冯仑：滨海新区房地产形势与展望

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料滨海新区房地产形势与展望2005-12-12主讲嘉宾：冯伦主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生的项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，在中国的房地产界享有“地产思想家”的美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了多家企业的收购及并轨，使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。冯仑：大家上午好！非常高兴来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通的娘家，一起来探讨一下房地产今年的情况，和大家感兴趣的明年和后年发展的一些重要问题。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料讲房地产的事情，有很多种讲法。刚才唐总也已经介绍了一些情况，我想是不是这样，总的来看房地产有三个层面的问题：第一房地产公司的状况，一个是行业的状况，再一个是市场和趋势。我从这三个方面，跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。这样有助于除了关心眼下的市场，还掌握背后的规律。从中国来看房地产企业，我们从小到大的来说，企业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也就是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司的2/3。北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司的2/3，创造市场的供给也占到2/3左右。从公司的规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一般是两家，广东会有三家，其余地区有两家。也就是说，前十大房地产公司也有80％的大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度非常高。从公司投资者的构成来看，70％现在是民营的，这是在今年以前。在今年最后一个季度出现了一个变化，未精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料来的结构发生很大变化。公司的数量有70％是民营，市场的潮流、市场的影响力是民营占据的，但是今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，特别是169家当中已经确定了11家作为未来房地产主业，计划还有5家，一共是16家，也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。也就是说，在今后三年之内，在市场的供应格局来看特别是普通住宅格局来看，国有有很大的上升，在前十位排名上，大概一半以上是国有。现在只有两家是国有，就是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对的大股东，其中有华润。另外一家就是金地，投资者的成分在今后几年市场的影响力，国有企业在普通住宅市场会有非常大的比例，这也符合政府调控房价的意图。最后讲到今年的形势，企业的构成对今年的形势发生很大的变化。另外就是从企业的经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式基本上是趋同的，都是讲的香港模式——简单的买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增的加工费，全国公司80％都是这么做生意的。在美国最发达的市场，有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10都不到，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料大部分是行业中的服务性，包括金融服务、包括物品部件的服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。也就是说，行业的成熟不光是企业数量，而是企业物业的细分和经营模式的不断改进。我们现在的问题是跟行业的发展不成熟有关系。企业全部是一种方式跟银行打交道，然后一种思维，一种业务模式来经营，所以的话会出现问题。这是基本企业的情况，从企业来看，目前在战略选择上，企业想什么问题？从全国来看，最大的公司，今年大概有四个问题是所谓企业家、房地产的企业领导人想的最多、做的最集中、议论也是最多的。第一个问题，资本规模如何扩大。以往在宏观调控以前，房地产公司大家知道对银行的依赖非常大。宏观调控以后既收紧了银根，又收紧了地根，大的的房地产公司要发展就转向股本融资，包括上市，甚至通过信托来变成资本，所以今年以来，著名的一些公司在股本融资上有很大的变化。包括可转债，最近中国境内最大的地产公司，资本规模最大的是瑞安，也在做私募，加起来资本金超过10亿美金。现在包括顺驰也在做私募，包括富力，只有资本规模迅速扩大，才能减少银行在资本融资当中的比例，这样才能形成财务的安全性。另外精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料跟国际上合作比较容易。目前上市房地产公司资本规模最大的是万科，26亿，第十位最小是六到七亿。现在万通在泰达投资以后是13亿股本。第二件事，思考最多的是战略模式的选择。现在全国大地产公司想的问题是：我作为一个企业，到底今后作为什么样的模式来推动公司的发展？