重庆保利标准化定型产品成果

重庆保利标准化定型产品成果汇报POLYREALESTATE2015技术部2015户型结构标准化（T12\T8）户型模块标准化深化了5个户型模块59、65、75、全跃80、全跃702014年重庆公司在集团标准化工作指引下，探索的是户型结构标准化+模块标准化+组合差异化的研发思路引子组合差异化红线、间距、营销配比组合差异化出了问题：统计观塘一期B、D5-2、爱尚里二期A三个在建项目，仅包含T12、T8楼型，但55-100㎡产生了39个户型（微小差异）户型定案反复，耗时一个月调户型是常事难以支撑项目快速运作住宅裙楼质感涂料or真石漆商业柱子石材or真石漆or保温一体化板成都启动会范本（限额指标、材料明确）二次设计困境：（1）无固定设计团队（谁中标谁设计、细化设计图纸质量失控）（2）标准不统一（外立面用材用量分档不明确、决策反复）（3）在成本与效果间纠结，目标成本有限额但指导性不强引子现场返工无效成本高层电梯集采尺寸差异部品选型：（1）集采部品未固化选型。如电梯三家单位（尺寸工艺不一致），设计与招标冲突（2）非集采部品，技术对年度招标项目支持不够引子成本集约未最大化载重KG速度m/s井道尺寸/mm（对重后置）1000KG2.5日立通力迅达2050×21002000×21502200×2200探寻适合重庆的标准化工作思路刻不容缓！！！增效降本可用标准化基础单元：标准层单体整栋复制标准化基础单元：单个户型户型拼接2015年产品研发关注于“做减法”，关键词定义为“标准化”，着力探寻更适合重庆公司实际运用的标准化工作方式和成果。公司住宅项目基本上都是首置首改盘，营销诉求趋同，项目运营上强调现金流、高周转，因此产品设计上要求成熟产品尽量快速复制。2014年开始展开的以“单个户型”为基本模块拼装的标准化思路在实际运用上无法支撑项目应用层面的快速复制需求，2015年9月份，梳理清楚思路，以“单体楼栋”为基本模块展开标准层平面、立面、公区精装修、部品的标准化工作，运用模数化、模块化、菜单化等手法，以建立部品库、搭建标准化产品平台为最终目标，同时也为以后精装修住宅产品做好技术积累。1、建立一个“不被轻易抛弃的单体平台”，主流产品不断重复，持续改进。2、搭建标准化部品库，支撑集采成本管控3、以标准化定型产品为精装修产品做好铺垫目标单体平台(从一类高层住宅入手)部品库强功能部品库建立（方案）代入备选户型并优化设计立面标准化设计成熟楼型梳理归类标准层、公区平立面施工图设计标准化部品库标准化产品平台方案施工图(11.8-11.28）分析、选取标准化定型单体模数化单体、标准化部品代入，优化设计成熟楼型梳理归类资料收集(10.8-11.8）(11.9-11.30）(9.20-9.30）强功能部品库建立（方案）精装修介入，一体化施工图设计(11.29-12.12）(12.13-12.26）(-12.31）1、2015年12月底完成标准化产品平台的搭建。完成定型产品标准层、公区的施工图设计，完成标准化立面，完成部品库。2、2016年开始，运行标准化平台，继续探寻、研发有效的标准化内容3种标准楼型成果——产品标准化7个面积段产品11个户型模块插座+插头组合尺度级配化部品标准化2档公区精装效果、成本分档成果——公区精装标准化3种立面设计风格菜单化节点标准化成果——立面标准化7类部品标准化项目间部品通用电梯成果——部品库门窗入户门栏杆百叶防火门标示标牌单元门不断重复持续改进成果——标准化平台2016-1-8产品标准化平台成果汇报标准楼型选择标准户型模块标准核心筒公区精装标准化立面标准化部品库标准楼型选择原则：1、项目使用率高，具有普适性2、市场认可度高，可灵活组合市场热销产品3、体型规整，得房率可控4、核心筒可作为“插座”，实现户型“插头”灵活替换户型库梳理通过对已建在售高层项目的户型梳理，目前使用率最高的为5T12、3T8标准层（客观条件：项目容积率一般在4.5左右）。