房地产运营与土地一级开发操作要点

2020/5/2房地产经营与管理土地一级开发项目运作2目录第一部分房地产经营与管理一、房地产开发操作基本流程二、房地产开发企业管理机制优化三、房地产项目投资与战略管理第二部分土地一级开发项目运作一、土地一级开发的基本概念与流程二、土地一级开发项目的操作要点三、土地一级开发的项目融资与投资管理四、房地产企业土地一级开发实践34•房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：◈房地产投资分析与决策阶段◈房地产开发前期工作阶段◈房地产开发项目建设阶段◈房屋销售与出租阶段注：房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。一、房地产开发操作基本流程5◈房地产开发前期工作阶段此阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。◈房地产开发项目建设阶段在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。◈房屋销售与出租阶段房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行，营销策划、销售计划。一、房地产开发操作基本流程6•企业练好内功是项目开发成功的前提•企业内控管理的优化企业组织架构绩效管理人员激励资产优化二、房地产开发企业管理机制优化71、房地产投资的基本涵义：•是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。•房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。•主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式三、房地产项目投资与战略管理8三、房地产项目投资与战略管理2、房地产投资的特点：（1）投资对象的固定性和不可移动性（2）高成本性（3）长周期性（4）高风险性（5）强环境约束性（6）低流动性9三、房地产项目投资与战略管理3、房地产投资的基本过程：投资房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，概括而言，房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。（1）投资分析a.市场分析b.财务分析c.可行性分析。（2）土地开发权的获得土地成本支付巨大，大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。（3）房地产建设开发在此阶段，投资者仍须向金融机构融资以取得资金，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。（4）房地产销售经营10三、房地产项目投资与战略管理4、房地产投资风险控制（1）风险分散——组合投资，多种经营（2）风险控制——资产管理，成本控制（3）风险转移——合理改变经营形式将风险由另一方承担5、房地产投资收益的提升途径（1）投资规模和速度的合理控制（2）投资结构的优化配置（3）投资空间分布的合理配置（4）投资决策过程的科学化11三、房地产项目投资与战略管理6、房地产企业战略管理的基本过程基本过程由战略分析、战略选择、战略实施、战略控制等环节构成。房地产企业战略的核心要素——财务战略（1）财务战略的确立筹资来源：内部融资、股权融资、债券融资、销售自产资本结构：融资成本、权益资本与债务资本的比例股利分配：盈余分配与留存政策（2）新行业市场发展背景下，房地产企业的融资规划和财务战略将成为关乎企业发展成败的关键因素。1213一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发基本概念•经营性土地上市交易（招拍挂）前，要将生地开发整理成熟地，从而达到土地出让标准。•在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，现在也有一些房地产私募基金热衷于分享土地整理过程中的溢价。关键词：土地出让（招拍挂）之前、使土地达到出让标准的开发平整过程、政府主导14一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发流程生地规划调查分析详细规划选择地块出让手续拆迁安置土地平整熟地转让15一、土地一级开发的基本概念与流程•一级开发特点•资金密集型，少则上亿，多则数十亿。•某些业务环节容易产生纠纷，例如拆迁安置。•土地需求受经济环境和政策影响大。•从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益较好，对投资人有较高的吸引力。•越来越多的主流开发商主动参与到一级开发环节中，主要是意图在土地招牌挂过程中得到拿地的实惠和优势。16二、土地一级开发项目的操作要点•一级开发要点•要点一：土地一级开发项目的获取•要点二：项目主体的融资•要点三：土地招拍挂中的技巧17二、土地一级开发项目的操作要点•开发权的获取。一些热点城市有较明显趋势逐步收紧土地开发权。但在二三线城市，房地产企业通常联姻城投、建投、港务等土地一级整理单位开展合作。•开发主体融资。一级开发资金需求量大，征地拆迁一般占总投资的50%以上，且占用时间长，流动性差，减少融资风险、保证融资渠道畅通和多元化是土地一级开发成功的关键。