现在有三种选择，在战略上。第一种，住宅公司，我纯粹做住宅别的什么都不做。这种以万科为代表，万科今年产量是将近1800套标准，全国最大的公司也是12000套新房，和将近2000多万套的普通住房。万科只做住宅，其它的什么都不做这是一种选择。这个有富力、顺驰、绿地，很多公司都在做这条路。万科更简单，住宅房只做郊区的，所以万科是以美国OTHOME为标杆的，但是实际上更接近于日本的大和房屋，所以现在万科大量住宅是跟日本合资。这是纯粹的住宅产业。第二种，传统的综合开发公司。大部分国企现在都在用这个方式，因为有政府的土地资源优势、银行融资、政府工程，所以在一个地区有相对的垄断，于是既做中档房，也做高档房，也做经济适用房，另外又做商业、也做办公楼，什么都做。北京首创、上海的城头等精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料等这些公司都属于综合开发模式。这些综合开发模式大部分都是国企，而且都是地方国企，这些公司根据过去的经验，基本上资本规模非常大，但是经济效益和市场影响力非常小。这是第二种战略。第三种，就是万通、富力现在做的选择，就是所谓的美国模式，完全的美国化。也就是说，我们越来越像美国的现代开发商，第三代开发商。这个公司在价值创造上，越来越下功夫，在高端市场上创造附加值，简单说万科的模式相当于一个工厂，美国模式像万通这样选择更多是厂长，更多的像张艺谋，大的导演。如果举一个例子，做衬衫，我知道在中国加工衬衫卖给国外赚100块，万科就是工厂，制造加工费占12块。POLO订一个牌子，创造面料、市场营销，占到45块钱，其余的是各个渠道。未来三种模式比较是这样的，如果赚100块钱，万科刚才讲到是在中低端靠规模成本挣加工费，规模巨大。另外一种像万通要做的，POLO的工作，是在大规模价值创造和上游来供应，来赚我们希望的45块钱。传统的模式，城建和我们讲的综合开发的模式，他们实际上是连10块钱都赚不到。我们说只能是政府和商业职能全部搅合在一起，投资分析师和领导一看都不赚钱，最后精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料赚钱不赚钱都说不清楚。政府说你拿了我的钱，我也没有跟你要利息，企业说了我一亩地给增值多少，最后都算不清楚。第三个问题，想到公司如何持续稳定的增长资源的来源，更重要是内部的治理结构，究竟你是选择私人公司，还是跨地区、或者海外的合资。这是推动战略选择公司的一个组织架构的模式。这是今年讨论特别多的话题。第四问题讨论最多的是社会责任。一方面，媒体和公众对房地产定位的打分非常低，暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人，差不多这样的定位。但是行业本身也在完善，然后提出更多的自律，包括怎么样来行使自己的权益，包括推动社会责任的承担，另外做一个完善的企业公民。也就是说，房地产企业本身及领导人也在积极适应社会和公众对他的要求。不断地完善自身的道德形象，这是今年主要谈论的。然后房地产企业领导也会出席各种各样的活动，来校正大家对房地产企业的形象的看法。这是今年的四个热点问题，在房地产企业当中。第二个方面介绍一下行业状况。实际上从中国房地产行业总体发展水平来看，相当于全球战后的头十年。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料也就是说，我们现在发展整个行业的水平，相当于美国30年代的GDP的水平，按照购买力计算。也就是说，我们进入了一个以住宅需求为主导的快速的增长的房地产市场发展阶段。这个阶段的主要特征是以住宅产品为主导快速发展，大概在战后十年时间。现在全国GDP分成三个梯次，发展最快是北京、上海、广东，GTP在5000美金左右，发展到7500美金。我们按这个来算相当于战后一个时期。也就是5000美金相当于战后快速发展的美国时期。第二个台阶，省会城市在3000美金左右。全国平均GDP是1400多。按照整个国际上的经验，在GDP6000到10000美金这段时间，属于住宅快速增长的时期。我们现在整个的状况如果从全国来看是1400美金到6000美金，从省会是3000美金到6000美金再到一万美金。从行业来看基本上在6000美金以下。住宅市场由于中国人口众多，大家对住房的观念，特别是拥有产权的观念这么顽固，所以在新房市场，在一个住宅产品为主导的市场，今后十年左右仍然是一个最好的黄金时期。这是通过国际比较对行业的判断。除非中国不走现代化经济增长的道路，否则这个规律是确实存在的。另外从行业发展来看，中国现在的快速增长出现精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料了一个非常好的体制和法律的制度。所谓体制上的根本制度是住宅市场化被所有中国普通老百姓接受。通过市场解决住宅，根本颠覆原来的住房体系。这样为未来的市场创造一个购买和租赁的基础。我去过北朝鲜，他们基本上跟我们60年代末、70年代初的时候一样，人根本不知道自己要去买房子。这是最大的根本性的制度改变，创造了我们未来增长的需求。第二从法律上来说，出现一个根本的制度，就是《物权法》，承认公民对于私有财产合法的权利。这个物权法带动了一系列商业、工业，跟我们相关的房地产相关的法律体系都要改变。只要是公民就保证你花了钱拥有的资产是合法的，而且长期拥有。对于推动大家积极地投资房地产是非常好的。所以这两点创造了非常好的制度和法律的保障。今后才能够大的规模的增长。我觉得行业整个基本的十年是非常乐观的，但是不要忘记了我们的乐观是讲住宅市场为主导的房地产市场。至于其它的产品还会有很大的变化。在行业当中另一个问题是组织。目前这个行业是怎么组织起来的？行业，大家知道，除了建设部还有央行政府宏观管理部门之外，在行业组织上有三大组组织来联系、指导行业的发展和规律。这三大组织第一是房精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料地产协会，隶