如东县城镇房屋拆迁补偿价

1如东县建设局如东县物价局如东县国土资源局东建设（2007）18号关于印发如东县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范的通知各镇人民政府，县经济开发区、洋口港经济开发区、沿海开发区（化工园区、旅游开发区），县各委、办、局，县各直属单位，各开发、建设、拆迁实施单位，各拆迁评估单位：根据县政府授权，现将《如东县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。二○○七年一月二十四日2如东县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范第一章总则一、为规范城镇房屋拆迁评估技术规范，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人大常委会第24号公告）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发[2003]16号），参照《房地产估价规范》、《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号）及其他有关规定，制定本规范。二、在本县城镇规划区内国有土地上从事房屋拆迁补偿估价（以下简称估价评估）的专业评估技术行为应当符合本规范的要求。三、进行拆迁评估的房地产估价机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的如东县城镇房屋拆迁评估机构名录。四、拆迁评估的目的是为城镇房屋拆迁提供补偿依据。五、本规范所称房屋拆迁补偿价格，是指由评估机构根据本规范，采用相应的评估方法，通过客观公正评估而得出的政府指导下的房地产市场价格。不包括搬迁补助费、临时安置费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补助费等。室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估。六、房屋拆迁评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。七、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容3和结果负责。八、拆迁评估机构确定后，其拆迁评估的基本步骤为：（一）根据本规范选定评估方法；（二）收集评估对象的权属、面积、用途等资料；（三）进行实地查看，收集评估所需的资料；（四）撰写评估报告，出具评估结果；（五）对评估结果进行公示，对有异议的评估报告进行答疑、复核；（六）评估资料归档。九、估价结果的有效期自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目结束时止。第二章拆迁评估方法及应用一、拆迁评估的方法。拆迁评估可采用市场比较法、成本法、路线价法等实施评估。拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积，估价结果的货币单位精确到人民币元。二、拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可自行选择。货币补偿是指对被拆迁房屋按政府指导下的房地产市场指导价格（含土地补偿）进行评估补偿，由被拆迁人自行购置房屋，拆迁人不再提供安置房源的补偿方式。产权调换是指对被拆迁房屋按区位价（含土地补偿）和房屋建安成新价为主要依据进行评估补偿，并由拆迁人提供限价安4置房进行安置的补偿方式。限价安置房定价原则为：本区域区位价+建安价+部分配套费（高层）。拆迁评估时应考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况（产权状况、占用土地的使用权性质）、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等因素。三、被拆迁人选择货币补偿的，补偿标准按拆迁项目所处区位实际情况参照同区位政府指导下的房地产市场价格在拆迁补偿安置方案中确定,报有关部门审定后实施。四、被拆迁人选择产权调换的，其住宅房屋和非住宅房屋（不含营业用房）拆迁评估，适用市场比较法。市场比较法评估时根据政府及有关部门公布的房屋建安成新价及区位基价，通过修正计算被拆迁房屋评估价。（一）本方法的计算公式为：1、城镇国有土地上的被拆迁房屋补偿额＝合法建筑面积的建安成新价＋合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以合法建筑面积计算区位补偿基价《如东县被拆迁住宅房屋区位补偿基价（综合）》，见附表1）。被拆迁人使用的合法受让土地使用权，对受让土地面积范围内的合法建筑面积参照国有划拨土地上房屋性质用途计算补偿。合法受让的土地，按受让土地时每平方米缴纳的土地出让金÷出让年限×剩余使用年限×拆迁占用面积计算补偿金。签订拆迁补偿协议的同时，解除土地出让合同，注销原土地使用证。国有合法租赁土地，按租赁期间每平方米租赁费÷租赁时限×剩余使用时限×拆迁占用面积计算租赁费。签订拆迁补偿协议的同时，解除土地租赁合同，注销原土地使用证。52、兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁住宅房屋补偿，按下列标准执行：（1）被拆迁住宅房屋的合法建筑面积按建安成新价评估补偿。被拆迁住宅房屋为平房的，区位补偿按合法建筑面积计算，被拆迁住宅房屋为楼房的，底楼区位补偿按底楼合法建筑面积计算，二楼以上区位补偿按楼上合法建筑面积的70％计算。（2）城镇规划区范围内被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于合法建筑面积的，按下列标准增加补偿：①土地使用面积在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30％的标准计算。②建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分，按每平方米40元的标准执行。③建筑面积在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面积超过135平方米的部分，按每平方米40元的标准执行。3、被拆迁房屋的合法建筑面积按房屋权属证书及产权档案的记载确定。没有办理房屋权属证书的，按新建、翻建时建设部门核发的有关书证确定或《宅基地登记表》核准的合法建筑面积确定。对房屋建筑面积有异议的，由房产管理部门审核确认。合法土地使用面积按被拆迁人持有的有效批准证书或土地使用证载明面积确定。不能提供土地权属证书或对土地面积有异议的，其合法土地使用面积由土地行政主管部门审核确认。4、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的，按其实际年限建安成新价的16-20％增加补偿。竣工验收凭证由被拆迁人提供。6（二）本办法修正的因素和标准为：1、被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《如东县各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）和《如东县各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《如东县各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估。