XXXX年新国八条解读_行业发展研判及应对策略建议_44P_思源

新国八条解读、2011年行业发展研判及应对策略建议新国八条解读、2011年行业发展研判及应对策略建议目录新新国八国八条条解读解读1220112011年行业发展研判年行业发展研判3思思源源应对应对策略建议策略建议2011年楼市调控再次重磅出击，创史上最严……出台背景出台背景u去年“9.29”新政后房价仍继续上涨，2010年12月市场成交量再度发力，整个成交量再创新高；u2011年1月以来全国重点城市成交量虽然环比下降，但仍高位运行，政府抢先出手以防范再度出现量价齐升的被动局面；先出手以防范再度出现量价齐升的被动局面；u各地正在陆续落实之前的政策，此时点上出台新一轮调控政策，向地方政府表明中央调控房地产的坚定决心；u2011年是“十二五”开局年，只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现经济平稳发展目标的可能；u两会前民意及舆论压力再次增大。新国八条重点从四个角度对市场进行调控新国八条重点从四个角度对市场进行调控第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。第四条：强化差别化住房信贷政策。第六条：合理引导住房需求。第二条：加大保障性安居工程建设力度。第五条：严格住房用地供应管理。1、抑制需求2、增加供给新国八条第一条：进一步落实地方政府责任。第八条：坚持和强化舆论引导。第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。3、对房价等进行预期管理4、加强对地方政府约束与以往调控不同之处主要有四点与以往调控不同之处主要有四点一、首次要求地方政府制定房价调控目标二、从个人、企业、交易评估、转让四个方面加强了税收的管理力度新国八条的四点不同了税收的管理力度三、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍四、限购政策全面推广新国八条的四点不同总的来看，在信贷、限购、征税要求上更严，尤其是限贷和限购政策砝码不断地从严加重总的来看，在信贷、限购、征税要求上更严，尤其是限贷和限购政策砝码不断地从严加重调控关键点对比2011.1.26调控措施表述2010.9.29调控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地居民购房供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。u从内容上，”新国八条”可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。ü一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。ü五个加强：从税收、信贷、土地供应、限购、保障性住房落实及约谈机制五个方面进行强化。ü两个持续：持续加大保障性住房建设、持续引导住房理性消费。u从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。u从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。小结小结u从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。ü通过限购、限贷及税收三大政策，加大抑制投资投机性及再次改善性购房需求，直接导致整体市场需求减少。ü增加保障性住房有效供应，进一步解决中低收入者居住需求，分流需求。u从政府角度来看，当前新政下政治与经济两大诉求相矛盾。ü政治诉求：住房民生、社会稳定ü经济诉求：财政收入、经济增长u因此，如果楼市热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，不能认为行业利空这轮已经出尽。国八条落实情况国八条落实情况截止3月5日，国八条执行城市已增加至27个。各大主要城市国八条落实细则对比各大主要城市国八条落实细则对比城市二套房首付不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍限购调整税收优惠政策房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企落实地方政府责任全国√√√√√√√√青岛√√√√√√√上海√√√√√√√√√贵阳√√√√√√√√北京√√√√√√√√成都√√√√√南京√√√√√√√√无锡√√√√√√√√银川√√√√√√√√济南√√√√√√√杭州√√√√√√沈阳√√√√√√√√大连√√√√√√√苏州√注：1、主要以思源已有分支机构的城市为主；2、按细则出台的时间顺序排列。各城市国八条落实细则评价各城市国八条落实细则评价北京：外地人购房需提供5年纳税证明；开发商定价与成本差异过大将追责。上海：提高改善型公积金二套房贷首付至60%；3月底前公布2011年房价控制目标。部分城市细则与国八条不同之处部分城市细则与国八条不同之处纵观27个城市的限购细则，大多数城市都能按照“新国八条”中的基本要求执行，但松紧程度不尽相同。各地在限购门槛、限购执行期限等方面各有文评价评价60%；3月底前公布2011年房价控制目标。成都：中心城区停购三套房；未明确外地人购房最低纳税时间。天津：规定一次性公布所有房源售价。贵阳：一环内限购；规定房价涨幅不高于去年平均值。无锡：首套房公积金贷款比例不低于20%。长沙：90平米以下新建商品房遭遇限购。注：细则与国八条相同城市不再罗列。各地在限购门槛、限购执行期限等方面各有文章。