论我国房价与地价的关系

论我国房价与地价的关系【摘要】：我国房价和地价的关系一直是学者讨论的热点话题，究竟是房价拉动地价，还是地价拉动房价，二者的关系一直处于争论之中。该文从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系的影响进行系统、深入地研究，并对进一步规范房地产市场秩序，理顺地价和房价形成机制等提出政策建议。【关键词：】房价，地价，理论、实证、政策建议引言经过几十年发展，我国房价保持整体快速上涨的格局，目前，房价已经成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资的热点。从成本角度看，地价是房价的重要构成部分，2004年我国全面实施经营性用地“招、拍、挂”以来，各地地价呈现明显的上涨趋势，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受业界和社会各界关注的热点问题。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈。一些人认为，房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。究竟是房价高决定了地价高，还是地价高决定了房价高，房价与地价之间存在着怎么样的内在关系，这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。一、房价的特征与地价的涵义1房价的特征房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等特性。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。2.地价的涵义土地具有资源和资产两重性质。土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。土地固定资产价格，是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。二、房价与地价的理论解释国内学者关于地价与房价关系的理论研究是多视角的，笔者尝试将这些理论文献分别进行归纳，通过比较来阐述该领域研究的进展和发展趋势。（一）从成本构成的角度分析地价与房价的关系用成本法的公式分析地价构成为：地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益；房价构成为：房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。因此，建设部政策研究中心在《怎样认识当前房地产市场形势》中提出：地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。而国土资源部发布的《2004年中国重点地区和主要城市地价动态监测报告》则指出，虽然地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。报告认为，房地产市场需求强劲，房屋供不应求，房价上涨使开发商对土地的需求增加，并拉动地价上涨。二者的观点基于两个方面的认识，一是地价是房价的重要组成部分之一，二是房地产价格是由它的供求关系决定的。利用房价与地价数据及房地产开发过程中的成本构成，许多学者通过分析地价与房价的变化规律、地价占房价的比例及开发利润率等，阐明了地价与房价之间的关系。邹晓云指出由于地价概念不统一，将土地成本和土地所有权收益价格混淆起来，造成了目前关于中国房价中地价所占比例偏高的错误判断。尽管近年来中国地价和房价变化趋势基本一致，但二者的变化方向和速率却并不一致，很难找到地价与房价之间变化的必然关系。从成本结构来看，土地成本和构成房价的其他成本在房价形成中所起的作用一样，因此，地价不是房价偏高的决定性因素。郭辉指出目前地价占房价的比重过高，地价的变动将会对房价产生较大的影响。目前中国房价飞速攀升，从某种程度上说正是土地出让制度改革所导致的地价上涨的推动作用造成的。刘润秋、蒋永穆认为虽然成本法公式反映了地价是构成房价的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，因此地价与房价并不存在绝对的相关关系。他们认为基于三方面的原因地价不能决定房价：（1）土地产品的价格决定地租；（2）房市过热条件下地价对房价无约束力；（3）决定房价的因素是市场行情而非成本。而基于另外两方面的原因可以认为房价是地价的决定性因素：（1）需求是拉动房价上涨的动力，房价上涨是推动地价上涨的原动力；（2）地价生成机理的实证分析表明房价是地价形成的决定性因素。张文新、蒋立红从国际视角探讨发达国家地价与房价的比例关系时发现，二者的关系较为复杂，可以分为4类：地价低房价也低、地价低房价不低、地价高房价不高、地价高房价也高。张清勇的研究指出：各国地价占房价的比例呈现随时间不断上升的态势，而各国内部不同区域间地价占房价的比例也有很大差异。因此，简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系。（二）从市场供求以及运行的角度分析地价与房价的关系刘琳、刘洪玉首先从需求角度出发，指出由于土地的自然供给没有弹性，并且土地的供给是由政府垄断的，因此中国土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。与此不同的是，增量市场中的房价则由供给和需求共同决定，不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高是房价高的结果而不是原因。