重新划分。第二节配套设施第十二条物业管理区域内按照规划配建的教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，由政府建设并承担相应费用；配建的供热交换、变电配电、燃气调压、垃圾转运、公共厕所、消防以及商业服务等设施，应当在建设项目核准、备案文件中载明建设单位、明确产权归属，建设费用由产权单位承担。物业管理区域内的水、电、气、热等市政公用设施、设备、由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。第十三条物业管理区域内按照规划建造的非公益性教育、文化、体育等设施，应当明确投资主体、产权归属。属于建设单位所有的，应当优先为本物业管理区域内业主服务。第十四条物业管理区域内应当按照方便业主、满足物业管理需要配建物业服务用房；物业服务用房建筑面积不低于物业管理区域总建筑面积的千分之二，除老旧住宅区外，总面积不应少于三百平方米；物业服务用房分处设置的，单处建筑面积不小于五十平方米。物业服务用房的水、电、气、热应当独立调控与计量。业主大会执行机构办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不应少于三十平方米。物业服务用房不计入建筑物共用面积分摊，建设费用计入项目建设成本，产权归全体业主共有。第十五条物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租。下列车库、车位属于业主共有：（一）计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的；（二）未计入容积率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位；（三）占用小区道路、共用场地划定的车位。第十六条物业管理区域内水、电、气、热、通信、有线电视等市政公用设施应当敷设到最终用户。需要加装二次供水、变电配电、供热交换、燃气调压等设施的，建设单位应当与有关专业经营单位就相关设施投资、产权归属等事项进行约定。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施，属于相关业主共有，但由专业经营单位投资的除外。第三节前期物业管理与物业交付第十七条建设单位可以委托物业管理人管理前期物业。业主大多属于同一单位的，可以依托单位工会组织或者生活后勤服务组织，确定前期物业管理方式。使用政府投资或者政府融资的保障性住房，应当通过招投标的方式，选聘物业服务企业进行前期物业管理。第十八条委托物业管理人管理前期物业的，建设单位应当与物业管理人签订前期物业服务合同，对物业服务内容、服务标准等级、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、房屋质量缺陷责任承担等内容进行约定。保障性住房项目，前期物业服务合同中约定的物业服务标准等级应当符合自治区的规定。第十九条建设单位应当按照国家和自治区有关规定制定前期物业临时管理规约。鼓励使用前期物业临时管理规约示范文本。第二十条建设单位应当在销售房屋前，向房屋买受人明示前期物业服务合同、前期物业临时管理规约，房屋买受人应当遵守相关约定。县（市）房地产行政主管部门应当加强对前期物业服务合同、前期物业临时管理规约制定的监督、指导，依法履行备案管理职责。第二十一条建设单位交付前期物业应当符合下列条件：（一）取得建设工程竣工规划认可，建设工程竣工验收合格；（二）供水、排水纳入市政公共管网系统，用电纳入市政供电网络，安装计量装置符合设计标准；（三）在城市管道燃气、集中供热管网覆盖区，按照设计完成燃气、供热管道敷设与管网连接，安装燃气、供热分户控制装置和计量装置，满足分户计量收费要求；（四）通信、有线电视数据传输信息端口敷设到户，信报箱等按规划设计要求配置到位；（五）安全监控装置或者电梯、锅炉等特种设备以及消防供水、火灾自动报警和灭火装置、消防车通道等共用消防设施，检查验收合格；（六）按照规划完成物业服务用房以及停车库、车位的配建；（七）按照设计完成绿化工程建设，因季节原因需延后完成的，建设单位作出的书面保证已在物业管理区域内公示。分期建设的项目，建成区应当符合前款规定，并与施工区设置隔离设施。第二十二条建设单位交付前期物业，应当向物业管理人移交物业服务用房和下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；（二）共用设施清单及其安装、使用和保养、维修等技术资料；（三）园林施工图、树种清单；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）法律、法规的规定或者双方约定交付的其他资料。前期物业服务合同终止的,物业管理人应当将物业服务用房及前款所列资料移交给业主大会执行机构。第三章业主、业主大会与执行机构第一节业主、业主大会第二十三条房屋的所有权人为业主。尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务；业主不得以放弃权利不承担义务。第二十四条建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县（市）房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十五条符合召开业主大会条件的，县（市）房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。第二十六条业主大会筹备组应当履行下列职责：（一）确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积；（二）确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定业主大会表决权计票方法；（五）提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法；（六）需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告；业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第二十七条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。第二十八条业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；（二）选举或者更换业主大会执行机构成员；（三）选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人；（四）筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金；（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（六）决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；（七）决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬；（八）物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。第二十九条业主大会投票权数按下列方式确定：（一）业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；（二）专有部分建筑面积，按照