长沙房地产市场研究月报_65页_世联

深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃长沙市场研究部2011年〃10月1长沙2011年10月房地产市场报告月刊：201110报告出品：世联地产市场研究部撰写人：聂雄峰、刘虹撰写日期：2011-11-10黄金周、房交会折戟沉沙楼市入冬成交下滑市场走势内容摘要：宏观经济：据国家统计局18日公布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，第三季度国内生产总值增长9.1%。国家政策：中国人民银行于10月13日发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，明确境外投资者和银行可依据此办法办理外商直接投资人民币结算业务。对境外投资者在国内投资提供了更加宽松的环境。市场行情：本月长沙市内六区商品住宅批准预售面积140.01万平米，住宅月成交面积82.89万平米，销售情况较为惨淡，“银十”含银量不高已成现实。从内六区来看，本月成交均价6524元/平米，相比上周小幅上扬，整体来看，高位滞留。相关报告《北京2011年10月房地产市场报告》《上海2011年10月房地产市场报告》《武汉2011年10月房地产市场报告》《济南2011年10月房地产市场报告》《长沙2011年10月房地产市场报告》……市场监测报告系列周报、月报、季报、年报长沙/市场月报2011年〃10月深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃长沙市场研究部2011年〃10月2一级市场：10月份长沙共有7宗土地供应，合计16.25万平米。其中有3宗用作工业，合计4.72万平米，另4宗土地用作商业和住宅，共11.54万平米。10月份长沙土地市场成交5宗，共39.37万平米，均为岳麓区土地，都用作商业和住宅。从近几个月来看，9、10月份土地挂牌出让及成交总数有所上升。二级市场：本月长沙市内六区商品住宅批准预售面积140.01万平米，同比下跌18.45%，环比上涨30.90%，住宅月成交面积82.89万平米，整体来看在近1年中排名靠后，销售情况较为惨淡，“银十”含银量不高已成现实。从内六区来看，本月成交均价6524元/平米，相比上周小幅上扬，整体来看，高位滞留。总的来讲：“铜九铁十”已成定局，10月份，销售面积环比小有上升并不能掩盖市场成交不景气的事实。鉴于政策环境没有放松迹象，长沙楼市后市堪忧。2011年10月内六区纯商品房交易统计表项目名称1-10月累计同比（%）10月同比（%）环比（%）商品房批准预售（万平米）1004.56-16.30163.18-11.5539.82其中：住宅892.64-17.80136.33-19.3327.46商品房销售签约面积（万平米）1077.83-19.2778.21-62.36-9.16其中：住宅968.63-20.5667.85-64.72-12.41商品房销售签约套数（套）100410-17.877264-62.59-5.10其中：住宅89519-20.956246-65.81-10.73商品房销售网签金额（亿元）720.093.2655.54-51.15-9.41其中：住宅599.19-1.5542.22-59.11-15.25商品住宅签约均价（元/平米）6186/6233//非住宅网签均价11071/12857//商品住宅网签中位数价（元/平米）5960/6128//其中：普通商品住宅5910/6001//商品房销售备案面积（万平米）1011.17-3.1090.87-3.3923.70其中：住宅907.28-4.5980.75-2.1317.83商品房销售备案套数（套）964040.128139-10.6118.23其中：住宅85175-2.217267-10.8813.72商品房销售备案金额（亿元）634.1822.8361.8125.9930.70其中：住宅537.4921.4252.6827.5523.34商品房住宅备案均价（元/平米）5924/6524//商品房非住宅备案均价（元/平米）9307/9019//【备注：本表中商品房相关数据均不含集资、定向开发、经济适用房数据】深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃长沙市场研究部2011年〃10月31.宏观经济1.1全国经济10月份财政部代理发行的地方政府债券包括3年期债券和5年期债券两种。其中3年期债券共计176亿元，5年期债券共计179亿元。2011年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.1%。其中，城市上涨5.9%，农村上涨6.6%；食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨2.9%；消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.5%。其中，城市上涨0.4%，农村上涨0.6%；食品价格上涨1.1%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨0.7%，服务项目价格与上月持平。据国家统计局18日公布的数据显示，初步测算，前三季度国内生产总值320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，第三季度国内生产总值增长9.1%。1-9月份，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。全国商品房销售面积71289万平方米，增长12.9%，其中，住宅销售面积增长12.1%。1-9月份，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%。9月份，全国房地产开发景气指数为100.41。2.