房地产信托融资渠道研究

未完成未完成房地产信托融资渠道研究华智信托融资咨询信托融资简介信托融资简介信托融资简介信托融资简介X信托融资是一种委托贷款行为，是通过信托公司、银行等金融媒X信托融资是种委托贷款行为，是通过信托公司、银行等金融媒介，由最后信托公司向最后贷款人进行的融资活动。它属于间接融资的一种形式从信托发展方向来看将逐渐去银行化和去债融资的种形式。从信托发展方向来看，将逐渐去银行化和去债券化。X相比其他银行贷款之外的融资渠道，房产信托：灵活，但有局限；民间融资：方便，但成本高；海外资金：有实力，但难交往；过桥贷款：可应急，但风险大。我国信托发展的五个阶段我国信托发展的五个阶段我国信托发展的五个阶段我国信托发展的五个阶段对信托公司的规范历程对信托公司的规范历程对信托公司的规范历程对信托公司的规范历程对银行业务的规范历程对银行业务的规范历程对银行业务的规范历程对银行业务的规范历程重要政策概览重要政策概览重要政策概览重要政策概览序号日期名称序号日期名称12011年01月27日关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知22011年01月13日关于规范银信理财合作业务有关事项的通知32010年11月12日关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知知42010年08月24日信托公司净资本管理办法52010年02月11日关于加强信托公司房地产业务监管有关问题52010年02月11日关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知62010年02月10日关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知问题的通知72011年01月27日关于进一步规范银信合作有关问题的通知房地产信托监管历程房地产信托监管历程房地产信托监管历程房地产信托监管历程房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景X在信托行业经历07、08两年的“寒冬”后，在银信合作业务、证X在信托行业经历07、08两年的寒冬后，在银信合作业务、证券投资信托业务受限的情况下，房地产信托似乎成了信托公司最后一根“救命稻草”从2010年来看他们重点关注的是一线后根救命稻草。从2010年来看，他们重点关注的是线城市的中高端住宅项目和商业地产项目，也关注二线城市的中高端住宅项目和商业地产项目同时涉及部分工业地产项目端住宅项目和商业地产项目，同时涉及部分工业地产项目。X华智咨询认为，作为国民经济重要支柱的房地产业目前占据社会固定资产投资三分之一左右，与钢铁、建材、家电家居用品等60多个子产业密切相关，并对维持金融业稳定和发展，推动居民消多个子产业密切相关，并对维持金融业稳定和发展，推动居民消费结构升级，改善民生都具有举足轻重的作用。因此，在央行调控银行对房地产开发贷款，灵活的信托融资渠道将发挥作用。控银行对房地产开发贷款，灵活的信托融资渠道将发挥作用。房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景X高储蓄率决定着信托投资市场前景较好，尤其是在CPI增长处于X高储蓄率决定着信托投资市场前景较好，尤其是在CPI增长处于高位，居民在银行里有大量储蓄需要理财，信托投资成为居民货币资产保值增值的良好渠道信托资产规模快速增长从206年币资产保值增值的良好渠道。信托资产规模快速增长，从206年3500亿元增长到目前3万亿元左右。X在2010年房地产调控的大背景下，银监会加紧调控信托业务，收紧房地产信托渠道闸门。与此同时，目前房价处于高位，信托公司出于自身风险控制的考虑，不得不放慢发行房地产信托产品。在前房地产调控的背景下商业银行经按照监管要求对房地X在目前房地产调控的背景下，商业银行已经按照监管要求对房地产商收紧了信贷闸门，如果调控继续下去而不能明显奏效，不排除会断掉地产商通过信托融资这条渠道的可能性。房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景房地产信托融资大背景X2011年以来，在监管部分加强房地产信托业务调控下，信托公司X2011年以来，在监管部分加强房地产信托业务调控下，信托公司在发行房地产信托计划的过程中对开发商资质、开发项目要求更加严格：加严格：–房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东必须具备二级资质、项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件；具备二级资质、项目资本金比例必须达到国家最低要求等条件；–第一还款来源要充足、可靠；–此外还要对抵质押等担保措施情况及评价；此外还要对抵质押等担保措施情况及评价；–对项目到期偿付能力评价及风险处置做好预案。X当年房地产信托融资成本面临着上升压力：一方面是由于银监会调控信托业务导致信托公司提价；另一方面则是由于银行加息致资金成本的上升。房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势X比银行贷款要求低：银行贷款受“四证”、开发资质等条件的限X比银行贷款要求低：银行贷款受四证、开发资质等条件的限制，而且不能在资金链最紧的时候及时提供帮助；信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质信托凭借其灵活的投资条件可放宽至三证和三级开发资质，信托凭借其灵活的投资方式，可根据开发商实际情况，量身定做融资方案。X信托融资灵活多样：融资方式上，除此信托贷款之外，还可以股权投资附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进行投资；融资规模上，一般房地产信托最低5000万，上限可达到20亿；融资期限上，可以是短期的过桥融资，也可以为2年左右的中期投资。房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势房地产信托融资的优势X信托融资审批较快：以信托公司自主发行理财产品为例，从项目X信托融资审批较快：以信托公司自主发行理财产品为例，从项目立项到资金到位，在1月左右全部完成，如果直接对接资金池，速度更快速度更快。