•招拍挂。现行招拍挂制度仍将坚持，但将完善和明确商业规则，防止“一级开发的企业更容易获取该地块的土地使用权”等关联交易和不公平竞争。18二、土地一级开发项目的操作要点•土地一级开发的成本构成•项目前期费用•征地、拆迁费用•公共区域市政基础设施建设费用•区域内公共环境景观建设费用•区域内公共配套设施建设费用•工程建设其他费用•管理费•财务费用•销售费用•应纳税费•不可预见费土地一级开发投融资分析1、资金使用计划2、融资额度及融资成本3、融资渠道及模式4、贷款本息偿还19三、土地一级开发的项目融资与投资管理•政府的传统融资模式•资金来源：财政资金、金融机构贷款和其他资金。•缺陷：地方政府财政资金捉襟见肘，土地一级开发资金不足。•客观上鼓励了土地一级开发市场化、公司化的发展。20三、土地一级开发的项目融资与投资管理•城投公司模式•一些地方政府在实践中将土地储备开发业务交给政府下属的地方城投、建投类公司执行。•利用地方融资平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。•城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。21三、土地一级开发的项目融资与投资管理•城投公司模式存在的问题：•第一，作为政府企业，城投公司所融到的资金投向和收益的实现容易受到政府的影响。•第二，金融监管部门对于土地一级开发业务的政策还存在模糊之处，没有将土地储备中心融资和土地一级开发商融资分开对待。这两类主体的融资行为、属性是完全不相同的，将这两类行为混为一谈，导致政策指向模糊，从而不利于土地一级开发业务融资渠道的拓展。•第三，无论是土地储备机构还是受托的土地一级开发商，取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，由此导致处置土地在现行法律框架下存在较大的法律风险，即储备土地作为抵押物，其实并不具备抵押的合法性；另外，储备土地的价值具有不确定性。22三、土地一级开发的项目融资与投资管理•资产证券化模式•从属于资产证券化的土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。•需要政府给予相应的财政补贴，或者保证土地一级开发上的保底收益。•通过证券化，可以筹集大规模土地开发资金，降低银行信贷等债权融资比例，加大股权融资，使得土地一级开发商的资本结构更加合理，保证融资的持续性。•土地一级开发商使用归属自己的土地出让收益进行市场化融资运作，隔离政府部门和风险之间的联系。•更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、海外融资等。23四、房地产企业土地一级开发实践土地一级开发宏观背景•十二五期间，我国城镇化率将超过50%，且未来10-15年趋势不会发生改变，住房供地的紧张趋势还会继续。•2010年1-6月，31个大中城市累计购置土地面积1.85亿平方米，而累积开发面积只有1.05亿平方米。一级市场的整理储备活动性要强于二级市场的开发销售。•从土地一级开发商的年报来看，各上市公司用于开发土地的现金流充裕，且主要利润来源于一级开发，利润丰厚。上市公司开发区域净利润*（万元）经营活动现金流*（万元）云南城投昆明4,54322,482中天城投贵阳23,184370,928绵世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建设海门、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房发展天津16,074337,009漳州发展漳州7,484123,823*：数据截止到2010年9月30日24四、房地产企业土地一级开发实践利益链条•房地产企业积极参与土地一级开发，是动机、机会和态度三方面共同作用的结果。•动机：一二级土地市场联动，创造更大利润空间。•机会：中央清理地方融资平台，房地产开发商有机会成为地方政府一级土地开发商。•态度：中央对一级土地市场的态度已经明确，倡导退出直接开发过程，转嫁融资风险。房地产企业参与土地一级开发动机机会态度25四、房地产企业土地一级开发实践一级开发收益•一级土地开发收益率不俗。以2009年的一支土地天津土地整理基金为例，若以接近起拍价出让土地，基金年回报率将超过16%，而今年亿城股份和首创股份参与的唐山和海南土地整理项目中，税后投资收益将不低于11%。•政府与公司分成。一级开发的利润率没有二级开发那么高，一般与政府约定的利润率水平在8%到10%之间。通常在土地出让后，还会和政府按照约定比例进行分成，从而实现土地增值收益。•政府保底收益。例如云南城投与昆明市政府签订协议，保底税后收益率为5%，不足时由政府补齐。•一二级联动最大化收益。开发商可以以较低的成本获取土地，保证二级开发的优厚收益。26四、房地产企业土地一级开发实践开发商参与一级开发优势•信息优势。开发商在一级土地开发过程中，已经和地方政府有过长时间的互动，双方捆绑关系进一步深化。对地块价值和前景了然于心，利用信息不对称，通过设置供地条件，在土地出让中占得先机，从而将土地收入囊中，这已是行业众所周知的路径。•规划优势。在土地一级开发收益分成过程中，开发商成为土地设计的“准规划部门”，可利用规划和设计的改变，使土地规划对自己日后的二级开发产生正面影响。•成本优势。另外，在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。27