北京、上海政策更为严格；其他城市限购力度相对宽松，比如：成都仅对“主城区”限购、贵阳更是明确仅对“一环内”限购；多数二线城市采取1年为纳税时限；石家庄提出了细则的有效期限；长沙以面积划分限购范围，调控力度有所减弱。各地细则虽然被称为“史上最严厉”，但并不完善，政策的“空子”已经暴露出来。思源认为：当前新政虽严，但仍存在不少机会思源认为：当前新政虽严，但仍存在不少机会客户资料核实环节复杂，可操作性弱；土地增值税无具体可行清算标准；新政只针对住宅类物业，没有提到商业地产；只提到连续纳税记录，但没有提起止时间；不同城市限购范围较“新国八条”规定相对温柔；监管体系缺陷产生了一些可操作的漏洞；监管力度参差不齐，政策在执行层面上会打折扣。目录新新国八国八条条解读解读1220112011年行业发展研判年行业发展研判3思思源源应对应对策略建议策略建议2011年调控重压之下，楼市何去何从……从5个维度对2011年行业发展进行研判从5个维度对2011年行业发展进行研判政策市场房地产开发企业购房者产品2011年行业走势历次调控政策与市场表现回顾历次调控政策与市场表现回顾ü2007年的“9.27”新政出台打破了房地产市场自2006年以来持续的量价齐升形势，房价上涨趋势得以控制，在8个月内趋于平稳。ü2008年8月起，房价连续7个月出现下滑，成交量亦下滑，市场整体疲软。2008年的“10.22”新政释放了大量利好消息，为房地产市场的全面复苏打下良好政策基础。ü2009年3月开始，房价持续攀升，成交量大幅增加，在2010年政府密集出台了“4.15”新政、“9.29”新政，房价和成交量上涨幅度回落，房价也再次趋于平稳。989910010110210307.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1211.111.2环比销售价格指数变化图（2007.1—2010.12）新建商品住宅环比销售价格指数2008年10月：《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》2007年9月：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2008年10月：《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》2010年4月：新国十条2010年9月：国五条2011年1月：新国八条数据来源：国家统计局历次调控政策与市场表现总结历次调控政策与市场表现总结p受由市场对政策的应激性，在利空政策出台后的2-3个月内，房价的涨幅会有显著下降；p因大部分购房者会观望而暂缓购买，市场成交量亦有所下滑。p比较几次调控，市场反应时间越来越短，政策灵活度和及时性越来越高。p比较几次调控，市场反应时间越来越短，政策灵活度和及时性越来越高。2010年频繁出台相关政策，政府的调控力度和频率可见一斑。p往年的调控都并未从政策层面控制市场需求量；新国八条直接通过行政手段干预了市场需求量，本次的调控效果会更显著。政策未来走势研判政策未来走势研判p在短期内会严格执行“新国八条”，但执行时间长短视市场反映而定，这取决于价格和成交量。1、如果房价仍呈较大幅度上涨，政府会进一步出台更加严格的政策以达到调控目标。2、如果出现2008年的量价齐跌局面，对房地产行业的发展产生不利影响，政府可能逐渐放松执行力度。p若保障性住房体系能够得以迅速建立，一旦中低端群体的住房需求被有效解决，政策也会出现放松的可能。保障房对市场供求关系的影响保障房对市场供求关系的影响2010年商品房销售面积10.43亿平方米，同比增加10.1%，其中住宅销售面积为9.3亿平方米，同比增长8.0%，约900万套。从逐月数据看，2010年商品房销售面积增幅自年初逐2010年商品房销售面积增幅自年初逐步回落，年末有明显增加。今年全国房地产市场将新增保障性住房约1000万套，首次出现保障性住房供应大于商品住宅的情况。保障性住房的大量供应将会对商品住宅尤其是中低价位中小套型的产品产生巨大的冲击。保障房申请人资格在收入标准和家庭财产标准方面，各地政府界定的弹性空间较大，在具体执行过程中存在操作空间，必然会对中小套型商品房客户需求产生分流。保障房对开发企业的影响保障房对开发企业的影响保障性住房的机会：成本较低，利润稳定（实际操作中5%）可以通过承担保障性住房任务与地方政府进行资源交换市场及产品可控，对调整自身商品房产品开发策略有利ACB保障性住房对不同开发商的影响在市场宏观调控的大背景下，存在资金链问题的地方企业，利润稳定的保障性住房项目可能是其抵抗政策市场风险的最优选择。保障性住房有变成政治任务的可能性，由于存在地方土地优惠政策等资源交换的可能，保障性住房具有一定吸引力。龙湖等高端产品线的开发商转向保障性住房的可能性不大，但已经有中低端产品线的企业应抓住转向保障性住房开发的条件和机会，如万科和保利等A地方中小型企业C大型民企B大型国企12月反弹期“新国八条”后市场成交量会短期锐减，年底回暖，但整体必将下滑“新国八条”后市场成交量会短期锐减，年底回暖，但整体必将下滑在短期内市场成交量将锐减，并维持低位释放，但年底迫于财政需要，调控或将惯性松动，反弹力量强劲，市场放量的可能性很大。2011年全年8-11月5-7月2-4月速冻期冷冻期常温期2011年全年整体成交量将下滑：20%-25%2011年整体市场价格仍将高位稳定运行2011年整体市场价格仍将高位稳定运行p整体成交价格：基本稳定，年底局部市场可能会小幅上涨p计划新开盘项目：价格预期下调p老盘后期项目：价格维稳具体到不同级别的城市，各自市场反应也会不尽相同具体到不同级别的城市，各自市场反应也会不尽相同u整体成交量下滑，前期低迷，后期有可能回暖。二线城市量、价出现分化：三、四线城市二线城市各级城市影响迷，后期有可能回暖。u成交均价基本稳定，年中局部下滑，年底局部反弹或上升。二线