X高端客户吸引力大：房地产项目通常收益较高，虽然伴随风险较大，但都在我国信托法规框架下风险可靠，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。房地产信托融资的劣势房地产信托融资的劣势房地产信托融资的劣势房地产信托融资的劣势X信托融资成本较高：2009年初至2010年初，房地产信托融资成X信托融资成本较高：2009年初至2010年初，房地产信托融资成本已经从10%左右上升到13―14%左右；2010年中过后，成本上升到17%左右；目前房地产信托融资成本已经上升到20%左上升到17%左右；目前房地产信托融资成本已经上升到20%左右。X信托融资风险较高：信托融资退出机制僵硬，相比银行贷款有较大局限性，信托到期后如遇还款来源问题，房地产开发商将面临着重大损失的风险。信托融资期限较短信托产品发行周期有限所以不能作为长期X信托融资期限较短：信托产品发行周期有限，所以不能作为长期融资的有效工具，靠发信托凭证来解决部分短期融资是可以的，但对长期的、大规模的项目融资作用有限。房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）X信托贷款–向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。X股权投资附加回购条款–以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。附加回购的股权投资条件参照信托贷款。X股权收益权投资股权收益权投资–以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）房地产信托融资方式（交易结构）X其他财产收益权投资X其他财产收益权投资–如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。XREITsXREITs–以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金收入作为支付投资者回报的来源。信托融资三大步骤信托融资三大步骤信托融资三大步骤信托融资三大步骤X设计“资产包”–在明确信托融资筹集的资金用途下，“资产包”设计直接关系到信托融资的成败。“资产包”质量好坏是信托公司、银行考察的重点，也是信托产品投资者决定是否购买的重点，“资产包”质量好坏也也是信托产品投资者决定是否购买的重点，“资产包”质量好坏也将直接关系到信托融资成本的高低。X选择合作银行X选择合作银行–信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位。首先，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。其次，合作银行能帮企业发行信托融资出谋划策，企业可请合作银行先按其风险管理程序预评估一遍。信托交易结构X信托交易结构–信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、手续费、抵押质押等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。押等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。房地产信托融资方案设计要素（非绝对）房地产信托融资方案设计要素（非绝对）房地产信托融资方案设计要素（非绝对）房地产信托融资方案设计要素（非绝对）X信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合；X信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/直接对接资金池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金；X信托投资规模：5000万—20亿；X信托期限：2年（含）以下；X信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成；X信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量，包括资者预期报和信托费部分如过商银行发行财括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等；X信托方案的风险控制措施全程帐户监控销售回款帐户锁定土地使X信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质押；企业法定代表人个人连带责任保证等。表人人带责任等信托方案的一般操作流程信托方案的一般操作流程信托方案的般操作流程信托方案的般操作流程1.开发商与信托公司初步接洽，沟通融资需求；2.开发商准备相关材料，出具相关文件，信托公司初审，进行尽职调查，双方确定融资方案；信托公司起草相关协议文本方确认并签署落实抵押质押公证3.信托公司起草相关协议文本，双方确认并签署，落实抵押、质押、公证等保障措施；4信托公司向属地银监局履行发行前报备程序报备期结束开始发行理财4.信托公司向属地银监局履行发行前报备程序，报备期结束开始发行理财产品；5信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入5.信托资金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日将信托资金注入拟投资的项目；6.信托公司派驻相关管理人员，对项目进行日常管理，定期披露项目进展；信7.信托期限届满，融资主体还本付息或股权回购主体完成股权回购事宜，信托清算完成，信托终止。信托贷款融资案例信托贷款融资案例信托贷款融资案例信托贷款融资案例股权投资附加回购条款融资股权投资附加回购条款融资案例案例股权投资附加回购条款融资股权投资附加回购条款融资案例案例租金收益权信托融资案例租金收益权信托融资案例租金收益权信托融资案例租金收益权信托融资案例1.信托名称：昆明假日百货租金收益权投资。2.成立时间：2009年2月。3.信托规模：人民币1.2亿元。4.信托期限：1年。5.信托内容：由民生银行发行理财产品，信托资金募集完毕加入我公司成立的单一资金信托，我公司再以自己的名义受让上海国之杰投资发展有限公司持有的昆明假日百货租金收益权(租期2008年11月1日到2017年)信托期限届满前由上海国杰溢价购该租金收益权上海国2