高容积率下的低密产品

高容积率下的低密产品Chapter1容积率和物业形态的关系Chapter2高容积率下的低密产品的原因Chapter3高容积率下的低密产品的做法Chapter1容积率和物业形态的关系Chapter2高容积率下的低密产品的原因Chapter3高容积率下的低密产品的做法一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高产品形式层数容积率独栋3层以内0.4双拼3层以内0.4-0.6联排3层以内0.6-0.8叠拼3-4层0.8-1.0花园洋房4-5层1.0-1.2普通多层6-7层1.2-2.0小高层8-11层1.6-2.2中高层12-18层2.2-2.8高层19-33层2.8-4.5超高层100米以上4.5以上一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高0.40.60.81.01.21.62.02.22.84.5容积率建筑高度独栋双拼联排叠拼洋房多层小高层中高层高层一、容积率和物业形态的关系容积率的大小往往是决定产品形态的最重要因素，简单来看，楼层越矮的产品容积率越低，反之越高物业类型项目名称容积率物业类型项目名称容积率独栋成都龙湖长桥郡0.36洋房深圳万科城1.2杭州万科公望0.27上海白马花园1.0北京雁栖半岛0.3小高层成都鹃城帝景2.16双拼上海保利林语溪0.5成都华宇楠苑2.7重庆碧怡林畔0.54高层成都万科金域蓝湾5.0联排北京龙湖滟澜山0.67北京红玺台2.8深圳万科棠樾062杭州蓝色钱江3.52叠拼北京尚东庭0.93Chapter1容积率和物业形态的关系Chapter2高容积率下的低密产品的原因Chapter3高容积率下的低密产品的做法二、高容积率下低密产品的原因新住宅用地政策的出台和地块利用价值的不断追逐，使得当前的市场不得不探寻一条高容积率下打造低密产品的新的出路国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》（下简称《通知》），明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。产品形式容积率独栋0.4双拼0.4-0.6联排0.6-0.8叠拼0.8-1.0NO1.0以下“禁墅令”“禁墅令”的强压迫使原有的别墅产品形式，不得不开始寻求一条高容积率的出路二、高容积率下低密产品的原因在高容积率地块条件下，价值更高的低密产品能够帮助地块实现更高的价值和利润低密+高容积率=高单价x高产量=地块利润提升在原有的高单价基础上，通过容积率提升带来地块价值的提升利润驱使下，高容积率和低密产品的搭配越来越具有必要性Chapter1容积率和物业形态的关系Chapter2高容积率下的低密产品的原因Chapter3高容积率下的低密产品的做法三、高容积率下的低密产品做法从独栋到洋房，低密产品的容积率提升都具有不同程度的空间，这是提高土地利用和经济价值的直接方式1.20.80.60.41.4不同的产品在各自传统认知的容积率范围能能够需求一定的突破，实现土地的最大利用关键点：在地块容积率提升以后，产品的品质及舒适度必须能够得到保证，尽量减小客户对容积率提升的感知度。1.6三、高容积率下的低密产品做法鱼和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容积率，又保证产品的品质呢？这就需要借助一定的操作手法才能得以实现低密产品中以独栋别墅为最，也是容积率提升的重点研究对象，通过大量已呈现的案例我们发现，要想将独栋的容积率有效提升，离不开以下两种做法：1、合院2、近独栋合院具有快速的复制性——以七合院为例以七合院为例地下层平面一层平面•由7个类独立的Townhouse围合连接而成。•一个单元包括：7户（建筑面积约2780m2）。二层平面三层平面三、高容积率下的低密产品做法合院具有快速的复制性（I）——风格可变以七合院为例现代风格•更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（以七合院为例）英国都绎风格西班牙风格三、高容积率下的低密产品做法合院具有快速的复制性（II）——模块化使用加快项目进度以七合院为例项目A项目B•模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。三、高容积率下的低密产品做法合院具有快速的复制性（III）——多样化的组合方式三、高容积率下的低密产品做法三、高容积率下的低密产品做法独栋别墅作为容积率最低的产品形式，往往具有较大的容积率提升空间，但必须注重其打造的方式万科深蓝合院式独栋麓湖超近距独栋颐和原著近距独栋传统认知的独栋别墅容积率0.54容积率0.74容积率1.14容积率0.4以下它们是如何将独栋的容积率做到这个水平的？纳帕尔湾合院式独栋容积率0.7三、高容积率下的低密产品做法万科深蓝（容积率0.54）——合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低项目介绍四合院——控面积，提升容积率，独栋意向四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连；为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成；该产品为万科的创新别墅类型——合院联栋，类似的项目还有深圳万科.金域华府三、高容积率下的低密产品做法纳帕尔湾（容积率0.7）——合院式的独栋别墅，四栋独栋组成一个合院，该种布局使得由于距离缩进产生的促狭感大大降低每四栋围合成一个小合院，形成一个小型的组合空间；合院组合按“联排式”整齐排布，非常便于整体规划和布局；每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。