2、被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。（见下表）3、被评估成套住宅房屋为多层标准住宅，且水、电、气配套设施齐全的，按评估价值的＋3％进行修正。4、被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在－2％至+2％之间。5、对处于城镇规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另外安排宅基地供其移地迁建住房，经县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。如东县楼层系数(%)层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼底层00000二层0＋2＋3＋3＋3三层0＋4＋6＋8四层－2＋4＋6五层－30六层－47被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《如东县被拆迁房屋迁建补偿费标准》（见下表）评估。如东县被拆迁房屋迁建补偿费标准房屋结构砖混结构砖木结构简易结构等级一二三一二三一二补偿标准元/㎡500450400350330290230200（三）城镇规划区范围内被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人获得的货币补偿总额低于人民币5万元或3万元（不含提前搬迁奖励费、过渡费），且经公示确认同时具备以下条件的，私有房屋被拆迁人由拆迁人补足5万元,公有住房承租人由拆迁人补足3万元。1、被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人具有房屋产权证(承租使用权书证)、土地使用证或建房批准文件；2、仅有被拆迁房屋一处住房，且长期用于实际居住；3、被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人符合本县城镇经济适用房政策性补贴条件。将原有住房出售、赠与、晰产等形式转让的，人为造成住房困难，不享受以上优惠政策。（四）拆迁具有合法产权的单位自管住房，拆迁人对产权人进行补偿。对承租人符合租住条件、具备合法租住手续并实际持续长期居住、没有享受过住房优惠政策的，产权人对承租人的安置可按下列两种方式进行：一是由产权人另外提供房屋给承租人租住；二是按被拆迁房屋合法租住面积由产权人对承租人作适当补偿。补偿安置后，租赁关系自行解除。五、非住宅房屋拆迁评估适用路线价法。（一）本方法的计算公式为：8房屋拆迁补偿额＝区位补偿额＋被拆迁房屋建安成新价补偿额1、区位补偿价的确定。根据《如东县被拆迁非住宅房屋路线（段）区类划分》（附表6）和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素（按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”），对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。如东县城区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《如东县非住宅房屋拆迁区位补偿指导价》（附表7）执行。非住宅房屋临街状态调整系数计算表被拆迁房屋临街宽度（米）被拆迁房屋进深度（米）求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数（%）按实测量，测量数、所计算的系数值保留至小数点后两位1.5以上的+20%1.2—1.5+12%1—1.2+7%0.8—100.6—0.8-5%0.6以下-10%附注：求取临街面宽度与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽度÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深度系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。非住宅房屋楼层调整修正系数表房屋楼层地下室一层二层三层四层五层修正系数－10%0－3%－5%－10%－15%2、非住宅房屋建安价评估，按《如东县各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）结合房屋成新状况评估确定。9（二）对非住宅营业用房拆迁停产、停业补偿1、对拆迁非住宅营业用房实行产权调换或货币补偿，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。如东县城区具体综合补助数额参照下表确定。如东县城区非住宅营业用房一次性综合补助表（元/m2）年纳税额10—100101—500501—10001001—20002001—30003001—40004001以上补助费501002004006008001000注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值；②前两年营业税纳税额年均值每平方米低于10元的，不享受此项补贴费用；③前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效票据为依据。2、对非住宅房屋内的装潢、装修项目补偿，可参照《如东县房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢项目补偿标准》（附表5）单列评估。（三）非住宅房屋的区位补偿额按其合法建筑面积计算（县城区拆迁工业企业，退城后不在本县工业集中区继续兴办同等规模以上企业的，按区位补偿基价的50%计算补偿；），合法土地使用面积超过合法建筑面积的部分，按同类地段非住宅区位补偿基价的20％计算补偿。（四）被拆迁房屋的用途以房屋所有权证和宅基地土地使用证上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记载的用途为准。对擅自改变用途为营业用房或住宅兼营业的，按原用途评估补偿。10对被拆迁人取得工商营业执照及完税证明，持续用作经营场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积和房屋所在地的相邻道路的非住宅房屋区位补偿指导价的一定比例增加补偿。增加补偿的标准是，1年以上（含1年）3年以下的，增加5％的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10％比例；5年以上（含5年）的，增加20％的比例；10年以上（含10年）的，每年在20％比例的基础上逐年增加2％的比例。最高不得超过该地段的区位价。（五）拆迁幼儿园、学校、农贸市场、医院等社会公益性单位，具备条件的，可在本拆迁区域内重建；不符合规划建设要求的，采取异地迁建。第三章附属用房及装饰装潢评估一、对超出被拆迁房屋本身结构等级条件以外的附属设施和装饰装潢项目的补偿评估，按《如东县房屋拆迁附属设施设备、装饰装潢补偿标准》（附表5）单列进行评估，特殊的装饰、装潢、新型材料的补偿，在评估时可根据实际情况调整。房屋拆迁公告发布之日后，装潢、装修、改、扩建的项目不予补偿。二、其他补偿评估1、在拆迁范围内，对属于被拆迁人的祖坟、房前屋后的树木（含果树）、竹园等，需要迁移或砍伐的，按下表给予一次性补偿（特殊的树木及经批准成