房地产拆迁评估中存在的问题及对策研究

房地产拆迁评估中存在的问题及对策研究摘要：房地产拆迁评估直接关系着被拆迁人的根本利益，拆迁评估中的补偿问题是否能够妥善解决，也直接影响着拆迁的进程。目前，房地产拆迁评估中还存在很多问题，本文主要针对当前房产评估机构的自身特征以及相关政策的影响，通过分析房产拆迁评估中存在的问题，进而提出相应的解决对策。关键词：房地产拆迁存在问题解决对策历年来，拆迁中总会遇到一系列问题，而这些问题的产生，绝大部分是由于房地产拆迁评估中存在的评估差异造成的，例如，评估范围界定不清、评估补偿出入过大等。所以要进一步分析拆迁评估中存在的问题，找出解决方法。一、房地产拆迁评估中存在的问题由于房地产拆迁过程中，涉及利益较多，加之拆迁评估对象具有特殊性，所以在拆迁评估中会存在许多问题。其中，包括房地产评估机构自身评估的问题，也包括政府等利益机构为谋求利益而进行干涉所产生的问题。房地产拆迁中存在的问题具体可以分为以下几个方面：1.房地产拆迁评估机构存在的问题（1）评估市场秩序混乱根据我国有关房屋拆迁制度规定，房地产拆迁评估机构必须具有拆迁评估资格，并且需要有专业的评估师进行评估，然而现实中很多城市在进行拆迁中容忍一些没有资格的评估进行对拆迁进行评估，例如，房产机构、资产评估机构和一些审计机构等。这就使得一些机构为了获取利益做出违规评估，从而损害被拆迁人的正当权益，最终造成拆迁评估市场的混乱（2)评估机构缺乏独立性过去房地产拆迁机构属于房产管理部门，虽然经过改革，房地产拆迁评估机构独立门户，但房产拆迁评估机构却依然受到房产监管部门的影响，未能完全独立于房产管理部门单独进行评估。另外，在具体操作中，会有一些拆迁评估机构为了获取拆迁部门或者拆迁人群长期合作，进而屈从于这些部门，来迎合它们的拆迁需求，从而丧失自身的独立性，进而使拆迁评估成了一个多方利益的争夺焦点，评估机构、房产管理部门和拆迁公司。这就造成房产评估机构很难对房地产拆迁做出独立地评估预算。（3）评估方法的缺陷性在正常评估操作中，评估机构应该根据勘察情况，慎重的确立朝向、成新、楼层等评估系数，选择合理的预算方案，进行精确的评估。但是在现实房产拆迁评估中，大多是以基准价格为准，结合区位、交通、成新等系数进行评估，而这种评估方法本身就存在很大漏洞。首先，房产价格是由市场来决定的，不是由基准价格所能预测的，评估模式过于笼统；其次，评估过程中，没有结合房产当前价格及未来趋势进行评估，这就容易造成拆迁补助出入差距过大，导致拆迁矛盾激化。最后，拆迁评估不是简单的评估就能完成，它需要不断的进行反复预算，反复评估，结合多方面的因素进行评价，这样才能促使评估结果快速落实，而现实中评估机构却往往进行简单的评估，这就造成了巨大的评估误差，进而导致拆迁工作无法正常实施。2.政策问题（1）评估部门监管不善房地产拆迁与政府拆迁管理部门有着紧密的联系，拆迁过程中的补偿问题主要是由补偿基准价格来决定的，而这个评估又是由政府部门决定的。所以在实施过程中，相关政府部门会受某些利益关系的驱动，不能有效进行监控，从而造成评估工作无法有效进行。另外，在评估过程中，政府一方面进行行政监管，另一方面又去承接评估业务，这就让评估变得名存实亡，很容易造成监管失效，进而导致评估失效。（2）评估机构利益没有有效保障由于评估机构受政府方面政策以及管理部门的影响，部分拆迁项目属于基础设施，所以政府会设法降低这方面的拆迁费用。另外，评估机构的费用只有等到拆迁结束才能获取，因此评估机构自身利益没有有效保障。（3）补偿的非量化性按照国家政策规定，土地属于国家所有，所以政府部门可以按照国家法律对土地进行征收，也可以对土地使用权进行转让。在现实生活中，因公而征收土地的概念是没有具体规定的，所以政府在征收土地或者转让土地使用权时，是否合法有效，是没有明确定义的，而其它部门又没有权利进行干涉。