第五章楼宇知识、物业分类及物业管理

第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理頁第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理目錄段落1–678–910–1415–2627–3940–4344–4748–4950–5455–6566–73政府租契的形式地段詳情政府租契的條件特別類別《城市規劃條例》《建築物條例》現有建築物的監管改動和加建改變用途新地盤及重建項目物業管理《建築物管理條例》9494-9595-9696-9898-100100-104104-105105-106106106-108108-112112-1131.過去數十年，政府已甚少發出實質的政府租契，政府土地承租人（即土地「擁有人」）改為根據賣地條件持有土地。賣地條件有許多種，它們首先會形成合約權利及責任，給予將成為土地「擁有人」的人士一項衡平法權益；在「擁有人」履行該等責任後，合約權利即變成土地的法定產業權(legalestateinland)。由於賣地條件可能規定在所有履行性契諾獲得履行後，政府即發出租契，因此一經履行契諾，即等同於獲發政府租契；在實際效果上，賣地條件成為了「租契」。《物業轉易及財產條例》第14條已對賣地條件所產生的這種情況作出明確規定。94第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理政府租契的形式地段詳情7.現時，政府批地書的年期通常為50年，由文件訂立日期起計。批地書會說明所批出土地的詳情：●於土地註冊處註冊的土地地段號碼；●地段位置；2.：這是政府透過拍賣或招標出售土地時，業主所簽訂的合約。現時，香港大部分政府土地均透過拍賣出售；政府僅在發展條件複雜，或土地用作加油站等非常專門的用途時，才會招標賣地。賣地條件載有賣地的詳情及條件，包括出售地段的詳情、一般及特別賣地條件。此外，雙方亦會簽署協議備忘錄。這兩份文件構成完整的土地銷售合約。賣地條件3.：於批地作特別用途時採用；例如，以私人協約方式批地予公用事業公司、非牟利團體，或批地予新界原居民興建「小型屋宇」（丁屋）。批地條件4.：如業主以現時擁有的土地交換另一幅土地，則會發出換地條件。換地條件5.：如現有的政府租契屆滿，而業主獲得新的批地書，則會發出重批條件。重批條件亦可於遺失現有政府租契的情況下發出。重批條件6.：如政府批出額外土地予土地擁有人（通常為發展商），則會發出增批土地條件。增批土地條件95第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理政府租契的條件一般條件8.賣地條件的一般條件通常涉及的事宜包括：●拍賣的進行：投標價高者得，並應於中標後立即簽署協議備忘錄；●於簽署協議備忘錄時支付訂金，並於二十八日內支付地價的餘額；●在整個年期內繳納地稅的責任；●地政總署署長劃定的地界；●若不遵守一般及特別條件，政府有權重收土地；政府不會就土地的任何改善作出補償；及●一般及特別條件一經遵守，即發出政府租契。特別條件9.特別條件通常就以下事宜作出規定：●建築規約，以確保土地於指定時間內進行發展。大部分建築規約要求於四十八個月內發展，但非常大型的發展項目亦可能獲得較長時間；●土地的「批准用途」，這通常與有關分區計劃大綱圖中所示的土地用途分區對應；●發展條件，要求承租人根據《建築物條例》及《城市規劃條例》發展土地。發展條件亦規定最低及最高樓面總面積、最高覆蓋率、最高高度，以及建築物的設計及規劃；●地段界線（參照平面圖）；●地段面積（以平方米計）；及●土地應付的地稅，通常每年為土地當時應課差餉租值的3%。96第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理●休憩用地條件，要求承租人在土地提供休憩用地作康樂用途，以及美化環境和植樹；●在發展項目中提供康樂設施：鼓勵承租人建設康樂設施。任何提供康樂設施的建築物，均不計入覆蓋率或樓面總面積；●保存樹木和景觀，以防止發展商損害樹木（除非經地政總署署長同意），並要求在非建築區美化環境和植樹；●遵守一般和特別條件之前的銷售限制，禁止發展商於遵守所有一般和特別條件之前銷售任何單位。