爱尚里容积率4.86花半里容积率5.33观塘一期容积率4.29壹号公馆容积率3.0观澜G11容积率4.5香雪容积率4.2江上D5-2容积率4.1高层户型库（T4\T6\T7\T8\T10\T12）2016-1-8营销对高层产品的定位：（1）刚需刚改面积段全覆盖产品线。60-100㎡，5-10㎡一个分级，各项目会有部分取舍。需要寻求2个或3个标准层单体，可自由组合。（2）强功能性。经济型、标准型三房为主力房型，配以紧凑型三房、经济型、标准型四房。三房必须双卫。60-65㎡，允许两房半单卫；65-85㎡，三房双卫；85-100㎡，四房双卫。（3）大小户型占比。以70㎡为界，70㎡以上视为大户型，70㎡以下视为小户型。大小户型占比一般为3:2或5:5（4）阳台17%赠满，跃层室内挑空30%赠满，飘窗可偷送出地面持力层楼型定位市场、客户、面积赠送设计前提物理属性尊重条件主观题题目条件土地气候法规大户型：小户型=1:2体块尺寸：40m*40m得房率80.1%5梯123梯8（扁形B、平跃）3梯8（方形F）注：以套内70㎡为界，70㎡以上视为大户型，70㎡以下视为小户型。7560707575756060607070707570707575（跃）95959595808085857070标准楼型选择：三种产品通过自由组合，可基本满足营销配比需求（T8产品中户、端户均可灵活拼接、替换）产品体块尺寸对用地和高容积率条件也有较强的适应性大户型：小户型=5:2体块尺寸：40m*25-30m得房率83.7%大户型：小户型=3:1体块尺寸：35-37m*30m得房率83.9%3种楼型标准楼型选择标准户型模块标准核心筒公区精装标准化立面标准化部品库标准化户型选择拼接位置编号面积段房型功能配置适用标准楼型端户（双面采光）D7575-80㎡标准型三房13房2卫5T12、3T8（B）、3T8（F）D8585-90㎡经济型四房4房2卫3T8（B）、3T8（F）D9595-100㎡标准型四房4房2卫3T8（B）、3T8（F）两翼户（单面采光）Y6060-65㎡紧凑型三房2.5房1卫5T12Y7065-70㎡经济型三房3房2卫5T12、3T8（B）、3T8（F）Y8080-85㎡标准型三房23房2卫3T8（F）Y75（跃）改前75-80㎡，改后100-105㎡（跃层）舒适型三房3房2卫3T8（B）面积段简化：基于营销需求，对刚需刚改产品的面积段重新梳理，取消、合并了部分面积段，产生了七个面积段的标准化户型产品。其中，主力产品D75（标准型三房）、Y70（经济型三房）适用于所有标准楼型。7个面积段化繁为简统计观塘一期B、D5-2、爱尚里二期A三个在建项目，55-100㎡，存在13个面积段11个户型统计观塘一期B、D5-2、爱尚里二期A三个在建项目，55-100㎡产生了39个户型（微小差异）标准户型模块生成：对同一面积段的成熟户型结构进行归类，形成11个标准户型模块（标准化编号）化繁为简注：同一面积段产品在不同标准层中拼接有差异拼接位置户型编号面积段户型配置套内面积端头T8(B)-D75-7775-803房2卫77.41T12-D75-773房2卫77.27T8(F)-D85-8785-904房2卫87.21T8(F)D95-9995-1004房2卫99.42T8(B)-D95-984房2卫98.62两翼T12-Y60-6360-652.5房1卫63.00T8(B)-Y70-6865-703房2卫68.51T12-Y70-683房2卫68.89T8(F)-Y70-713房2卫71.53T8(F)-Y80-8280-853房2卫82.19T8(B)-Y75（跃）-7775-80（跃）3房2卫77.15T12-Y60-63（2.5房一卫）T8(F)-Y70-71（三房二卫+玄关）11个标准户型模块（标准化编号）T8(B)/T12-Y70-68（三房二卫）T12-D75-77（三房二卫+玄关）T8(B)-D75-77（三房二卫+玄关）T8(F)-Y80-82（三房二卫+玄关）T8(F)-D85-87（四房二卫+玄关）T8(B)-D95-98（四房二卫+玄关）T8(F)-D95-99（四房二卫+玄关）T8(B)-Y75（跃）-77（三房二卫+玄关）标准化户型优化手段：黑空间白空间代入标准化部品建立平面控制原则四大强功能空间模数化、模块化弹性空间尺度级配化门、窗、家具模块“可变+不可变”保证标准化成果运用“白加黑”黑空间：强功能空间（厨、卫、玄关、阳台家政），满足功能需求，不可降标准，形成标准模块菜单；白空间：弹性空间（客厅、餐厅、卧室），按照产品级配设置，可保证原则，适当调整。