房地产抵押与评估风险防范

房地产抵押与评估风险防范目录一、引言：金融与房地产、评估行业的关系二、房地产市场与房地产价值三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范四、房地产抵押与抵押价值实现过程中的评估制度体系问题五、房地产抵押的操作风险与防范一、引言：金融与房地产、评估行业的关系一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系例如：80年代美国经济遭受泡沫经济的严重冲击，对金融体系也造成严重打击。在事后的研究与分析中，房地产泡沫被认为是引发金融危机的重要因素，而不当的评估行为被作为导致泡沫经济的原因之一受到广泛指责。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系为规范评估执业行为，保护国家和公共利益，在综合各方面考虑的基础上，1989年美国国会通过了《金融机构改革、复原和强制执行法令》(FIRREA)。这是美国关于评估管理方面的重要立法，也是政府干预、管理评估业的开始和最直接体现。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系1、历史上金融危机与房地产业及评估行业的关系该法令中第11章是专门针对“涉及联邦交易”评估业务的规定，指出“本章是为了在涉及不动产的交易中维护联邦金融和公共政策的利益，要求涉及联邦交易中所采用的不动产评估须提供书面形式报告，遵守统一准则，并由专业能力已获证实并始终处于有效监督的人士完成。”《金融机构改革、复原和强制执行法令》的制定标志着评估管理体系的形成，该法制定以后至今十年的实践证明，这部法令对美国评估业的当代发展发生了重要影响。一、引言：金融与房地产、评估行业的关系2、评估行业监管现状1993年我国《房地产管理法》确立实行房地产价格评估制度，开始了房地产估价师、土地估价师资格考试、注册、执业活动。评估机构和人员的从业资格实行行政许可。在技术规范方面，房地产、土地评估均有国家标准。建设部、人行和银监会联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套的技术规则《房地产抵押估价指导意见》一、引言：金融与房地产、评估行业的关系2、评估行业监管现状建设部、人行和银监会联合制定的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程。银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》也有相关要求。二、房地产市场与房地产价值二、房地产市场与房地产价值1、房地产与房地产价值对于房地产的认识涉及其物质形态、功能性和财产权利三个方面：•房：它具有物质形态、功能形态；•地：除具有房的特性外，还具有位置的唯一性；•产：泛指权利、财产。财产分为动产和不动产；权利有不同的权利类型。•房地产价格：是在一定条件下形成的，其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值，以及房地产的使用和权利状况。二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（1）从层次上分，房地产市场可分为：一级市场，主要指土地的供应和需求市场；二级市场，主要指商品房买卖市场；三级市场，主要指房屋二手房市场和房屋租赁市场。如以北京房地产市场为例二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（2）从用途结构上分，房地产市场可分为：•住宅市场；•商业用房市场；•写字楼市场；•工业厂房市场等等。如以深圳房地产市场为例二、房地产市场与房地产价值2、房地产市场（3）从区域上分，房地产市场是一个区域性的市场，每个城市都有其明显的区域市场特征，每个城市的每个区域也都有其明显的特征。因此，对于每一个项目的房地产价格的把握，都应清楚是在什么市场层次面上、什么市场结构用途、哪一个市场区域的价格。二、房地产市场与房地产价值3、房地产估价方法与价值基准二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路房地产估价技术途径基本上按照5条线来界定：（1）不同目的估价（2）不同房地产用途（3）不同权利类型（4）不同类型房地产（5）不同的估价方法二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（1）不同目的估价估价的目的是确定评估价值的基准。估价的价值标准有：公开市场价值和非公开市场价值。《房地产估价规范》确定了抵押、拍卖、课税等12种估价目的。※分清价值基础很重要，是属于公开市场下的价值还是非公开市场下的价值。限制条件：界定市场波动，明确对市场价值有影响的因素。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（2）不同房地产用途房地产分住宅、工业、商业、办公（写字楼）、综合等不同用途，不同的用途房地产估价的影响因素、市场背景、方法选择都不同。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（3）不同权利类型同样一个标的物在不同权利状态条件下，价格表现是不同的。例如：•土地包括：出让、划拨、集体三种大的权利类型。•房地产包括：出让、划拨、集体三种土地权利类型上的房地产。•他项权利：抵押权、承租权、地上权、地下权、地役权、留置权等其他他项权利。•评估时应明确权利取得方式、评估设定条件、变现处置条件等事项。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产主要分为土地、在建工程、预售商品房、已领取房产证的房地产。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产土地评估：土地根据“生熟”程度分为生地、毛地、熟地。•生地是指已完成了土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建设的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。•毛地指已完成了土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具备三通（通道路和临时水、电）或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建设的土地。•熟地指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建设的土地。