然而，經地政總署署長事先書面同意，發展商可提前銷售單位，但須遵守地政總署署長施加的條件。如果發展商擬預售發展項目的未建成單位（樓花），則必須根據「同意方案」(ConsentScheme)，向地政總署署長申請同意銷售；●大廈公契，公契須符合地政總署轄下法律諮詢及田土轉易處發出的指引，並提交地政總署署長審批；及●車輛停泊及車輛貨物裝卸：可能規定要提供若干數目的泊車位。特別類別甲種及乙種換地權益書10.政府為實施新界市鎮發展政策，於一九六○至七○年代在新市鎮發展區向村民大量收地，並向土地擁有人作出以下其中一種賠償：●以現金支付收地賠償；或●由政府承諾於將來未指明的時間，在新界市鎮發展區其他地方提供建築土地。如果土地擁有人選擇這種土地交換權利，則簽署「乙種換地權益書」。土地交換權制度的目的在於快速收回土地，避免就應付予土地擁有人的賠償額而引起冗長訴訟。方案亦就「甲種換地權益書」作出規定，適用於收地令發出之前土地擁有人自願交還土地的情況。97第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理新界「丁屋」12.一九七二年，政府推行「丁屋」政策，此政策下的批地具有某些特點，主要內容有：●每名年滿十八歲的男性原居村民，如果能從父系追溯其祖先是一八九八年認可鄉村的居民，則有權向地政專員申請，用象徵式的地價以下列方式批出土地：以私人協約方式批地；附帶若干轉讓限制；●業主可在自己鄉村內適合的地點，興建用於自住的「丁屋」，通常須於批地後三十六個月內建成；●如果村民擁有耕地，則可向地政專員申請免費建屋牌照，在耕地上興建「丁屋」；及●丁屋高度不得超過三層或8.23米（27呎），有蓋面積最多為65.03平方米（700平方呎）。如果地政專員發出豁免證明書，丁屋通常可獲豁免遵守《建築物條例》的若干規定。11.政府於一九八三年取消換地權益書制度。一九九六年，政府制定《新界土地交換權利（贖回）條例》，給予土地擁有人按法定比率獲得金錢賠償的權利，而非對於土地的權利。13.新界丁屋的買賣有特別的規定，包括：●丁屋的批地書通常載有關於出售土地的限制，即使在建築完成後仍然有效；●業主可能須額外補繳地價，這些限制方可取消；●持牌人應參閱批地書，瞭解這些限制是否仍然適用，還是地政專員已發出下列文件取消限制或容忍差異：修訂書；同意書；豁免書；容忍差異通知書；或不反對通知書；●以上文件均應於土地註冊處註冊，因為它們是土地業權契據的一部分；98第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理《城市規劃條例》引言15.規管香港城市規劃的法例主要是《城市規劃條例》，該條例旨為「有系統地擬備和核准香港各地區的布局設計及適宜在該等地區內建立的建築物類型的圖則，以及為擬備和核准某些在內發展須有許可的地區的圖則而訂定條文，以促進社區的衛生、安全、便利及一般福利」：請參閱《城市規劃條例》的詳題。土地用途分區17.根據《城市規劃條例》，城規會編製及出版兩類法定圖則，即分區計劃大綱圖及發展審批地區圖。14.新界物業的另一特點，是有些土地由「祖」或「堂」持有，這種土地持有方式稱為「華人習俗信託」。「祖」或「堂」的成員是宗族的男性成員，這些土地是由司理代表所有成員持有。《新界條例》規定，司理必須註冊為司理，而任何土地銷售均須得到地政專員代表民政事務局局長同意。持牌人在建議買家購買這類物業之前，應要求賣家出示上述同意書，如果同意書有時間限制，則應確保同意書仍然有效。16.城市規劃委員會（「城規會」）根據《城市規劃條例》第3條成立，負責有系統地擬備行政長官所指示的香港某些地區的布局設計的草圖。在執行上，草圖由規劃署繪製，交城規會審批。18.分區計劃大綱圖根據《城市規劃條例》以草圖形式編製，規定：●街道、鐵路及其他主要交通設施；有關屋宇、地盤平整及渠務工程，業主必須獲發《建築物條例(新界適用)條例》訂明的豁免證明書(certificatesofexemption)，證明已獲准無須遵守規定；在某些情況下，建築事務監督會在丁屋竣工時，發出載列租契、新批約或建築牌照條款的完成規定事項證明書(俗稱完工證)(certificateofcompliance)。