华侨城资产证券化案例分析

华侨城资产证券化案例分析2012年12月4日，中信证券设立发行了“欢乐谷主体公园入园凭证专项资产管理计划”（以下简称“欢乐谷专项计划“），原始权益人为深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）及其北京、上海的子公司，本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为“华侨城1-华侨城5”五个品种，信用评级均为“AAA”；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购；产品预期期限1-5年。原始权益人华侨城A主体评级AAA,欢乐谷专项计划受益凭证信用评级AAA。原始权益人承诺，在每一个初始核算日，若在前一个特定期间内，某个欢乐谷主题公园的基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则由对应的原始权益人进行补足。华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”、“担保人”）为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保。本次专项计划受益凭证的本金总规模为18.5亿元，其中优先级受益凭证本金规模为17.5亿元，分为华侨城1-华侨城5五个品种；次级受益凭证规模为1.0亿元，由华侨城A全部认购。本次专项计划设置投资者回收选择权和原始权益人赎回选择权。欢乐谷专项计划的预期收益支付和本金偿还方式采用优先级/次级支付机制，按照本金比例计算，优先级受益凭证可获得由次级受益凭证提供的5.41%的信用支持。专项计划产品基本结构证券分层优先级次级华侨城1华侨城2华侨城3华侨城4华侨城5次级规模（万元）29,50032,50034,50037,50041,00010,000规模占比15.95%17.57%18.65%20.27%22.16%5.41%信用等级AAAAAAAAAAAAAAA-预期期限（年）12345-利率类型固定利率固定利率固定利率固定利率固定利率无票面利率付息频率按年付息按年付息按年付息按年付息按年付息按年分配剩余部分本金偿还方式到期还本到期还本到期还本到期还本到期还本到期分配剩余收益投资者回售选择权---投资者有权在专项计划成立满3年后按面值回售给华侨城A投资者有权在专项计划成立满3年和4年后按面值回售给华侨城A-原始权益人赎回选择权---华侨城A有权在专项计划成立满3年后，在华侨城4和华侨城5的回售量均达到其发行量的50%时，选择按面值赎回全部华侨城4和华侨城5华侨城A有权在专项计划成立满4年后，在华侨城5的回售量达到其发行量的50%时，选择按面值赎回全部华侨城5-原始权益人信用评级AAA资金使用用途用于购买原始权益人基础资产增信措施1、优先/次级分层；2、入园凭证收入超额覆盖预期支出；3、原始权益人补足承诺；4、华侨城集团公司为原始权益人的补足义务提供不可撤销连带责任担保一、基础资产及现金流预测基础资产指原始权益人根据政府文件，因建设和运营欢乐谷主题公园而获得的自专项计划成立之次日起五年内特定期间拥有的欢乐谷主题公园入园凭证。特定期间及纳入基础资产的入园凭证数量及收入预测需经资产评估机构进行评估。资产评估机构预测入园凭证销售现金流总计30.98亿元，优先级还本付息总计20.79亿元，其中利息为3.29亿元，入园凭证销售现金流对优先级收益凭证本金和预期收益的最低覆盖倍数为1.49倍该计划的基础资产优势主要体现在符合国家文化和旅游产业政策导向；欢乐谷采取市场化经营，入园凭证定价不受政策干预，可快捷、灵活应对市场变化，有效抵御市场风险，有利于提高基础资产现金流入的稳定性；基础资产可产生的现金流较为充裕，正常情况下对优先级受益凭证本金和预期收益的覆盖倍数较高；基础资产地域不同，分散了运营风险有利于提高基础资产现金流入的稳定性和专项计划的安全性。二、欢乐谷专项计划交易结构图1交易结构（一）现金流走向分析1、华侨城A作为原始权益人，委托中信证券设立专项资产管理计划。2、中信证券向投资者发行专项资产管理计划项下的受益凭证，将专项计划募集资金划至华侨城A。3、华侨城A将相关基础资产产生的现金流归集至专项计划监管账户，并通过中证登深圳分公司向投资者支付受益凭证本金及收益。（二）基础资产销售收入划转流程1、还本付息资金的归集方案华侨城将购买入园凭证的款项汇入专项计划的收款账户。如基础资产产生的收益低于专项计划约定的最低收益时，原始权益人将支付差额资金至专项计划账户；如原始权益人未按约定履行差额支付义务时，担保人华侨城集团将提供担保资金至专项计划账户。2、还本付息资金的拨付流程专项计划管理人将专项计划账户中的归集资金按照投资者购买的收益凭证份数向托管银行发出资金分配指令，托管行向专项计划账户发出划款指令，专项账户通过中证登向投资者兑付资金。（三）专项计划资产收益构成及分配顺序专项计划资产收益包括：基础资产产生的现金收入、原始权益人的补足款、华侨城集团的补足款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益。专项计划资产收益归集至专项计划账户后，按照以下顺序进行分配：1、专项计划涉及的应纳税负（如有）；2、专项计划管理人的管理费、托管银行的托管费、监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级费和杂项费等专项计划费用；3、当期应分配的优先级受益凭证预期收益；4、当期应分配的优先级受益凭证本金；5、当期剩余资金全部分配给次级受益凭证持有人；三、回售选择权和赎回选择权安排本期专项计划设置了投资者回售选择权和原始权益人赎回选择权条款。