然后，他们从供给角度出发，指出由于土地的开发经营成本首先发生，然后经过一个建设周期形成最终的房价，因此，地价作为房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。最后，利用四象限模型，他们分析了地价与房价在土地市场和房地产市场的相互作用中的转化过程，得出结论：笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。周京奎从房地产供给和需求的角度、金融支持的角度研究影响房价变化的因素，提出3条地价与房价的互动传导路径。路径1：货币供应量－银行贷款－房地产投资－房价；路径2：房地产投资－居民可支配收入－房价；路径3：土地购置面积－地价－房价。路径1体现了金融支持对房价的影响，路径2体现了房地产需求增加带动房价上涨，导致房地产供给增加，进一步影响房价的路径循环；路径3体现了中国土地出让制度改革影响地价与房价的路径循环。这3个路径都直接影响房价，并通过房价影响地价，而地价对房价的影响只能通过路径3来实现。（三）从市场结构变化分析地价与房价的关系，实行土地招拍挂出让后，学者们开始将研究视角转入到从市场结构的变化来分析地价与房价的关系。姚先国、黄炜华认为政府对土地一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。招标拍卖出让实际上主要是重新调整了政府与房地产开发商之间的利益分配关系，政府收回了本该属于土地所有者所有而被房地产开发商占有的部分土地收益，并结束了房地产开发的暴利现象。与此观点截然不同的是，浙江省企业调查队课题组指出，市场化的招标拍卖方式造成土地交易价格连续上涨，高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环。但是，更多的观点则认为，实行土地招拍挂出让后，土地市场和增量房地产市场竞争性的加强带来了两方面的影响：一是地价回归到真实的价格水平，但并未引起房价上涨；二是地价的变动对房价的影响将降低。如：毛中根、林哲认为土地招拍挂的实施，一方面，实现了交易地块本身的市场价格，保证了国家土地所有权收益更好的实现；另一方面，土地显现出了自己的真实价格，这个价格相对于协议出让下的土地，价格是有显著的提高，但事实证明，地价与房价的关系复杂，地价高并一定对应着房价高，地价低也不一定对应着房价低。因此，认为过高的房价是由于过高的地价造成的观点是没有理论根据的。三、房价与地价的实证（2015年数据）一线城市房价增速虽然有所放缓，但依然维持较高水平.9月一线城市新房房价环比涨幅由上月的2.1%放缓至2.0%，虽然已经连续三个月回落，但依然接近2013年上半年2.5%的峰值，增速依然保持较高水平。其中深圳新房价格环比继续大幅上涨4.0%，增速继续有所放缓，但以相当高的环比增速引领一线城市房价涨幅。北京房价环比涨幅较上月小幅下降0.2个百分点至0.9%，上海环比涨幅由8月1.3%扩大至9月1.6%，广州由前月0.9%提高至9月的1.4%。一线城市二手房价格环比涨幅小幅放缓0.40个百分点至1.73%，依然保持较高水平。深圳9月二手房房价环比上涨3.3%，虽然涨幅较8月收窄1.1个百分点，依然保持高位。北京、上海二手房房价环比增速小幅收窄，涨幅分别由前月的2.0%、1.1%收窄至1.4%、1.0%.二三线城市房价维持平稳.二三线城市新房房价总体维持平稳。9月二线城市新房价格环比涨幅持平于0.17%水平，三线城市新房价格环比跌幅进一步由上月的0.06%收窄至零。二手房方面，二三线城市环比涨幅基本稳定。二线城市二手房房价环比涨幅由上月的0.20%小幅收窄至0.15%，三线城市环比涨幅由上月的0.04%小幅收窄为0.03%.城市化的发展推动了地价上涨，供需矛盾的深化必然导致地价上涨。四、规范房价地价的政策建议地价是一种需求价格，如今的地价已由过去的高地价到目前拍卖土地无法落槌的局面，这些都是国家采取调控政策之后所产生的结果，房价也因此从过去的“天价”回落到大众可以接受的程度，所以说地价与房价关系密切。而房价的影响因素也十分复杂，比如取得土地的成本费、前期土地开发费用、管理费、前期投资利息、销售税等。为了缓解地价飚升对房价上涨的压力，我们必须要对土地市场进行整顿。首先是要建立土地收购储备制度，通过政府这支无形的手来调节土地市场，做到一个口子进，一个口子出，严把土地供应这道闸门，比如济源市政府为了调节稳定土地市场，在2002年政府就专门成立了土地收购储备中心，提出了“统一征用、统一规划、统一出让、统一开发、统一管理”的“五统一”管理模式，对调节土地市场起到了很好的作用。目前，我国大多数城市都建立了土地储备制度，其目的就是对土地进行更好的管控。其次，是通过建立相关的土地政策措施，公开、公平的招投标等，让地价更趋于合理。第三，提高购房者购房的积极性，比如目前相关部门出台的对购房的公积金贷款、“新国五条政策”、贷款额度增加、这些都有利于实现对购房的信心，让普通人买得起房。第四是在有偿使用取得土地使用权过程中，还应综合考虑土地价格和开发商的后期运作能力来决定中标者，这样做的目的是防止“烂尾楼”发生，在保证开发商利益的同时，降低房价的运作成本。综上所述，针对目前社会上关于房价与地价之间沸沸扬扬的纷争，在经调查以及对相关观点进行系统梳理后，个人认为：地价是一种需求价格，如今的地价是由于房价而产生了对土地强烈引致需求的结果。而房价的影响因素十分复杂，由于容积率的调节以及后期的运用成本等，使得地价对房价产生了明显影响，但房价又更多地与楼盘所处的区位、面临的经济形势等经济因素有关，需要积极应对。参考文献：1.【R】《浅谈房价与地价的关系》2.财经证券要闻、来源：光大证券、徐高2015.10.24全国房价继续平稳增长一线城市增速依然较高3.李东，刘志慧近年来我国地价上涨的成因及对策分析商场现代化2008(27)4.杜诚程;李江浅析我国城