倘屋宇座落於集體契約的土地上，或屬於舊屋重建，則不會獲發給完工證；豁免證明書及完工證均應於土地註冊處註冊。●即使由於不必遵守《建築物條例》，持牌人仍應清楚注意：99第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理19.分區計劃大綱圖的草圖獲得行政長官會同行政會議批准後，即成為「核准圖則」。分區計劃大綱圖涉及劃作不同用途的分區，例如住宅、商業、工業、休憩用地、政府、團體或社區用地、綠化地帶、保護發展區、鄉村式發展、露天倉庫或其他指定用途。20.發展審批地區圖主要是為分區計劃大綱圖尚未覆蓋的區域而編製的，通常為市區以外地區。發展審批地區圖所示的建議土地用途資料，通常不及分區計劃大綱圖詳細。發展審批地區圖僅自公布之日起三年內有效，並在三年內由分區計劃大綱圖取代。21.《城市規劃條例》就法定圖則的實施及強制執行作出規定，包括：●第4條：城規會可向行政長官會同行政會議建議，收回對草圖或核准圖則所示範圍的設計造成干擾的土地；●第13條：核准圖須由公職人員及公共機構在行使權力時使用作為指引的標準；●第21條：進行或繼續進行違反該條例的發展項目即構成「違例發展」，且規劃署署長可採取強制措施及提出起訴。然而，第21條不包括「現有用途」發展或圖則許可的發展，或已根據第16條獲得規劃許可的發展；●政府租契的條件，這些條件必定要求承租人根據《城市規劃條例》發展土地；及●《建築物條例》的條文，這些條文禁止在收到建築事務監督批准的建築圖則之前開始施工。如果建築工程將會違反任何已根據《城市規劃條例》核准或繪製的草圖，或綜合發展區的核准總綱發展藍圖，則可能不獲批准。●劃作住宅、商業、工業或其他指定用途的地帶或區域；●供政府、團體或社區使用的保留用地；●公園、康樂場地及類似休憩用地；●劃作未決定用途的地帶或區域；●綜合發展區；●郊野公園、沿岸保護區、具特殊科學價值地點、綠化地帶或其他促進環境自然保育或保護的指定用途；●劃作鄉村式發展用途、農業或其他指定鄉郊用途的地帶或區域；及●劃作露天貯物用途的地帶或區域。第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理規劃許可22.分區計劃大綱圖及發展審批地區圖均有多項註釋，註明以下事項：●有關地帶經常准許的用途（第一欄用途）；及●須經城規會許可的其他用途（第二欄用途）。例如，在劃分為住宅用途的區域內，「公寓」及「屋宇」是經常准許的用途（在第一欄中），但「銀行」、「寫字樓」或「零售店」則可能列於第二欄，在向城規會申請後，可能在有條件或無條件下獲准使用。在土地用途分區註釋的「備註」一欄，亦可能註明其他用途或發展限制。23.如建議作出「第二欄」的用途或發展，或註釋的「備註」部分有所規定，則須根據《城市規劃條例》第16條提出「規劃許可」申請。以上申請應提交城規會審批。城規會已發出多項有關指引，可於城規會網站查閱。24.在評估規劃許可的申請時，城規會首要的考慮是分區計劃大綱圖或發展審批地區圖，因為城規會只可在相關圖則的條款範圍內，授予規劃許可。城規會亦應考慮其他重要因素，例如草圖或核准圖則隨附的說明文件所述的規劃政策、城規會發出的申請指引及其他文件。另一項重要考慮因素，是擬建發展項目是否於社區有益。例如，城規會可傾向批准在需要翻新的早期發展工業區興建寫字樓的申請，讓新建築物對該區的一般市容建築及環境帶來重大改善。25.城規會必須於申請遞交後兩個月內考慮申請。批准申請時，城規會可以附加其認為適當的條件。26.對城規會的決定感到不服的申請人，可申請要求城規會進行複檢。如對複檢結果仍然不服，則可向城市規劃上訴委員會提出上訴。《建築物條例》27.香港有關建築物管制的法例主要是《建築物條例》及其附屬法例。《建築物條例》由以屋宇署署長(又稱建築事務監督)為首的屋宇署負責執行。100第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理定義28.《建築物條例》中部分較重要的定義如下：●「認可人士」是指名列於根據第3(1)條備存的認可人士名冊的以下人士：(a)以建築師身分名列於名冊者；(b)以工程師身分名列於名冊者；或(c)以測量師身分名列於名冊者；●「建築物」包括任何住用或公共建築