市场政策2.1中央政府中国人民银行于10月13日发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，明确境外投资者和银行可依据此办法办理外商直接投资人民币结算业务。在该管理办法中，特别提到了对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。商务部14日正式印发《关于跨境人民币直接投资有关问题的通知》，允许境外投资者用合法获得的境外人民币依法在中国境内开展直接投资活动，并规定跨境人民币直投在中国境内不得直接或间接用于投资有价证券和金融衍生品以及用于委托贷款。2.2地方政策省纪委、省检察院、省监察厅、省国土资源厅、省预防腐败局近日联合出台《关于加快土地开发整理项目预防腐败机制建设的意见》，以遏制土地开发整理项目中腐败案件易发多发态势。今后湖南在土地开发整理项目中，将实行项目建设队伍廉洁准入制，对考核不合格的单位和个人可以清理出局。国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作，讨论并原则通过《中华人民共和国精神卫生法(草案)》和《中华人民共和国居民身份证法修正案(草案)》。29日，湖南省首部《湖南省国有资源有偿使用收入管理办法》已经省政府常务会议通过，10月1日起在全省范围内正式施行。土地转让出租、矿山开采开挖等利用国有资源的收入都要全额上缴财政。3.市场动态3.1全国动态据悉，四大行总行暂未取消存量房贷7折利率，是否会取消7折优惠还得依据当时签订的房贷合同。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来的首次下降。截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套，开工率98%。北京、河北等15省(自治区、直辖市)开工率已经超过100%，开工套数已超过全年目标任务数，提前完成了全年的开工目标。从10月11日起，有关单位和各界人士可通过3种方式为国土资源部《土地估价管理办法(草案)》提意见。草案已在中国政府法制信息网上公布。深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报〃长沙市场研究部2011年〃10月4长沙第32届秋季房地产交易展示会将于10月28日至31日在长沙红星国际会展中心举行。目前已超过50余家楼盘确认参展房交会。据了解，刚性需求产品仍然是本届房交会角力的重点。长沙市老五区在8月28日—9月30日近五周时间内新建商品房网签7915套(住宅6671套)，岳麓区以商品房网签3078套(住宅2722套)的成交量位列榜首，占老五区成交总量的四成。传统的房地产热区——开福区和雨花区位于第二、第三位，星沙板块则因不在限购范围内，性价比高，一直颇受刚需族关注，其销量占比和受关注度与雨花区、开福区不相上下。继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，16日，据多方获悉，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。中国银监会主席刘明康日前接受《人民日报》专访时提出，各银行业金融机构要严控新增风险，严防平台贷款改头换面和卷土重来。同时，坚持重点盯防房地产贷款和以房地产作抵押贷款中的风险，对存在土地闲臵超一年以上的，商业银行一律不得发放新开发项目贷款。国土资源部下属机构10月19日发布“2011年第三季度全国主要城市地价监测报告”称，第三季度全国主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，较前一季度小幅上升，不过环比、同比增幅全面回落。中国银监会主席刘明康19日在北京表示，当前人们普遍关心地方政府融资平台贷款、房地产贷款、影子银行业务等领域的潜在风险，以及民间融资活跃等问题。对于这些领域，总体风险是可控的。10月20日，国土部下属中国土地勘测规划院发布今年第三季度的地价监测报告称,今年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，环比上涨1.33%，同比上涨8.37%。其中，居住地价为4518元/平方米，环比上涨1.69%，同比上涨10.48%。地价环比、同比增幅全面回落。21日至22日，温家宝在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。据统计，11月，广州、上海、南京、杭州等城市将有大批优质地块纷纷入市。2011年的最后两个月，全国土地市场或将迎来一轮蓄势已久的土地成交潮。10月23日，据统计，42家信托公司9月发行的信托产品中，房地产信托近60亿，环比下降超50%，此外，房地产信托在整个信托产品中所占比例，也从8月份的超过30%下降至不足15%。10月25日，国土资源部通报2011年1-9月份国土资源领域违法形势，通报指出，今年1-9月，全国发生违法用地行为3.7万件，涉及土地面积24.6万亩(其中耕地9.0万亩)，同比分别上升4.1%、10.8%(6.7%)。据统计，截至10月24日，已有29家房地产开发与经营类上市公司公布了三季报，合计实现净利润约14.4亿元，环比下降46.7%，同比增长34.9%。第三季度上述上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业收入环比下降的情况。住建部25日表示，中国今年计划开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，截至9月底，已开工986万套，占年度计划的98%，预计在11月底前全部开工。25日获悉，“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市要较大幅度提高公共租赁住房建设的比重；在安排年度建设任务时，计划头一两年多一些，后几年少一些。住建部25日介绍，到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%，还有近400万户城镇