2014年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引

附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现—2—状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。（三）土地利用现状情况1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。—3—2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时间。（四）协议补偿情况1.属完善历史征收手续的，根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支付凭证，填写有关内容：（1）签订协议时间；（2）支付征地款时间；（3）被征地村集体至今对征地无不同意见。2.属集体经济组织申请改变（征）为国有建设用地的，必须先经三分之二村民代表（股东代表）签名同意后，同时土地和房产的权利人对制定的补偿方案无不同意见，才可以编制该部分内容。3.对于报批红线内无合法用地手续的土地，必须先按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚），属项目落实或需报省完善征收手续的，须足额缴纳罚款。（五）土地拟改造情况1.涉及改造范围内的国有出让或划拨土地，必须先由改造主体与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书（意向书）后，再根据具体情况编制改造方案。2.控规已批的，应根据已批控规，将报批红线内的城市规划用途（如商业、商住、道路、公共绿地等）、各个用途的容积率、建筑面积等一一列出来。对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧—4—办〔2012〕11号有关规定编写。三、明晰概念1.“需完善历史征收手续的土地”适用于改造主体与村集体经济组织签订的征地协议和用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间，现需报省审批完善历史征收手续，再由改造主体进行改造的模式，即政府主导或原土地使用权人自行改造。2.“申请将集体建设用地改变为国有建设用地”适用于改造范围（报批范围）内的集体土地全部有合法用地手续，现需由村集体经济组织申请改变为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。合法用地手续文件指历年来依法批准的建设用地文件（包括建设用地批准书、建设用地批复、集体土地使用权证等）。3.“申请将集体建设用地征为国有建设用地”适用于改造范围（报批范围）内的集体土地部分无合法手续或全部无合法用地手续，现需由村集体经济组织申请征为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。4.“需完善集体建设用地手续的土地”适用于目前项目未落实，需完善改造范围内无合法用地手续土地的确权登记、且保留为集体性质的模式。附件：1.完善历史用地征收手续的改造方案范本；2.村集体自行改造或与有关单位合作改造的改造方案范本；—5—3.原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造的改造方案范本；4.“三旧”改造方案审批流程指引；5.“三旧”改造方案集中审查的材料目录;6.已批“三旧”改造方案调整程序。—6—附件1：政府主导或原土地权利人完善历史用地征收手续后自行改造模式“三旧”改造方案范本：（项目名称）“三旧”改造方案根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市XX镇（街道）人民政府（XX单位或XXXX公司）拟对位于（用地位置）的（“旧城镇”、“旧村庄”或“旧厂房”）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷，（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷”）。其中需完善征收手续的集体建设用地面积XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，”）为XX镇（街道）XX村（居）委会所有，自XX年XX月由XX（用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我—7—市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XX年度实施计划，并已编制控制性详细规划（控规未批准或未编制的，按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧办〔2012〕11号有关规定执行）。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX，为XX（用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。四、协议补偿情况改造地块中需完善征收手续的土地，XX（用地单位）于XX年XX月与所有权人XX（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于XXXX年XX月XX日支付了征地补偿款XX万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，（改造地块有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续或政府收回等），完善征收手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，”）东莞市人民政府拟采用(招标拍卖挂牌、协议出让或划拨）方式供地，由XX（单位）投入XX万元资金自行改造（或—8—政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到_______万元。XX镇街人民政府（街道办事处）或XX公司年月日—9—附件2：村集体自行改造或与有关单位合作改造模式“三旧”改造方案范本：（项目名称）“三旧”改造方案根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市XX镇XX村集体经济组织拟对位于（用地位置）的（旧村庄或旧厂房）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷”）。集体建设用地中，有合法用地手续的XX公顷，无合法用地手续的XX公顷。（改造地块需报省审批办理征地手续的）其中需报省审批将旧村庄（旧厂房）建设用地改变（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，”）为XX镇（街道）XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX（用地单位）使用。（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）需完善集体建设用地手续的XX公顷，（有“三地”的，增加—10—“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用手续，”）为XX镇（街道）XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX（用地单位）使用。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划（控规未批准或未编制的，按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧办〔2012〕11号有关规定执行）。三、土地利用现状情况该地块现用途为XX，为XX（用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。（改造地块需报省审批办理征地手续的）其中需由村集体经济组织报省审批将旧村庄（旧厂房）建设用地转（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷。（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）其中需完善集体建设用地手续的XX公顷。四、协议补偿情况（改造地块需报省审批办理征地手续的）改造地块中需将XX公顷旧村庄建设用地报省审批改变（征）为国有建设用地，已经三分之二村民代表（股东代表）签名同意。—11—（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）改造地块中XX公顷集体建设用地由村集体经济组织自行改造。XX村集体对地上建筑物已制订补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。五、土地拟改造情况根据有关规划安排，（改造地块有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续等）（改造地块需报省审批办理征地手续的）完善XX公顷集体建设用地改变（征）为国有建设用地的手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，”）东莞市人民政府拟采用（“招标拍卖挂牌”或“协议出让”）方式供地，由村集体经济组织自行（或与有关单位合作）改造，共投入XX万元资金进行改造。（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）完善XX公顷集体建设用地手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用手续后，”）连同XX公顷有合法用地手续的集体建设用地一并XX公顷土地，由XX村集体经济组织投入XX万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按—12—不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到_______万元。××集体经济合作社或合作公司年月日—13—附件3：原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造模式“三旧”改造方案范本：（项目名称）“三旧”改造方案根据“三旧”改造规划和年度实施计划，（原土地使用权人）拟对位于（用地位置）的（“旧城镇”、“旧村庄”或“旧厂房”）用地进行改造。改造方案如下：一、改造地块的基本情况改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，全部属国有建设用地，土地权利人为XX公司，由原土地权利人自行改造。（涉及收购相邻多宗国有土地集中改造的，具体讲述相邻宗地的基本情况及被收购方是否同意被收购的情况。）改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。二、规划情况改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划。三、土