因此，在拆迁评估中，这些土地都不可能进行有效的评估，并且有些评估受政策影响，不能进行有效评估，这些都会影响到房地产拆迁评估的评测。二、房地产拆迁评估中存在问题的对策及其解决方法1.建立完善的市场评估制度房地产拆迁评估问题的存在，归根到底是市场监管机制的缺失，因此首要问题是建立一套完善的房产拆迁评估管理机制，进行市场有效监管。完善的房产评估监管体系，需要评估机构、拆迁机构和房产管理机构之间相互配合共同努力。首先，评估机构需要完善自己的制度建设，对评估方案，评估策略进行有效实施，评估机构在进行评估时，也要对评估对象进行公开、透明、公正的招标制度建设，避免受拆迁人员或者政府方面的影响；其次，拆迁机构应该坚持公开公正的原则，通过正当的程序选出比较合适的拆迁评估机构；最后，房产管理部门应当严格遵守拆迁规定，履行自己的监管制度，建立一套完善的评估信誉档案制度，对所有的评估机构进行备案并进行信誉等级划分，以此来约束和提高评估机构的评估信誉和评估质量。（2）坚持公平性原则在拆迁评估过程中，既要坚持拆迁机构和评估机构的地位的平等性，又要把握拆迁双方地位的平等地位，坚持公平平等的原则。首先，在评估过程中，要保持评估的独立性，不能受拆迁人员或者政府机构的影响，要做出科学、准确的评估报告，按照评估程序，依照相关法律，对房产拆迁进行公证透明的评估。尤其是要聆听拆迁人员的意见，对自己的评估结果进行有效监测，一旦发现问题，要进行及时的纠正，保障评测结果的真实有效性。其次，在拆迁评估过程中，要正确处理拆迁双方之间的关系，平等对待双方，不能因为地位差异，而动摇自己的评估策略。拆迁中，要保障被拆迁人的合法权益，避免在拆迁中受到严重损失，同时，也要主动配合拆迁机构的工作，避免加重拆迁机构的负担，这样才能保障拆迁评估的正常实施。3.完善评估策略（1）对拆迁房地产进行客观评价根据我国房地产拆迁管理相关政策规定，在拆迁过程中，需要按照房屋的实际价值对被拆迁人员进行补偿安置。这种规定，需要拆迁评估机构在拆迁中对拆迁房屋进行全面的分析评测，包括房屋位置、标定地价、重置价格、房屋用途等方面进行综合分析。这就能够有效保障对拆迁房屋进行客观评价。在具体评估中，评估机构不仅需要了解被拆迁房屋的用途，而且要有效判断被拆迁房屋的实际情况，分析其自然属性。另外，评估过程中还要尊重私有产权，在评估中要充分考虑被拆房地产的权益状况、使用率、朝向、公摊面积、成新度、建筑结构、楼层等问题，通过这些来确定一个有效的评估方案。（2）明确评估时间点在拆迁评估中，对拆迁房地产和安置房屋进行评价时，需要确立有效的评估时间。拆迁是一个长期的过程，所以在评估中要充分考虑拆迁时点，具体包括拆迁日期、拆迁证件的发放、开拆时间、拆迁完工以及安置等拆迁时间点。一般情况下，只有达到拆迁标准，相关管理部门才会发放正式的拆迁文件，并从文件发放日起作为房屋的拆迁评估时间点，这个时间点相对来说是比较科学合理的，对拆迁双方都是比较合理的。（3）明确拆迁房屋产权产权是房地产拆迁评估中必不可少的文献资料，也是对房产所有权进行确认的有效依据，主要包括土地转让合同，用地规划许可证，建筑许可证，房产预售许可证和验收证明等。只有明确房产产权才能对拆迁房产进行精确的评估预算。三、结束语我国房地产拆迁评估行业依然有许多需要改进的地方，评估行业的健康发展也需要各个部门的自我约束和相互配合。随着我国市场经济的日趋完善和社会的不断进步，相信通过政府部门的努力，市场监管制度的健全，拆迁制度的日益完善，我国房地产拆迁评估制度也会健康有序发展，城市建设会更加顺利，人们生活也会更加美好。参考文献：[1]《城市房屋拆迁管理条例》.中华人民共和国建设部.2001.3[2]胡志刚.房地产拆迁评估行业存在的问题及其对策研究[J].现代经济信息.2009.9[3]廖凡幼.估价机构如何处理好与拆迁当事人的关系[J].中国房地产估价师.2004.6[4]曹海军。中国房地产评估方法及其现状[J].中小型企业管理与科技.2010.3