华侨城4、华侨城5发生回售和赎回后，华侨城A作为优先级受益凭证持有人，持有部分或者全部的华侨城4、华侨城5受益凭证。华侨城A赎回后，专项计划提前终止（一）投资者回售选择权专项计划成立后第三年末和第四年末，专项计划投资者有权选择是否将所持有的“华侨城4”或者“华侨城5”的受益凭证份额全部或部分回售给华侨城A；若投资者决定行使回售权，须在回售登记期内进行登记（二）原始权益人赎回选择权若第三年末回售登记期结束后扣除回售申报部分后的剩余“华侨城4”和“华侨城5”的本金规模均低于专项计划成立时该档受益凭证初始本金规模的50%（含），或第四年末回售登记期结束后扣除第三年末回售登记期和第四年末回售登记期内累计回售申报部分后的剩余“华侨城5”的本金规模低于专项计划成立时该档受益凭证初始本金规模的50%（含），则华侨城A有权赎回受益凭证的所有剩余份额。若华侨城A决定行使赎回权，须在赎回公告期内进行公告。（三）回售和赎回资金安排华侨城A应在第三年末将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金、在第四年末将不低于华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，用于应对当期可能发生的回售和赎回若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A须予以补足华侨城集团为华侨城A支付回售和赎回准备金以及补足回售和赎回所需资金的义务提供连带责任担保五、增信措施（一）优先/次级分层本专项计划对受益凭证进行了优先/次级分层，次级受益凭证能够为优先级受益凭证提供5.41%的信用支持。次级受益凭证将全部由华侨城A认购，可以有效防范原始权益人的道德风险。（二）入园凭证收入超额覆盖受益凭证本息支出根据预测，原始权益人2013年至2017年特定期间欢乐谷主题公园入园凭证收入超额覆盖预期支出，覆盖比率达1.49。（三）原始权益人补足承诺原始权益人出具《承诺书》，约定在任意一个初始核算日，若在前一个特定期间内，基础资产销售均价低于约定的最低销售均价和/或销售数量低于约定的最低销售数量，则原始权益人承诺分别进行补足。（四）华侨城集团担保华侨城集团为原始权益人如期足额向专项计划账户划转预期金额的欢乐谷主题公园入园凭证收入提供不可撤销连带责任担保。经联合资信评估有限公司综合评定，华侨城集团主体长期信用评级为AAA级。六、原始权益人和中介机构职责1、原始权益人依照相关法律法规，与专项计划管理人签署《基础资产买卖协议》，转让基础资产2、专项计划管理人设立专项计划，发行受益凭证，与交易所签署《上市协议》；在专项计划存续期间，督促原始权益人及相关机构履行相应的义务，检查原始权益人持续经营情况和基础资产现金流状况，维护基础资产的安全；为受益凭证持有人的利益管理专项计划资产；与中证登公司签署《证券登记服务协议》，通过中证登公司系统，向受益凭证持有人分配受益；履行相关信息披露义务；负责专项计划终止清算等等。3、托管人和监管银行托管人为专项计划开立专用资金账户，用以归集三家欢乐谷相关基础资产销售收益；监督、核查专项计划管理人对基础资产的管理和运用，确保基础资产安全；出具资产托管报告等。=5、担保人为原始权益人如期足额向专项计划账户划转预期金额的欢乐谷主题公园入园凭证收入提供不可撤销连带责任担保。6、评估机构负责对基础资产价值进行评估。六、专项计划资产的管理安排根据《证券公司资产证券化业务管理规定》，专项计划管理人为受益凭证持有人的利益管理专项计划资产。以基础资产产生现金流循环购买新的同类基础资产方式组成专项计划资产的，应当在专项计划的法律文件中明确说明基础资产的购买条件、购买规模、流动性风险以及风险控制措施。基础资产的规模、存续期限应当与资产支持证券的规模、存续期限相匹配。七、信息披露本专项计划信息披露安排如下：披露内容披露方式披露时间披露机构《季度资产管理报告》；《年度资产管理报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的4月、7月和10月；专项计划存续期间每年的1月计划管理人《季度托管报告》；《年度托管报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的4月、7月和10月；专项计划存续期间每年的1月计划管理人《年度审计报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划存续期间每年的1月计划管理人《收益分配报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站每个兑付日前第3个工作日之前计划管理人《跟踪评级报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划成立日起且在存续期间，每12个月至少公布一次计划管理人《清算报告》深圳证券交易所网站和中信证券公司网站专项计划清算完成之日起10个工作日内计划管理人回售和赎回的相关公告深圳证券交易所网站和中信证券公司网站第三年末和第四年末对应R-20日16:00前，披露《回售登记期提示性公告》；对应的R-16日16:00前和R-2日16:00前，披露《关于回售和赎回准备金账户金额的公告》；对应的R-12日（含）至R-8日（含），披露《受益凭证赎回公告》（如需）；对应的R+1日（不含）后5个工作日内，披露《回售和赎回实施结果公告》计划管理人对受益凭证持有人权益产生重大影响的临时事项深圳证券交易所网站和中信证券公司网站应在知道该临时事项发生之日起2个工作日内向受益凭证持有人作临时披露计划管理人