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（4）不同类型房地产在建工程评估：一般适用于成本法和假设开发法,成本法采用房地分估综合计价,假设开发法求出的是房地产总价值。已领取房地产权证的房地产分为划拨土地上的房地产、出让土地上的房地产、集体土地上的房地产；划拨土地上的房地产评估价值应为市场价值扣出让金、出让土地上的房地产评估价值即为市场价值、集体土地上的房地产评估价值只考虑建筑物现值。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路（5）不同的估价方法见前部分“估价方法与价值基准”。二、房地产市场与房地产价值4、房地产估价技术思路每一个评估项目都要从以上五个方面进行分析判断。估价结果应与“价值定义”一致，所应用的可比实例一定要统一到待估房地产条件下才具有可比性。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范1、目前房地产评估存在的问题房地产评估制度建立十二年来，房地产评估行业有了飞跃发展，但实践中也暴露一些问题。如：（1）迎合委托方要求，高估或低估标的物价值，出具不实评估报告；（2）评估报告质量不高，技术水平亟待提高；（3）不顾资格实力，超营业范围承揽评估业务等；（4）不正当竞争泛滥，收费打折、给回扣现象严重；（5）评估机构鱼龙混杂、良莠不齐。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施①评估技术风险防范包括：价值定义界定、估价方法选择、估价案例选择、参数选择、计算审核、高估价值等环节可能出现的风险防范。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施②实地勘察风险防范评估必须到现场进行实地勘察、记录，必须弄清楚标的物的实际状况及使用利用状况，现场要全部踏勘，并与委托方提供的资料核实，要防止出现评估标的物与实际标的物不符的情况。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施③产权审核风险防范评估价值定义的界定取决于对标的物权利状况的判断，房地产价值就是房地产权利价值。产权审核至关重要。报告中价值定义、登记、权利状况必须说明清楚，如有设定或假设条件，必须注明。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范2、评估机构对评估风险应有的防范措施④职业道德风险防范评估结果的准确取决于客观和主观两方面，其中客观方面的数据选择也受主观影响，保持客观、公正、严谨的职业道德是评估人员赖以生存的基础。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范（1）建立评估机构动态入围制度建立评估机构动态入围制度，选择一批评估资质等级高、社会信誉好、技术和服务水平优秀的评估机构从事相关评估业务，并提出相应技术和操作标准，可以提高利用评估机构服务的质量和效率，防范风险。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范（1）建立评估机构动态入围制度建设部对房地产评估机构实行资质等级管理，分为一、二、三级和临时级别。国土资源部对土地估价机构分为全国范围注册执业和省级范围注册执业两类。最高人民法院、北京市高级人民法院也分别认定一批房地产和土地评估机构作为司法鉴定入册机构。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范（2）建立评估报告审核制度金融机构作为评估报告的使用者，不应被动地、简单地在评估结果基础上按一定折扣确定放贷额，而要对评估报告进行必要的审核或复核。审核的内容包括：评估报告格式、估价对象的产权、价值内涵和价格水平等。例如国土资源部、建设部对评估报告格式都有明确的规范要求，如报告分为估价结果报告和技术报告；报告需由两名以上注册房地产或土地估价师签字，估价机构盖章；应选择两种以上估价方法评估；对估价对象的产权、区域因素、个别因素、最佳使用、市场状况、估价的假设和限制条件应进行说明等。建设部、人行和银会联合制定的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及配套的技术规则《房地产抵押估价指导意见》，对于抵押评估也提出新要求，如法定优先受偿款的信息披露、抵押物变现能力分析等。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范3、金融机构对房地产评估风险的防范（2）建立评估报告审核制度对于价值内涵和价格水平的审核，关键是确定估价对象的价值内涵与评估价格水平是否一致。以某城市商业中心的一块土地来讲，它的公开市场价值可能是400万，也可能是4000万，甚至4个亿，而且都是客观合理价值。因为它们的价值定义内涵是不同的：400万是生地价格，只是政府所收的土地出让金；4000万是包含土地出让金和各类基础设施配套费的毛地价格；4个亿是包含土地出让金、各类基础设施配套费和拆迁补偿费的熟地价格。3、金融机构对房地产评估风险的防范（3）估价报告防伪查询2009年5月1日，北京仁达房地产评估有限公司推出了评估报告在线查询系统。我公司出具的2009年5月1日后的报告，均可以通过该系统查询到。该系统的推出是为方便客户核查手中的纸质报告中关键数据是否与公司电子版报告相同，并作为鉴定报告真伪的重要依据之一。登录方式：首先登陆公司主页，然后在首页可以找到漂浮的“评估报告在线查询系统”的图标。点击即可进入评估报告在线查询系统。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范4、三部门《通知》及《抵押评估指导意见》简介（1）将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构，审慎放贷，贯彻到房地产抵押与处置的全过程《通知》要求（第二条）商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。房地产抵押价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托房地产估价机构进行估价。商业银行应当对房地产抵押价值进行审核。《通知》要求（第八条）商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。三、目前房地产评估行业存在的问题与风险防范4、三部门《通知》及《抵押评估指导意见》简介（1）将科学、合理的确定房地产抵押价值，选用房地产估价机构