中信建投-房地产保有税对行业影响探讨-100602

中信建投证券研究CHINASECURITIESRESEARCH行业深度研究报告房地产保有税对行业影响探讨我国现行房地产税收：重流转轻保有。除各种名目的收费外，我国目前房地产税种多达11种。分布结构，“重流转、轻保有”的特征十分明显。对于个人自住住房（包括空置住房），房屋所有权人根本不用负担任何税金。房地产保有税收体系的国际比较：美、英、日等10个国家或地区的房地产保有税收有着共同的特点：保有税一般属于地方税种；纳税人为房地产的所有人；课税客体包括土地和房屋；税基主要分为按照房地产的评估值租金评估值来征收，允许评估值与实际市场交易价格存在差异；税率由各国地方政府根据地方财政收支情况、居民的承受能力、特定时期调节房地产的需要等方面来确定，对于居民自住用房，税率一般为房屋评估值的0.5％-1%左右。从承受能力来看，发达国家房地产保有税占家庭可支配收入比例约为2%左右，税负较高国家占4%左右。现阶段对我国保有税收体系改革的看法：税收结构分布的不合理、地方财政过度依赖土地、引导房地产的合理消费等现象的改变都需要改革我国现行的房地产税收体系。尽管短期开征保有税的新税种尚存在法律和技术等众多障碍，但在政府坚决遏制房价过快上涨的背景下，部分城市可能对现有房产税进行调整，即将个人非营业性用房纳入房产税的征收范围。征收房地产保有税对行业的影响分析供应：存量房供给加大。投机者是房地产保有税开征前后引起存量房供应量加大的主要供应主体。保有税开征短期对存量房供应量的影响由于不同城市的投机性购房程度不同而有所区别，投机性购房占比越大，影响越大。设1999年－2009年期间全国房屋总竣工面积的5%会因房地产保有税的开征而出售，则新增的存量房供应面积为2009年可供销售新房面积的7.4％，可认为该比例存量房上市会使市场供应量增加7.4％。需求：投机需求受抑制。保有税的征收与加息的作用相似，增加的是投机者的投资成本。如保有税税率为投机者购房款的1%，设购房者首付比例为30%，则1％的保有税税率相当于1.43%的贷款利率，现行5年以上贷款利率为5.94％，则征收1％的房地产保有税相当于现行利率调整到7.37％，与2007年7月利率水平相当。2007年的历史经验表明，加息并非抑制房地产投机的有利手段，因此，只要房价的上涨幅度能覆盖并超过缴纳保有税所增加的投资成本，对投机性需求的影响就有限。房价：短期可抑制房价上涨。房价长期趋势是宏观经济环境、人均收入水平、城市化进程、国家政策、供求状况等共同作用的结果，不同的国家和地区，上述因素对房价的影响程度不一。假设保有税开征前后房地产所处的其他环境和条件不变，通过增加存量房供应和抑制投机需求，房地产保有税短期可抑制房价上涨。维持中性陈莹[e-mail]010-85130989执业证书编号：S1440209070377发布日期：2010年06月01日股价表现相关研究报告10-04-19购房贷严厉收紧，对开发商资金链影响较大10-03-19央企将加快整合房地产业务10-03-11土地调控措施更为细化10-01-22住宅用地供应70％政策重提10-01-13央行上调存款准备金率点评10-01-11政策符合预期加大执行力度是重点10-01-08偏松信贷和靓丽业绩提振市场信心房地产房地产行业深度研究报告目录我国现行房地产税收：重流转轻保有.................................................................................................................1房地产保有税收体系的国际比较...........................................................................................................................5改革我国房地产保有税收体系的必要性...............................................................................................................8税收结构分布不合理.......................................................................................................................................8地方财政过度依赖土地.................................................................................................................................10引导房地产的合理消费..................................................................................................................................11现阶段对我国保有税收体系改革的看法..............................................................................................................11短期开征保有新税种存在障碍.....................................................................................................................12对现有房产税进行调整有空间.....................................................................................................................12对我国房地产保有税收体系改革的建议.....................................................................................................14征收房地产保有税对行业的影响分析.................................................................................................................15供应：存量房供给加大.................................................................................................................................15需求：投机需求受抑制.................................................................................................................................17房价：短期可抑制房价上涨.........................................................................................................................18附:............................................................................................................................................................................19表格目录表1：我国房地产税收：土地使用权出让阶段....................................................................................................2表2、我国房地产税收：房地产开发（一手房交易）阶段.................................................................................2表3、我国房地产税收：房屋转让（二手房交易）阶段...................................................................................3表4：我国房地产税收：房地产保有阶段－自用...............................................................................................4表5、我国房地产税收：房地产保有阶段－出租...............................................................................................4表6：美、法、英、智利的房地产保有税情况....................................................................................................6表7：日本、新加坡、韩国、印度的房地产保有税情况.....................................................................................6表8：香港、台湾的房地产保有税情况................................................................................................................7表9：1998年来房地产保有阶段税收情况.........................................................................................................10表10：2009年土地出让金排名前十城市地方财政收入和GDP......................................................................11表11：1999年以来贷款占房地产开发资金来源情况........................................................................................13表12：存量房供应量敏感性分析........................................................................................................................17表13：物业税税率对持有成本的影响――与利率比较............................................................