1、卫生间模块黑空间模块强制性要求：卫生间开间净空不应小于1500mm级配：65㎡户型设单卫；65-75㎡紧凑三房，设双卫，允许其中一个为暗卫；75㎡户型设双明卫。85㎡户型主卫宜设浴缸，95㎡户型主卫应设浴缸2、厨房模块模块强制性要求：厨房开间净空不应小于1600mm级配：同一面积段的户型，T8厨房不宜比T12小；同一标准层内，端户厨房不宜比中户小；黑空间3、玄关模块原玄关尺度300鞋柜+1100过道满足规范基本要求优化后玄关尺度350鞋柜+1250过道满足适老化改造需求提高舒适度黑空间3、玄关模块模块：（1）鞋柜进深统一350mm；（2）独立玄关走道净宽统一1250mm级配：（1）60㎡户型，鞋柜长度不小于1200mm；（2）70-80㎡户型，鞋柜长度不小于1500mm；（3）85-95㎡户型，鞋柜长度不小于2100mm；集团强条：玄关：≥90㎡（建面）户型应设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，其中入户玄关净宽不应小于1000mm（不含玄关柜深度），安装玄关柜位置深度应≥300mm。黑空间4、阳台家政空间模块原景观阳台设计均未预留家政区功能优化后景观阳台考虑家政阳台+景观阳台6001500/1800预留600mm进深实墙面，业主可实现家政空间改造黑空间4、阳台家政空间模块模块：（1）家政空间净进深统一600mm级配：（1）70㎡以下户型，景观阳台考虑为院馆功能（2200*2400mm），不设置家政空间；（2）70-80㎡户型，景观阳台进深不小于1500mm；（3）80㎡以上户型，景观阳台进深不小于1800mm；黑空间T8(F)-D95-99客厅、餐厅、卧室属于弹性模块，空间尺寸应符合级配白空间统计观塘一期B、D5-2、爱尚里二期A三个在建项目，同一面积段产品，空间尺度级配不清晰从行为尺度分析着手判断空间级配基本尺寸分析行为尺度-卧室白空间分析行为尺度-餐厅分析行为尺度-客厅家具模块模块：（1）统一了家具制图尺寸及经济型家居空间尺度，为判断空间布局合理性提供支持（2）统一了一系列的室内家具基本功能模块，为后期精装修设计提供支持统一家具模块尺寸，提供统一的空间尺度衡量基准白空间重新梳理后，标准化户型模块形成明晰的空间级配原则白空间户型级配尺寸汇总表套内面积控制范围60-65㎡65-70㎡75-80㎡80-85㎡85-90㎡95-100㎡房型结构细分超级三房超级四房紧凑型三房（2.5房）经济型三房标准型三房1标准型三房2经济型四房标准型四房功能结构2.5房标准厅（单卫）3房标准厅（双卫）3房标准厅（双卫）3房标准厅（双卫）4房标准厅（双卫）4房标准厅（双卫）主要功能面积（轴线面积）竖厅客餐厅面积（㎡）18-20㎡20-25㎡20-25㎡20-25㎡25-30㎡25-30㎡主卧面积（㎡）9-12㎡10-12㎡10-12㎡10-12㎡12-15㎡15-18㎡第一次卧面积（㎡）8-10㎡8-10㎡8-10㎡8-10㎡8-10㎡12-15㎡第二次卧面积（㎡）\\\\6-8㎡8-10㎡第三次卧面积（院馆）（㎡）5-6㎡6-8㎡6-8㎡6-8㎡7-9㎡7-9㎡空间尺度（轴线尺寸）竖厅客厅开间（m）3.53.53.63.63.73.9景观阳台进深（m）不小于2.2*2.4（院馆）不小于2.2*2.4（院馆）不小于1.5不小于1.5不小于1.5不小于1.8主卧开间进深（m）不小于3.0*