三、高容积率下的低密产品做法颐和源著（容积率0.74）——采用近距离独栋布局方式，将车行动线完全移入地下，大大提高了小区内的土地有效使用摒弃了传统别墅小区汽车地上入户的方式，改为全地下式，每户拥有单独的2个私家车位，直接连通进入地下室一层，大大节约了地下车行通道所占据的大量地面空间；占地147亩，建面13.2万平米，40%绿化率，共有91栋中式园林独栋别墅，整体呈“联排式”布局，更利于整体规划，减小大量道路占地；三、高容积率下的低密产品做法颐和源著——完全实现人车分流，地下停车场可以直接进入每一户地下室，既保证了住户的便利性和私密性，同时也节约出更多的空间可由此直接入户统一地下停车场入口三、高容积率下的低密产品做法麓湖（容积率1.14）——超近距离独栋别墅，将楼与楼之间的距离降至最低，减少公共绿化的面积，创造独栋容积率极限超近距独栋别墅，看似联排但仍在楼与楼之间留有很小的距离；整个小区公共绿化面积极小，基本都为私家花园；小区停车场及车行动线全部转为地下，节约地面空间；超大的地下面积为地下停车场提供了充足空间三、高容积率下的低密产品做法联排别墅算是别墅产品中最为常见的一种，在容积率提升方面也有功夫可以做城市山谷多户联排设计容积率1.1传统认知的联排别墅容积率0.6-0.8龙湖蓝湖郡合院式联排设计容积率0.8三、高容积率下的低密产品做法龙湖蓝湖郡（容积率0.8）——联排也能合院，使得联排更加形似于独栋，无形中提升了其产品原本作为联排的溢价率合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度于在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；可由下沉式庨院直接入户，仍而实现双首层、双入户。【产品特征I】围合式下沉公共庭院•以上海郦城为例•12个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）三、高容积率下的低密产品做法【产品特征II】下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡•私家庭院实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。•在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。三、高容积率下的低密产品做法【产品特征III】与独栋、联排别墅相同的居住面积地下一层•约140-200（含庭院）地上三层•C：约256•D：约281•E：约231以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例各户型面积区间㎡C户型结构•F：约202•G：约238•H：约250底层：下沉庭院一层：地上庭院二层：露台三层：豪华套间三、高容积率下的低密产品做法三、高容积率下的低密产品做法城市山谷（容积率1.1）——通过双向8联式的布局形式使联排的容积率大大提升双向8联式联院排布方式联院别墅容积率达1.1联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院；通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率；三、高容积率下的低密产品做法叠拼别墅在别墅产品中容积率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空间曲江胜景叠拼联排化容积率1.32传统认知的叠拼别墅容积率0.8-1.0三、高容积率下的低密产品做法曲江胜景（容积率1.32）——通过叠拼联排化的设计，可实现其容积率的一定提升内部楼栋距离都比较近，最宽处仅17.5m；采用4—7联排式的布局使得土地空间大大节约，将相邻两栋楼的距离降至最低；沿地块红线户型电梯间的考虑三、高容积率下的低密产品做法曲江胜景（容积率1.32）——人车分流，停车场全地下处理，大大节约地面土地人车分流，小区内地面没有车行通道，使得大量的小区内用地得到节约；车位没有共享，共用一个地下停车场；三、高容积率下的低密产品做法龙湖弗莱明戈高低密产品搭配容积率整体4.2，其中低密洋房1.55传统认知的高层容积率容积率3.0以上在高层的容积率下同样能够做出低密的产品，通过合理分配高层和的比例就能实现三、高容积率下的低密产品做法弗莱明戈，通过合理的比例分配，在满足4.2的整体容积率前提下，实现大量的1.55的中低密物业规划容积率为2.5~4.2，必须保证容积率的充分使用，同时主要以低密度产品提升项目整体品质；其中7+1的洋房容积率为1.55，建筑密度约22%~24%，建筑面积占总量25.3%，用地面积占总量70%；33层高层住宅容积率约10.0，建筑密度30%，建筑面积占总量74.7%，用地面积占项目总量30%；用大量低密度洋房产品占据项目主要用地，保证项目的整体中高端品质，同时用适量的高层住宅来拉动项目整体容积率，避免容积率的浪费；中低密洋房产品占据了项目地块的主要优势片区，而高层则被安排至沿街边角位置；111.32亩非限高区域住宅社区物业面积配比容积率花园洋房(5+1/7+1F)高层（33F）25.3%74.7%建筑面积列表社区总用地面积(亩)总容积率总建筑面积(平米)111.324.20311697.5585花园洋房（5+1/7+1F）容积率设定容积率花园洋房(5+1/7+1F)1.55高层容积率设定容积率高层(33F)10.00容积率为4.2混合方案类型建筑面积（平方米）设定容积率占地面积（亩）占地面积比例总占地面积（亩）备注设定建筑密度基底面积（亩）总基底面积（亩）总建筑密度备注花园洋房(5+1/7+1F)788591.5576.3269%111.24测算占地面积与111.32亩接近24%18.3228.7926%测算建筑密度不大于26%高层（33F）23283810.0034.9331%30%10.48洋房占地约70%，高层占地约30%总建筑面积在规划设计条件26%之内三、高容积率下的低密产品做法弗莱明戈——洋房、高层混合物业各自占地比列以及建筑密度的核算项目以高层10.0的容积率，既保证了整体4.2的容积率，同时又实现了洋房1.55容积率的中低密物业。三、高容积率下的低密产品做法由以上案例我们可以看到，较高的容积率同样能够做出低密产品，在保证项目品质的基础之上，提升一定的容积率绝对是实现利润更大化的出路提升容积率的具体的实施办法主要有：合院设计——既保证独栋别墅的私属花园，同时又节约了一定建设用地，为拉近楼栋距创造出更大空间双向多联排布局——背靠式的双向联排，同时增加单联的数量，能够大大提高建筑密度和容积率叠拼联排化——将多个叠拼别墅拼接起来，采用“联